Договор участия в долевом строительстве 4 страница

Подкрепим нашу позицию дополнительными аргументами. Существенными условиями договора являются обязательства застройщика о строительстве дома и передаче объекта долевого строительства другой стороне (участнику). Эти условия названы в Законе №214-ФЗ (п. 1 ст. 4). Но ни одно из них в описанном случае невыполнимо. Поэтому, по нашему мнению, госрегистрация не означает заключение договора участия в долевом строительстве. Основание – пункт 1 статьи 432 ГК РФ. Хотя названные недостатки договора не лишают приобретателя помещения определенных прав. Но для нас главное, что такой договор не порождает у застройщика специфических обязанностей, установленных Законом №214-ФЗ.

Примечательно, что застройщику не придется оформлять в собственность помещения, на которые он заключил договоры после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, в целях налогообложения их нельзя переквалифицировать в предварительные договоры купли-продажи Скорее перед нами разновидность инвестиционного договора, не подпадающего под запрет пункта 2 статьи 1 Закона №214-ФЗ. Поэтому подпункт 14 пункта 1 статьи 250 НК РФ на средства, привлеченные по таким договорам, распространяется. А вот статья 18 Закона №214 нет.

Не отвечая на заданные вопросы, специалисты Минфина России ставят новый вопрос: правомерно ли привлечение средств дольщиков после получения разрешения на введение многоквартирного дома в эксплуатацию? А за ответом на него они вновь направляют налогоплательщика в ФСФР России.

По-видимому, подобный запрос придется сделать и налоговой инспекции, если она соберется вынести решение, неблагоприятное для застройщика.

Добавим, что арбитражная практика в отношении договоров долевого участия, заключенных после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, неоднозначна. Правда, в судах рассматривались хозяйственные, а не налоговые споры.

Так, ВАС РФ в определении от 22.04.09 №4918/09 поддержал ФАС Поволжского округа в том, что государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве влечет возникновение прав и обязанностей сторон договора в силу статьи 4 Закона №214-ФЗ.

Зато ФАС Северо-Кавказского округа считает иначе. В постановлении от 09.01.08 №Ф08-8190/07 (поддержано определением ВАС РФ от 10.04.08 №4967/08) указано, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, но после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует. Поэтому в регистрации договора при названных обстоятельствах должно быть отказано. Развивая эту мысль, по-видимому, можно доказать, что госрегистрация была незаконной.

8. 5 Договор участия в долевом строительстве. Цена договора долевого участия в строительстве. Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору. Обеспечение

исполнения обязательств по договору

ФЗ «О долевом участии» №214.

Это соглашение, в силу которого застройщик обязуется засчет средств, предоставленных дольщиком, возвести много квартирный дом или иной объект недвижимости и передать дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязуется выплатить ему вознаграждение.

Стороны:

1. Застройщик – любое ЮЛ любой организационно – правовой формы, которая принимается на себя обязанность по договору либо своими силами возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости, либо посредством привлечения других лиц.

2. Дольщик – любое лицо, которое инвестирует средства в создание объекта долевого строительства.

Форма договора – простая письменная и несоблюдение влечет его недействительность. Договор подлежит обязательной гос. регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента регистрации.

Заключению договору должны предшествовать обязательные действия застройщика:

- приобрести ЗУ для строительства и зарегистрировать на него право собственности, аренды или иное вещное право;

- должен получить разрешение на строительство;

- опубликовать в СМИ или разместить в интернете проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике, его деятельности, об условиях, соблюдение которых требуется в силу закона, сведения о самом объекте строительства, и только после 14 дней с момента размещения проектной декларации застройщик может заключать договоры с дольщиками.

Существенными условиями такого договора являются:

1. Предмет – объект долевого строительства (будущее жилое или нежилое помещение) с обязательным его описанием: место нахождения, строительный адрес, предварительный адрес, расположение объекта в строительных осях здание и указание на плане, прилагаемом к договору.

2. Цена – определяется как за единицу площади, так за весь объект в целом. Дополнительное условие – порядок расчет цены.

3. Срок передачи объекта дольщику – для всех дольщиков срок должен быть одинаковым.

4. Гарантийный срок – не менее 5 лет.

При несогласованности условий – договор незаключенный.

Основная обязанность застройщика – возвести объект недвижимости за счет средств дольщика или организовать его возведения с другими лицами; ввести здание в эксплуатацию и не позже 14 дней передать каждому дольщику объект по передаточному акту с соблюдением срока; в тех случаях, когда завершение строительства в срок становится невозможным, то застройщик обязан в письменной форме известить всех дольщиков о необходимости увеличения сроков передачи объекта. Дольщик вправе подписать или не подписать это соглашение. Тот дольщик, который не согласился с увеличением сроков, вправе применить имущественную санкцию в виде законной неустойки в размере 1300 ставки рефинансирования от цены договора, которая начисляется за каждый день просрочки. Если дольщик – гражданин, то неустойка в двойном размере 1150.

Дольщик обязан принять объект по передаточному акту и уплатить застройщику вознаграждение в полном объеме.

В таком договоре имеет место правопреемство, как универсальное, так и сингулярное. Если дольщик умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследнику, который вправе требовать переоформления договора. Дольщик вправе передать свое право требования другому лицу (сингулярное правопреемство) по договору цессии, который нужно регистрировать. Если до заключения такого договора дольщик уплатил всю сумму, то согласие застройщика не требуется. Если же часть, требуется – перевод долга.

8. 6 Государственная регистрация права собственности на объекты

долевого строительства

Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве по 214-ФЗ? Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно. В регистрирующий орган - Росреестр - необходимо представить:

1. Заявление о государственной регистрации;

2. Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);

3. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;

4. Документы, устанавливающие наличие права;

5. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом - представителем организации;

6. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;

7. Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа). Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

1) определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.