Залоговые правоотношения в области недвижимости 4 страница

Однако согласно частям 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным обществом и банком был заключен договор, по которому банк предоставил обществу кредит. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключенным между ними договором об ипотеке здания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.

Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности».

Вернемся к порядку заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. При заключении стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

Таким образом, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

На практике, в связи с исполнением заключенного соглашения могут возникнуть противоречия. Приведем пример: «Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» на решение от 20.09.2002, постановление от 29.01.2003 по делу №А37-1657/02-3/7 Арбитражного суда Магаданской области, по иску открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» к обществу с ограниченной ответственностью «Сайко» об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со статьей 176 АПК РФ изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 11.08.2003.

Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» (далее ~ ОАО АКБ «Надежный банк») обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сайко» об освобождении имущества от ареста.

К участию в деле в качестве третьих лиц истец привлек Магаданское подразделение судебных приставов, а также Магаданский филиал ООО «Импэксбанк».

Решением от 20.09.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2003, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие оснований для освобождения заложенного имущества от ареста. При этом суд руководствовался статьями 49, 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, ОАО АКБ «Надежный банк» в кассационной жалобе просит их отменить. В обоснование жалобы приведены доводы о неправомерности отказа судом в иске, поскольку, по мнению заявителя, спорное имущество подлежало освобождению от ареста в порядке ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 305 ГК РФ на основании соглашения истца 9 залогодателем о внесудебной реализации предмета залога, а также ввиду отсутствия взыскателей, пользующихся преимуществом перед требованиями истца как залогодержателя. В этой связи заявитель полагает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального права, а выводы суда - не соответствующими обстоятельствам дела.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Отзывы на кассационную жалобу от них не поступили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований к их отмене, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не находит.

Как следует из материалов дела, 22.12.1999 между ОАО АКБ «Надежный банк» (кредитор) и предпринимателем Рустамовой Л.В. (заемщик) заключен кредитный договор №943, по которому банк принял на себя обязательство по выдаче заемщику кредита в сумме 150000 долларов США, а заемщик - погасить кредит и уплатить за его пользование проценты в порядке и сроки, установленные договором.

В обеспечение исполнения указанного договора ОАО АКБ «Надежный банк» (залогодержатель) и ООО «Сайко» (залогодатель) заключили 29.06.2000 договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Пунктом 3 этого договора предусмотрено, что в качестве залога залогодатель передает банку имущество в виде нежилого помещения - здания бывшего детского сада №11, расположенного в г. Магадане по ул. Пролетарской, д. 40 «а».

По условиям договора залога заложенное имущество остается в пользовании у залогодателя (п.8).

В связи с невыполнением заемщиком обязательств по уплате процентов за пользование кредитом по договору от 22.12.1999 №943 ОАО АКБ «Надежный банк» и ООО «Сайко» соглашением №2 о реализации предмета залога от 04.09.2001 предусмотрели обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

13.06.2002 актом судебного пристава-исполнителя Магаданского районного подразделения судебных приставов по сводному исполнительному производству №47873-01/СВ, возбужденному на основании исполнительных листов Арбитражным судом Магаданской области о взыскании с ООО «Сайко» в пользу взыскателей: ООО «Импэксбанк» филиал «Магаданский», МП «Магадантеплосеть», МУП «Ремонтно-эксплуатационное управление-4» задолженности на общую сумму 3438385 руб. 21 коп., наложен арест на имущество, которое являлось предметом залога по договору об ипотеке от 29.06.2000.

ОАО АКБ «Надежный банк», считая, что действиями судебного пристава-исполнителя по аресту заложенного имущества нарушено его право получить удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества по соглашению залогодателя и залогодержателя, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве»«.

Разберемся в сложившейся ситуации. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.

С указанным иском, как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8, может обратиться в суд собственник имущества или его законный владелец. Между тем, как видно из представленных в деле документов, истец таким титулом в отношении заложенного имущества не обладает. Спорное имущество банку как залогодержателю по условиям договора ипотеки не передавалось. Право собственности залогодержателя на заложенное имущество непосредственно по договору о залоге не возникает.

Статьей 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с данной нормой закона взыскание на указанное имущество может быть обращено при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом.

Таким образом, если у должника не имеется помимо заложенного иного имущества, достаточного для погашения за счет него требований других взыскателей, взыскания на имущество должника путем его ареста соответствует требованиям ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Поскольку реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, совершение исполнительных действий судебным приставом в отношении предмета залога до его реализации в рамках сводного исполнительного производства после заключения соглашения залогодержателя с залогодателем о реализации заложенного имущества, которое не было исполнено, также не противоречит вышеприведенному закону. Таким образом, еще один определяющий момент – наличие или отсутствие факта реализации недвижимого имущества в рамках соглашения.