Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Вещи суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, – земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.

Действующее законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. Гражданский Кодекс Российской Федерации в статьях 130, 131 предусматривает критерии отнесения имущества к недвижимому. Согласно указанным статьям определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимости получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Правильное определение соблюдения критериев отнесения имущества к недвижимому имеет значение во множестве практических случаев применения норм о недвижимом имуществе. К таким случаям относится, прежде всего, признание строения капитальным, необходимое для последующей государственной регистрации его в Государственном Реестре, постановки на кадастровый и налоговый учет, а также для совершения иных юридически значимых действий с недвижимым имуществом (это имеет значение в первую очередь для жилых строений, кроме того, критерии отнесения имущества к недвижимому необходимы для решения проблем при узаконивании так называемых самовольных построек.

Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости.

Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации.

Зачастую решение об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу принимается судом.

Так, например, согласно материалам дела №Ф03-А51/06-1/4367[26] склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. В материалах дела имелось экспертное заключение, согласно которому спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, выполненном на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства конструкцию здания можно разбирать без нарушения ее целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, данный объект относится к мобильным сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости.

Таким образом, среди технических критериев отнесения строений и сооружений к недвижимости, выделенных арбитражными судами, можно назвать: капитальный характер строения, монтаж его на специально возведенном фундаменте, функционально необходимом для данного типа строений, подведение к нему стационарных коммуникаций. Важно, что наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания объекта недвижимым, кроме того, наличие данного признака должно быть объективно, функционально обусловлено. Оценка того, является ли объект недвижимым, производится судами на основании всех представленных документов и совокупности всех признаков. При этом постановка строения на технический учет и инвентаризацию сама по себе не является бесспорным доказательством принадлежности данного строения к недвижимости.

Отдельно следует подчеркнуть необходимость получения разрешения на строительство капитального объекта и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил. Даже если построенный объект с технической точки зрения обладает всеми признаками недвижимости, суд отказывает в регистрации права на такое строение на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений.

Можно выделить следующие виды недвижимого имущества:

Объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Объекты, имеющие прочную связь с землей, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества.^[27] Действующий Лесной кодекс РФ к объектам недвижимости в лесных отношениях относит земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.^[28] Согласно статье 102 Земельного кодекса РФ земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ; статья 1 ФЗ от 02.02.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В зависимости от целевого назначения здания подразделяются на нежилые и жилые. К последним относятся жилой дом, квартира, комната.

Кᅟ недвижимомуᅟ имуществуᅟ жилогоᅟ назначенияᅟ относятсяᅟ жилыеᅟ домаᅟ иᅟ жилыеᅟ помещения, ᅟ предназначенныеᅟ дляᅟ постоянногоᅟ проживанияᅟ граждан, ᅟ аᅟ такжеᅟ дляᅟ использованияᅟ вᅟ установленномᅟ порядкеᅟ вᅟ качествеᅟ служебныхᅟ помещений, ᅟ жилыхᅟ помещенийᅟ изᅟ фондовᅟ жильяᅟ дляᅟ временногоᅟ поселения, ᅟ общежитийᅟ иᅟ другихᅟ специализированныхᅟ жилыхᅟ помещений.^[29]ᅟ

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Сооружение - инженерно-строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы; эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения; мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил) и т.д.

К ㅤ сооружениям ㅤ также ㅤ относятся: ㅤ законченные ㅤ функциональные ㅤ устройства ㅤ для ㅤ передачи ㅤ энергии ㅤ и ㅤ информации, ㅤ такие ㅤ как ㅤ линии ㅤ электропередачи, ㅤ теплоцентрали, ㅤ трубопроводы ㅤ различного ㅤ назначения, ㅤ радиорелейные ㅤ линии, ㅤ кабельные ㅤ линии ㅤ связи, ㅤ специализированные ㅤ сооружения ㅤ систем ㅤ связи, ㅤ а ㅤ также ㅤ ряд ㅤ аналогичных ㅤ объектов ㅤ со ㅤ всеми ㅤ сопутствующими ㅤ комплексами ㅤ инженерных ㅤ сооружений.

Особым ㅤ объектом ㅤ недвижимости ㅤ является ㅤ предприятие ㅤ как ㅤ единый ㅤ имущественный ㅤ комплекс, ㅤ используемый ㅤ для ㅤ осуществления ㅤ предпринимательской ㅤ деятельности ㅤ (статья ㅤ 132 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ). ㅤ В ㅤ состав ㅤ предприятия ㅤ как ㅤ имущественного ㅤ комплекса ㅤ входят ㅤ все ㅤ виды ㅤ имущества, ㅤ предназначенные ㅤ для ㅤ его ㅤ деятельности, ㅤ включая ㅤ земельные ㅤ участки, ㅤ здания, ㅤ сооружения, ㅤ оборудование, ㅤ инвентарь, ㅤ сырье, ㅤ продукцию, ㅤ права ㅤ требования, ㅤ долги, ㅤ а ㅤ также ㅤ права ㅤ на ㅤ обозначения, ㅤ индивидуализирующие ㅤ предприятие, ㅤ его ㅤ продукцию, ㅤ работы ㅤ и ㅤ услуги ㅤ (фирменное ㅤ наименование, ㅤ товарные ㅤ знаки, ㅤ знаки ㅤ обслуживания), ㅤ и ㅤ другие ㅤ исключительные ㅤ права, ㅤ если ㅤ иное ㅤ не ㅤ предусмотрено ㅤ законом ㅤ или ㅤ договором. ㅤ

В ㅤ соответствии ㅤ с ㅤ Федеральным ㅤ законом ㅤ «О ㅤ внесении ㅤ изменений ㅤ в ㅤ подраздел ㅤ 3 ㅤ раздела ㅤ I ㅤ части ㅤ первой ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ Российской ㅤ Федерации»[30] ㅤ с ㅤ 1 ㅤ октября ㅤ 2013 ㅤ г. ㅤ в ㅤ Гражданском ㅤ кодексе ㅤ РФ ㅤ появилась ㅤ новая ㅤ статья ㅤ 133.1, ㅤ в ㅤ которой ㅤ говорится ㅤ о ㅤ том, ㅤ что ㅤ недвижимой ㅤ вещью, ㅤ участвующей ㅤ в ㅤ обороте ㅤ как ㅤ единый ㅤ объект, ㅤ может ㅤ являться ㅤ единый ㅤ недвижимый ㅤ комплекс ㅤ - ㅤ совокупность ㅤ объединенных ㅤ единым ㅤ назначением ㅤ зданий, ㅤ сооружений ㅤ и ㅤ иных ㅤ вещей, ㅤ неразрывно ㅤ связанных ㅤ физически ㅤ или ㅤ технологически ㅤ либо ㅤ расположенных ㅤ на ㅤ одном ㅤ земельном ㅤ участке, ㅤ если ㅤ в ㅤ Едином ㅤ государственном ㅤ реестре ㅤ прав ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество ㅤ и ㅤ сделок ㅤ с ㅤ ним ㅤ зарегистрировано ㅤ право ㅤ собственности ㅤ на ㅤ совокупность ㅤ указанных ㅤ объектов ㅤ в ㅤ целом ㅤ как ㅤ одну ㅤ недвижимую ㅤ вещь.

До ㅤ 01.03.2013 ㅤ года ㅤ договор ㅤ дарения ㅤ недвижимого ㅤ имущества ㅤ (к ㅤ которому ㅤ согласно ㅤ статье ㅤ 130 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ ㅤ РФ ㅤ относятся ㅤ в ㅤ том ㅤ числе ㅤ квартиры, ㅤ дома ㅤ и ㅤ земельные ㅤ участки, ㅤ а ㅤ также ㅤ доли ㅤ в ㅤ праве ㅤ собственности ㅤ на ㅤ них) ㅤ подлежал ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ и ㅤ считался ㅤ заключенным ㅤ с ㅤ момента ㅤ его ㅤ регистрации ㅤ (пункт ㅤ 3 ㅤ статьи ㅤ 433, ㅤ пункт ㅤ 3 ㅤ статьи ㅤ 574 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ). ㅤ Несоблюдение ㅤ требования ㅤ о ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ такой ㅤ сделки ㅤ влекло ㅤ ее ㅤ ничтожность, ㅤ то ㅤ есть ㅤ недействительность ㅤ независимо ㅤ от ㅤ признания ㅤ ее ㅤ таковой ㅤ судом ㅤ (пункт ㅤ 1 ㅤ статьи ㅤ 165, ㅤ пункт ㅤ 1 ㅤ статьи ㅤ 166 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ в ㅤ редакции, ㅤ действовавшей ㅤ до ㅤ 01.09.2013 ㅤ года ㅤ - ㅤ даты ㅤ вступления ㅤ в ㅤ силу ㅤ Федерального ㅤ закона ㅤ «О ㅤ внесении ㅤ изменений ㅤ в ㅤ подразделы ㅤ 4 ㅤ и ㅤ 5 ㅤ раздела ㅤ I ㅤ части ㅤ первой ㅤ и ㅤ статью ㅤ 1153 ㅤ части ㅤ третьей ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ Российской ㅤ Федерации» ㅤ [31]).

Однако ㅤ Федеральный ㅤ закон ㅤ «О ㅤ внесении ㅤ изменений ㅤ в ㅤ главы ㅤ 1, ㅤ 2, ㅤ 3 ㅤ и ㅤ 4 ㅤ части ㅤ первой ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ Российской ㅤ Федерации», ㅤ внесший ㅤ изменения ㅤ в ㅤ ряд ㅤ положений ㅤ части ㅤ первой ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ, ㅤ исключил ㅤ условие ㅤ о ㅤ необходимости ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ для ㅤ ряда ㅤ договоров, ㅤ в ㅤ том ㅤ числе ㅤ для ㅤ договора ㅤ дарения ㅤ недвижимого ㅤ имущества, ㅤ если ㅤ эти ㅤ договоры ㅤ заключаются ㅤ после ㅤ 01.03.2013 ㅤ г.[32]

Согласно ㅤ ст. ㅤ 131 ㅤ Гражданского ㅤ кодекса ㅤ РФ ㅤ право ㅤ собственности ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество ㅤ подлежит ㅤ государственной ㅤ регистрации. ㅤ Порядок ㅤ и ㅤ основания ㅤ отказа ㅤ в ㅤ регистрации ㅤ установлены ㅤ Федеральным ㅤ законом ㅤ «О ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ прав ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество ㅤ и ㅤ сделок ㅤ с ㅤ ним». ㅤ Документальным ㅤ подтверждением ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ возникновения ㅤ и ㅤ перехода ㅤ прав ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество ㅤ является ㅤ свидетельство ㅤ о ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ прав ㅤ или ㅤ выписка ㅤ из ㅤ Единого ㅤ государственного ㅤ реестра ㅤ прав ㅤ (ст. ㅤ 14 ㅤ ФЗ ㅤ «О ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ прав ㅤ на ㅤ недвижимое ㅤ имущество ㅤ и ㅤ сделок ㅤ с ㅤ ним»).

Таким ㅤ образом, ㅤ до ㅤ 01.03.2013 ㅤ г. ㅤ при ㅤ заключении ㅤ договора ㅤ дарения ㅤ недвижимости ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ подлежал ㅤ как ㅤ сам ㅤ договор, ㅤ так ㅤ и ㅤ передача ㅤ права ㅤ собственности ㅤ на ㅤ даримое ㅤ недвижимое ㅤ имущество. ㅤ После ㅤ этой ㅤ даты ㅤ правило ㅤ о ㅤ государственной ㅤ регистрации ㅤ применяется ㅤ только ㅤ к ㅤ переходу ㅤ права ㅤ собственности ㅤ на ㅤ такое ㅤ имущество.