Критерии ННЭИ

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

1) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям

2) физическая возможность

3) экономическая осуществимость

4) максимальная продуктивность, то есть обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки.

Экономически рациональный собственник, стремящийся к максимизации полезности, выберет именно такой вариант использования объекта, которому будет соответствовать его наивысшая стоимость. Не обязательно им окажется существующий вариант использования объекта, поэтому оценщик должен рассмотреть альтернативные решения и найти среди них наилучшее, руководствуясь четырьмя приведенными критериями.

Правовые требования и ограничения включают в себя элементы правового регулирования использования объекта, в частности нормы:

· землепользования

· регулирующие пользование недрами

· санитарно-эпидемиологические нормы

· пожарной безопасности

· охраны атмосферного воздуха, водо-, лесоохранные, охраны животного мира и другие природоохранные

· регулирующие использование жилой недвижимости

· регулирующие использование недвижимости, отнесенной к категориям лечебно-оздоровительной местности, курорта, особо охраняемой территории

· использования памятников истории и культуры

· градостроительные и строительные, зонирования

Следует также учесть наличие и характер публичных и частно- правовых сервитутов и иных обременений в отношении объекта.

Правовые ограничения могут воспрепятствовать реализации самого выгодного с экономической точки зрения варианта использования объекта. Так, постройке многоэтажного офисного комплекса может помешать норма зонирования, запрещающая в зоне строительство сооружений высотой более трех этажей. Наиболее эффективная застройка земельного участка может оказаться неосуществимой из-за обременения этого участка сервитутом прохода и проезда в пользу соседних участков. Физическая возможность означает соответствие варианта использования физическим свойствам объекта, к числу которых, в частности, относятся:

· местоположение, размеры, геометрическая форма и пространственная ориентация земельного участка и сооружений

· рельеф поверхности

· характер почв и подпочвенного слоя, несущие свойства грунта

· наличие или отсутствие растительности, водоемов, затопляемых зон, скальных пород и т.д.

Кроме того, оценивая физическую возможность, необходимо рассмотреть такие особенности, как доступность объекта в смысле нового строительства или реконструкции, наличие и доступность инженерных коммуникаций и ожидаемые затраты на их прокладку.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции. Так например, проект строительства современного бизнес - центра на месте устаревшего здания может соответствовать всем правовым требованиям и ограничениям и удовлетворять критерию физической возможности. Однако объем инвестиций, необходимых для этого, может оказаться слишком большим, а срок реализации проекта – слишком длительным. Следовательно, такой вариант, как экономически неосуществимый, не может считаться наилучшим и наиболее эффективным использованием.