Этапы анализа

Анализ НЭИ проводится в два этапа. На первом – участок анализируется без строений, а на втором – как обустроенный.

На первом этапе оценщик должен описать какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы, по его мнению, достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проанализировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают НЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при НЭИ не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании с учетом издержек на снос строений. Такие случаи возникают при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развивающегося города.

На втором этапе анализа необходимо ответить на вопрос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД_ от различных вариантов использования строений). Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать НЭИ. При этом, как сказано выше, рассматриваемые варианты использования участка и строений должны удовлетворять четырем критериям, т.е. быть юридически разрешенными, физически возможными, экономически целесообразными и наиболее доходными.

Таким образом, для расчета НЭИ оценщику необходимо:

· определить возможные варианты использования

· рассчитать доход при каждом варианте использования

· рассчитать стоимость капитальных вложений для возможности использования объекта по каждому выбранному варианту

· определить стандартное отклонение для каждого варианта использования объекта

· определить время прогнозного периода

· определить безрисковую ставку.

Так как в настоящих условиях трудно получить необходимые величины денежных сумм при расчете НЭИ недвижимости, то можно для учебных целей использовать для оценки различных параметров критериев использовать баллы. Количество баллов за каждый параметр зависит от качественных показателей. Можно использовать четырехбалльную систему. Главное понять суть определения НЭИ объекта недвижимости и определить параметры каждого критерия, зависящих от типа характера объекта недвижимости.

Содержание баллов

Порядковая шкала градаций качества:

2 балла – невозможно осуществление данного варианта недвижимости из-за несоответствия использования критериям;

3 балла – некоторые показатели критерия не соответствуют варианту использования из-за дополнительных и больших расходов;

4 балла – хорошо (т.е. такой вариант возможен, но с некоторыми ограничениями);

5 баллов – отлично (такой вариант полностью устраивает).

Анализ проводим по следующим критериям, используя шкалу градации качества:

· Законодательная разрещенность;

· Физическая осуществимость;

· Финансовая осуществимость или экономическая осуществимость;

· Наиболее высокая доходность или стоимость недвижимости.