Расчет ставки капитализации

Определение ставки капитализации производится с учетом капитальных затрат.

Ставка капитализации состоит из 2х частей:

1) Ставка дохода на капитал – компенсация, которая должна быть выплачено инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) Нормы возврата капитала – погашение суммы первоначальных влодений (применяется только к изнашиваемой части активов).

1. Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

R = Безрисковая ставка + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата. В современной оценке в качестве безрисковой ставки используется доходность к погашению по российским евробондам, ОВВЗ (если потоки доходов валютные) и доходность к погашению по рублевым государственным облигациям (если потоки доходов рублевые).

Средневзвешенная доходность ОФЗ составила 4, 29 % годовых (безрисковая ставка).

Премии за риск вложения в недвижимость – учитывается возможная потеря потребительской стоимости объекта, данный показатель может быть принят в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как " прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 7

Премии за низкую ликвидность – учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, данный показатель может быть принят на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

, где

Rb – безрисковая ставка;

n – типичный срок экспозиции объекта на рынке в годах.

Премии за инвестиционный менеджмент – чем более рискованы и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Т.к. трудно подобрать объекты аналоги для оценки данного риска, Воспользуемся средним значением. Премию за инвестиционный менеджмент специалисты оценивают на уровне 3 %.

2. Норма возврата капитала может быть определена тремя методами:

· Методом Ринга;

· Методом Инвуда;

· Методом Хоскальда.

Для расчета используем метод Ринга. Предполагается, что ставка доходности инвестиций составляет 12%

, где

Rу – ставка доходности инвестиций;

n – оставшийся срок экономической жизни

Оставшийся срок жизни = 20 лет, т.к. через данный промежуток времени вероятно, что объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.