Расчет ожидаемого чистого операционного дохода

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S-площадь, сдаваемая в аренду,

Са – арендная ставка за кв.м.

2. Действительный валовой доход (ДВД) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

Прочие доходы – это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей. Например, за пользование такими дополнительными услугами как прачечная, автостоянка, игровой клуб.

Потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитываются из анализа ретроспективной и текущей информации. Для расчета потерь определяют следующие коэффициенты:

1. Коэффициент недозагрузки:

, где

Дn –доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na – число арендных периодов.

2. Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки:

.

3. коэффициент недоиспользования площадей и потерь при сборе арендных платежей:

, где

Кнд – коэффициент недоиспользования площадей и потерь при сборе арендных платежей;

Па- потери при сборе арендных платежей;

Пнд – потери недоиспользования площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

3. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные) и расходы на замещения или резервы.

К условно – постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплутационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, заработная плата персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее).

К условно – переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, на содержание территории, зарплата (если зависит от степени загрузки объекта) и налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на пожарную охрану, расходы на управление (определяют в процентах от действительного валового дохода), расходы на юридические консультации, расходы на рекламу и заключение арендных договоров).

Расходы на замещение или резервы – это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно – техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Если недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному доходу за вычетом ежегодных затрат на обслуживание долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.