Расчет ставки капитализации. Таблица 8 Показатель Значение Безрисковая ставка 4,29% Премия за риск 4,70% Премия за низкую

Таблица 8

Стоимость улучшений для выявления наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки определялась доходным подходом с применением метода капитализации нормой отдачи.

Расчет для первого варианта использования подвального помещения в качестве мастерской по пошиву спец. Одежды (таблица 9).

На основе проведенного маркетингового анализа видно, что подсегмент производственных помещений занимает третью позицию по количеству предложений сдачи в аренду (11, 7% от общего числа сегмента производственной недвижимости). Во втором квартале 2010 года на 2, 6% сократилась доля подсегмента производственных помещений. По динамике за март, апрель, май, июнь 2010 года наблюдается сначала стабилизация арендной ставки, а затем ее рост. Исходя из положительной динамики арендной ставки и сокращения доли данного подсегмента, можно сделать прогноз: в ближайшие 3 года наблюдается рост арендной ставки на производственные помещения в пределах 4-5%.

Налог на имущество составляет 2, 2% от балансовой стоимости согласно налоговому кодексу РФ.

Расходы на обеспечение безопасности составляют 3 300 руб. в месяц.

Процент переменных расходов взят в среднем по данному сегменту.

Таблица 9

Расчет для второго варианта использования подвального помещения в качестве тренажерного зала (таблица 10).

Вариант использования подвального помещения в качестве тренажерного зала включает в себя рекреационную (активный отдых) и торговую функции (продажа абонементов на посещение, предоставление платных услуг профессионального инструктора и т.д.). Так как рекреационная функция в основном относится к развлекательным и торговым центрам, то рациональней рассмотреть торговый подсегмент коммерческой недвижимости для определения арендной ставки и ее динамики для данного объекта. На основе проведенного маркетингового анализа видно, что динамика торговой недвижимости за последние 2 года не имеет постоянного характера. Из-за финансово-экономического кризиса, случившегося в 2008 году, произошло резкое падение арендной ставки на 40% (III кв. 2008года-III кв. 2009 года). Затем наблюдается постепенная стабилизация средней арендной ставки по городу и рост ее в квартале на 1%. Объекта находится в Дзержинском районе. Рост арендной ставки с августа по сентябрь 2010 года в этом районе составил 5, 77% за месяц. Исходя из этих данных, предполагается рост арендной ставки в ближайшие 3 года: 2011 год-14%, 2012 год-13%, 2013 год-10%. Понижение роста арендной ставки объясняется сглаживанием скачка роста арендной ставки и стабилизацией положения на рынке торговой недвижимости после финансово-экономического кризиса.

Таблица 10

Вывод

Для проведения данного анализа потребовалось: рассмотреть динамику цен аренды по всем сегментам коммерческого рынка, рассмотреть социально-экономическое положение региона, проанализировать местоположение объекта оценки, собрать информацию по объекту оценки. На основе всего этого выявлено, что максимальный чистый операционный доход принесет размещение тренажерного зала для рассматриваемого объекта. Капитализируемый ЧОД для тренажерного зала составил 18 701тыс. руб. Остальные варианты, с которыми сравнивался тренажерный зал по баллам, имеют право на осуществление, но не принесут максимального дохода.

Список литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008

2. Закон РФ " Об оценочной деятельности в РФ" №135-ФЗ от 29.07.1998, c дополнениями.

3. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.

4. Налоговый кодекс РФ, часть II, № 117-ФЗ от 05.08.2000 года (в редакции с последними изменениями и дополнениями).

5. Гражданский кодекс Российской Федерации 1, 2, 3 и 4 части, 2008 г.

6. СНиП 2, 08, 02-89* Общественные здания и сооружения.

7. Ресурсы Интернет:

https://dpo-group.ru

https://bonds.finam.ru

https://metrosphera.ru/

https://www.icss.ac.ru//

https://permstat.gks.ru

https://www.rezon-realty.ru