Терпят неудачу

Серым ноябрьским вечером 1988-го года шестеро энтузиастов, мечтающих о создании

экологической общины, погрузились в пикап и направились из Северной Калифорнии в Орегон.

Изначально группа предполагала найти и получить в доверительное управление будущей общины

несколько домов в районе Залива Сан-Франциско и участок земли в сельской местности – на расстоянии,

позволяющем ежедневные поездки на работу. Но тут случайно они узнали об одном участке размером 87

акров21 с протекающим ручьем и 25 постройками, расположенном в сельской глубинке Орегона. Еще в 1970-

е годы он попал в распоряжение Федеральной налоговой службы (IRS) за долги по налогам в размере 1, 7

миллионов долларов.

Это бывшее владение одной из христианских общин включало в себя просторную столовую, кухню,

12 небольших летних домиков, два общежития, вмещающих до 125 человек, прачечную и садовые

пристройки, большую мастерскую, комплекс под офис и учебные классы, а также частично завершённый

четырёхквартирный коттедж. Если не принимать во внимание налоговую задолженность, это была просто

мечта организатора общины – сельскохозяйственные земли со множеством уже готовых построек. А значит,

нужно было отправляться и смотреть.

Десятью часами позже они вылезли из тесной машины наружу, под холодный дождь и занялись

изучением местности. «Картина поистине вгоняла в депрессию», - вспоминает Дайанн Броз. То, что когда-

то было аккуратным и ухоженным газоном, ныне походило на непроходимые джунгли с травой по плечо.

Бывший огород зарос чертополохом высотой футов восемь. На месте сорока пяти акров когда-то

великолепного леса открывалось голое поле с пнями и зарослями ежевики: деревья были полностью

вырублены членами общины и проданы для оплаты долгов. Пробираясь сквозь стены мокрой травы, друзья

осмотрели некоторые из построек. Семь лет они простояли в запустении, и почти у всех были выбитые

стёкла, прогнившие крыши и провисшие ступени. За скрипучими дверями помещений открывались

холодные, заплесневевшие стены комнат, груды обломков и мусора. Внутри повсюду стоял тяжёлый запах

гнили. Когда бывшие владельцы поняли, что налоговая служба всерьёз грозит им лишением прав на землю,

они вынесли из зданий всё возможное: мебель, ковровые покрытия, сантехнику, печи, вешалки,

вентиляционные и осветительные приборы. Они выкопали оросительные трубки для полива газона и

21 Акр равен примерно 0.4 Га. – прим. перев.

выкрутили все до единой лампочки. В поисках источников воды посетители лавировали между мусорными

кучами, грудами разбитых стёкол и мертвых птиц, но напрасно – водопроводные трубы давно лопнули от

морозов.

Проблема была не только в плачевном состоянии имущества. Даже в таком виде оно оценивалось не

меньше, чем в полмиллиона долларов. Кроме того, решением местных властей статус земли был возвращен

из категории «для совместного проживания многих семей» в категорию «не более 5 семей»22. И, вполне

возможно, что недвижимость по-прежнему была обременена огромным долгом Федеральной налоговой

службе. Продрогшими, вымокшими и разочарованными покидали землю энтузиасты. Всем было очевидно,

что план провалился.

Всем, кроме двух участников, для которых тот день оказался судьбоносным. Дайанн Броз, бывший

работник центра по организации конференций, разглядела великолепную землю с приветливыми лугами и

группой величественных деревьев, которым удалось сохраниться, прекрасный потенциал для садового

хозяйства, а также все необходимые постройки – идеальное место для общины и центра по проведению

семинаров и конференций.

Кеннет Махаффи, предприниматель, занимающийся скупкой, реконструкцией и сдачей в аренду

старых домов, увидел замечательный образец недвижимости, проблемную, но интересную возможность для

вложения средств, а также идеальный ландшафт для поселения. Дайанн хорошо умела общаться с людьми,

имела большой интерес и полезный опыт для создания общины. У Кеннета были знания специалиста в

области недвижимости и финансов. Оба были людьми активными и предприимчивыми, привыкшими

добиваться результата.

В течение шести месяцев они оформили землю. Сегодня на этом месте находится Образовательный

Центр Лост Вэлли (Lost Valley, «Затерянная Долина») - процветающая община с 29 жителями (22 взрослых

и 7 детей), с ухоженными, отремонтированными постройками, налаженным огородным хозяйством,

лесовосстановительным проектом и посадками дугласовой пихты и широколиственных пород, а также

энергично работающим, успешным конференц-центром.

ЛОСТ ВЭЛЛИ: БОЕВАЯ ИСТОРИЯ ОДНОЙ ГРУППЫ.

Первым серьезным испытанием для Дайанн и Кеннета было найти того, кто все-таки распоряжался

земельным участком, и с кем можно было бы поговорить о цене. Был ли он по-прежнему в ведении

Налоговой службы? Если с момента наложения ареста уже прошло семь лет, истек ли срок давности по

налоговым требованиям? После множества хлопот и проволочек, Дайанн и Кеннет все-таки сумели сделать

заявку на покупку участка через местную юридическую фирму, представлявшую неизвестного владельца,

причем им было сказано, чтобы они ни в коем случае не обращались напрямую в Налоговую Службу.

Несколько лет назад имущество оценивалось в 557 тысяч долларов, а перед тем, как там был

вырублен лес, - в 750 тысяч. Сумма земельного налога за последние годы оказалась равной 50 тысячам, но

Дайанн и Кеннет полагали, что ее можно будет уменьшить. За прошедшее время много кто интересовался

покупкой участка, и один из потенциальных покупателей предложил за него несколько месяцев назад 250

тысяч долларов, однако теперь он уже не был уверен, что сможет заплатить эту сумму.

Оценив навскидку шансы на успех, возможные хвосты с налогами, вероятные проблемы с

изменением категории землепользования и плачевное состояние имущества, Кеннет рискнул и сделал заявку

о готовности купить участок за 80 000.

В течение следующих трех месяцев от представителей собственника не было никаких вестей.

Письма и запросы уходили в никуда, и то там, то здесь Дайанн и Кеннет получали противоречивые сведения

о том, кто же все-таки в действительности контролирует землю. В конце концов, они решили обратиться

напрямую в Налоговую службу, и там, в итоге, выяснили, что по документам новым собственником

имущества является юридическая фирма из Сиэтла, которая отсудила его у Налоговой службы от лица

прежних владельцев. Друзья позвонили в эту фирму и услышали в ответ, что те ничего не знают об их

заявке. Через день, впрочем, из фирмы перезвонили и сказали: «Если вы увеличите сумму до 90 000

долларов, мы оформим сделку за три недели».

Вместе с расходами на услуги юристов и на оформление, участок обходился в сумму около 100 000

долларов. Кеннет собрал деньги при помощи друзей, оформив трёхмесячные займы под 8-10 процентов. В

своем предложении о покупке он поставил условие, чтобы налоговый долг в 1, 7 миллиона, оставшийся с

предыдущего собственника, был аннулирован. 7-летний срок с момента ареста имущества прошел, и

Налоговая служба должна была решить, продолжать ли взыскание долга в судебном порядке или же списать

его. К счастью, было решено списать.

22 Буквально: «не более пяти неродственных совершеннолетних граждан» (no more than five unrelated

adults). Подробнее о нормах американского земельного зонирования рассказывается в главе 11. – Прим.

перев.

Кеннет и Дайанн учредили некоммерческую образовательную организацию «Лост Вэлли Центр» со

льготным налоговым статусом по статье 501(с)323. В апреле 1989 были оформлены права на участок. Хотя

юридически собственником стал Кеннет, вновь учрежденная организация гордо вступила во владение 87

акров поросшей бурьяном и чертополохом земли и двух дюжин полуразрушенных зданий24. Хотя на

недвижимости по прежнему висел 50-тысячный долг по земельному налогу, и не был ясен вопрос с

категорией земельного зонирования, друзья удачно получили землю, которая, при других обстоятельствах,

обошлась бы в полмиллиона. Через несколько месяцев Кеннет заложил одно из принадлежащих ему зданий

и выплатил свои трехмесячные займы. После этого он одолжил новорожденному образовательному центру

100 тысяч долларов для ремонта и реставрации имущества.

Как и многие другие основатели общин, Кеннет и Дайанн столкнулись с проблемой земельного

зонирования. У предыдущих хозяев участка было разрешение на плотное (многосемейное) заселение,

однако окружной департамент землеустройства и градостроительства решил, что это разрешение утратило

силу из-за слишком большого разрыва во времени между деятельностью предыдущего и нынешнего

землепользователя. Это означало, что земля возвращалась под обычные окружные нормы, согласно которым

на участке может проживать не более 5 семей (не более 5 неродственных совершеннолетних граждан),

несмотря на то, что это были 87 акров с 25 постройками. И хотя Лост Вэлли, в конце концов, удалось

вернуть прежнее разрешение на многосемейное заселение, покупка земли без учета категории зонирования

была, надо сказать, весьма рискованным предприятием. Вообще же, тем, кто желает войти в число

«успешных десяти процентов», желательно разрешить вопросы зонирования до покупки земли.

Двумя месяцами позже, в июне, Дайанн, Кеннет и еще пятеро добровольцев, пожелавших стать

пионерами новой общины, переехали на землю, чтобы с энтузиазмом взяться за дело.

В первый же месяц они выгребли из всех зданий кучи мусора, отремонтировали водопровод,

привели в порядок территорию и засадили четверть акра огородными культурами. К августу они открыли

деревообрабатывающую мастерскую и деловые офисы организации Лост Вэлли Центр, отремонтировали

жилые постройки, четырёхквартирный коттедж, столовую и пять учебных классов. Следуя совету быть как

можно более активными и открытыми в плане информирования окружающих о своих намерениях и

будущей деятельности, они выпустили брошюру о своем центре для отдыха и конференций и расклеили

свои визитки у местных магазинов и на досках объявлений. Они искали поводы, чтобы познакомиться и

пообщаться с местными жителями, приходили на местные вечеринки и волейбольные матчи, а также

радушно зазывали соседей к себе в гости на дни открытых дверей. В сентябре к ним присоединились ещё

несколько пионеров-поселенцев, вместе с которыми они обновили несколько домиков, открыли свое кафе,

обеспечили спальные комнаты матрасами, одеялами и бельём, а также закупили недорогую подержанную

мебель для всех помещений. В октябре они провели свою первую конференцию.

Следующей задачей было обосновать местным властям, почему долг по земельному налогу в 50

тысяч долларов должен быть сокращен. Основатели Лост Вэлли обратили внимание на то, что, в

соответствии с окружным законодательством, поскольку и они, и предыдущие хозяева являются

некоммерческими организациями со льготным налогообложением по статье 501(с), они не должны нести

ответственность за промежуток времени между роспуском предыдущей общины и покупкой земли их

группой. Администрация округа согласилась, и в январе 1990 года налоговый долг был сокращён до 10

тысяч. Власти округа также великодушно решили, что деятельность Лост Вэлли подпадает под налоговые

льготы по их собственному законодательству и поэтому Центр освобождается от уплаты земельного налога

и налогов на имущество на все время, пока он осуществляет соответствующую общественно-полезную

деятельность25.

23 В налоговом кодексе США (Internal Revenue Code, IRS Code) предусмотрено несколько льготных

режимов налогообложения для разнообразных некоммерческих организаций – образовательных,

религиозных, ассоциаций домовладельцев и пр. Эти режимы закреплены в соответствующих статьях, и

ссылки на эти статьи обычно используются на практике для краткого обозначения вида некоммерческой

организации. – прим. перев.

24 Насколько можно судить, в американской практике довольно часты случаи, когда некоммерческая

организация не является формальным собственником своей недвижимости и берет ее в аренду у другого

лица. Это связано с требованием закона о том, чтобы правление некоммерческой организации с льготным

налогообложением не было «имущественно заинтересовано» и не извлекало прибыли из ее работы (в

противном случае, т.е. если организация будет получать имущественную выгоду, она может лишиться

налоговых льгот). Подробнее об этом рассказывается в главах 15-16. – Прим. перев.

25 У читателя может возникнуть вопрос: каким образом вышло так, что христианская община –

предыдущий собственник земли, будучи некоммерческой организацией со льготным налогообложением,

умудрилась «заработать» налоговый долг в 1, 7 миллиона долларов, втрое больше стоимости их земли. Вот

что пишет об этом Диана Кристиан:

Христианский Молодежный Центр Возрождения Шайло (Shiloh Youth Revival Center), которому

принадлежал участок, доставшийся потом Лост Вэлли, обратился в Налоговую службу за получением

льготного статуса. При этом в заявлении они указали свои цели и характер деятельности, которой

намеревались заниматься. Однако впоследствии, получив льготное налогообложение, Центр нарушил свои

обязательства, начав заниматься деятельностью, противоречащей его юридическому статусу. Он начал

брать заказы на лесорубочные работы и при этом конкурировать с другими местными лесопромышленными

В течение четырёх первых месяцев 1990-го поселенцы Лост Вэлли и их добровольные помощники

занимались разбивкой садов и приступили к проекту восстановления леса, посадив 1000 деревьев в своём

питомнике, а также 800 саженцев дугласовой пихты и других деревьев на месте вырубки. Вместе с

федеральными агентствами они участвовали в развитии программы по восстановлению водосборов,

разработали программы туров «По древним лесам» (Ancient Forest Tour programs), начали

исследовательскую работу в области сельского хозяйства и несколько образовательных проектов. Они

провели первые практические курсы по пермакультуре и запустили двухмесячный образовательный курс по

экологии. Они продолжали ремонтные работы – чистили и заменяли ковры, устанавливали

противопожарную систему, обновили ещё один домик. Они переделали небольшие постройки в

хозяйственные помещения и молодёжную гостиницу, и теперь уже могли принимать гостей на более

длительный постой.

Так начинался путь общины Лост Вэлли.