Финансирование в модели кохаузинга.

В отличие от большинства других альтернативных поселений, живые жилищные сообщества

(домовладельческие общины) продают земельные участки в своих общинах на открытом рынке и строят

всю инфраструктуру зараз. Некоторые из живых жилищных сообществ самостоятельно осуществляли

строительные работы либо часть людей из всей группы выступала в качестве компании-застройщика.

Однако все большее число инициативных групп по созданию живых жилищных сообществ вступают в

сотрудничество с профессиональными застройщиками недвижимости (девелоперами), и такого рода

сотрудничество часто оказывается успешным как в плане более легкого пути изыскания финансирования,

так и в плане освоения земли. В обмен на определенный процент от вашего бюджета (как правило, довольно

скромный по сравнению с теми доходами, к которым привыкли коммерческие застройщики) такой

профессиональный девелопер может предложить общине свой многолетний опыт, предпринимательское

чутье, хорошее знание местного рынка недвижимости, помощь в финансировании на начальном этапе, а

также уже сложившиеся связи с местными чиновниками из отдела территориального планирования,

кредитными учреждениями, архитекторами, инженерами, строительными подрядчиками и поставщиками.

Члены группы при этом активно участвуют в планировке участка и дизайне помещений, а равно и в рекламе

и продвижении проекта.

Если ваша группа планирует раздел вашей земли на индивидуальные наделы и закрепление их в

собственности отдельных членов (независимо от того, будете ли вы продавать эти наделы на открытом

рынке или же только внутри вашей группы), вы можете использовать некоторые из приведенных здесь

методов живых жилищных сообществ, в том числе и партнерство с профессиональным застройщиком,

знакомым с моделью кохаузинга. (См. Источники.)

Вот краткий обзор одной из разновидностей этой модели, основанный на опыте работы Вандерланд

Хилл Девелопмент Компани (Wonderland Hill Development Company) в Боулдере, штат Колорадо. Группы,

сотрудничающие с этой компанией, используют три источника финансирования: средства, собранные ими

самими и компанией-застройщиком, кредит на строительство и индивидуальные ипотечные кредиты.

1. Средства, собранные группой и компанией-застройщиком. Перед тем, как начинаются работы

по воплощению проекта, группа должна собрать как минимум 10% (а иногда существенно больше) от его

полной стоимости путем вступительных взносов участников, иногда дополняемых краткосрочными

займами у более обеспеченных членов группы и другими частными займами (при этом вновь вступающие

члены вносят свои взносы независимо от того, на какой стадии реализации проекта они пришли). Компания-

застройщик на начальном этапе обычно также вкладывает какие-то средства в общий фонд, несет расходы

по управлению проектом и накладные расходы – все это возвращается ей позже. Эти первоначальные

средства используются для того, что Вандерланд Хилл Компани называет фазой определения

осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.

В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного

участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли

(обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою

кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего

будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор

об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование

пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены

группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта,

а также платят продавцу за исключительное право покупки.

В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих

нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение

разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный

процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате

остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько

месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей

этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не

соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов

пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того,

чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного

земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для

индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет

проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.

2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка

остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы,

на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего

дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.

Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок

и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном

уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от

банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита

на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-

застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет

вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.

3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные

кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги,

предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные

займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-

застройщиком. < …> Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе

теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он

выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело

кредита и проценты.

Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами,

работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва

приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к

компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. «Единственный резон для

сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и

обеспечить своим поручительством кредит на строительство».

КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?

На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является

дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных

сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования

общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в

данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные

квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей

инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря

на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в

смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них

ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои

индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества,

сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут

получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая

в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых

вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в

централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если

сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на

строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14.)

По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно

христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с

домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди

формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще

одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно

скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности

альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со

специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями,

будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили

с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и

изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на

этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы

и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования

в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и

воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы

приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и

создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых

жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут

существенно повлиять на наши представления о том, как формируются

альтернативные поселения.

КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?

Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию

альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды,

услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в

действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды

действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки

их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать

достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом

опыте, что они используют деньги эффективно и ответственно. Если же ваша группа еще только встает на

ноги, у вас есть вдохновляющие идеи и планы по улучшению среды обитания, служению людям или

духовной трансформации, но пока еще нет истории ваших общих достижений как группы, то крайне

маловероятно, что вы сумеете получить гранты и весомые пожертвования для ускорения вашего старта.

Начинать вам, скорее всего, придется своими силами.

Но зато вы можете всеми силами приступать к изысканию грантов и сбору пожертвований после

того, как вы купите землю для создания общины, создадите некоммерческую корпорацию по статье 501(с)3

для получения не облагаемых налогами пожертвований, продемонстрируете в течение нескольких лет ваше

благотворное влияние на окружающую среду и людей, и достигнете хотя бы нескольких из заявленных

общеполезных целей. Ищите грантов и пожертвований под конкретный проект с конкретным бюджетом,

определенными сроками исполнения и измеримыми результатами. Если вы, к примеру, начинающее

экопоселение, и вы намереваетесь обучать людей альтернативным методам строительства и использованию

автономного электричества, вы можете поискать гранты в фонд строительства здания для вашего

обучающего центра или в фонд волонтерской программы – так, чтобы вы смогли привлекать для

строительства этого обучающего центра потенциальных студентов и волонтеров и вам было на что

содержать их. Если вы получаете гранты или пожертвования, используйте деньги на те цели, которые были

заявлены, и аккуратно ведите отчетные записи о расходах. Посылайте отчеты с фотографиями о том, как вы

потратили деньги, и со словами благодарности вашим жертвователям. Если им понравится то, как вы

распорядились полученными средствами, они могут поддерживать вас и в дальнейшем.

Община Круг Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) получила на очень щедрых условиях два частных

займа – в 40000 и 25000 долларов – в силу того, что ее основатели были хорошо известны кредиторам-

спонсорам и были их коллегами по экологическому движению. Наверно, ничто так не располагает к

пожертвованиям и дружеским займам, как прошлая совместная с вами общественно-полезная деятельность

и та добрая репутация, которую вы заработали за время ее осуществления.