Методы кредитования недвижимости.

Практическое применение ипотечных кредитов, должно обеспечивать выполнение следующих условий:

ü Достижение прибыльности и возвратности средств.

ü Защита от рисков.

ü Доступность заемщику условий предоставления кредита.

Методы ипотечного кредитования.

1)Постоянный ипотечный кредит – данный вид кредита носит так же название аннуитетный.

Кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. При расчете платежей по ипотечному кредиту, учитываются три фактора:

1) Основная сумма кредита.

2) Срок (остаточный) погашения кредита.

3) Процентная ставка

Пример: Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. рублей, срок кредитования 5 лет, ежемесячная ставка процента 24% в год(2% в месяц). Ежемесячные платежи должны составлять более 2% и быть более 18 тыс. Рассчитаем ежемесячный платеж фонда возмещения, учитывая, что в 5 годах-60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц.

SFF – ежемесячный фактор фонда возмещения.

I – ставка процента

n – период выплаты

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты % в течение 5 лет:

900 (0, 02+0.0088768)=25, 9 тыс. рублей, т.е. достаточными для покрытия основной суммы и выплаты % по кредиту будет 25, 9 тыс. рублей. При этом первый месяц 18 тыс. руб. будет направленно на выплату % в фонд возмещения – на погашение основной суммы кредита, через месяц остаток кредита составит 892, 1 тыс. руб., % во второй месяц составит 2% от 892, 1 тыс. или 17, 8 тыс. На погашение основной суммы в этом месяце будет направленно 25, 9-17, 8=8, 1 тыс. рублей и так далее. Таким образом, при последующих платежах сумма направленная на погашение основной суммы будет увеличиваться, за 5 лет ежемесячными платежами в 25, 9 тыс. руб. кредит будет полностью погашен. Такой тип ипотечного кредитования позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

2)Кредит с шаровым платежом.

В этом случае предусматриваются выплаты большей части в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с шаровым платежом:

1) Отсутствие % выплат до конца срока кредита, по окончании срока кредита выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный %.

2) Выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности шаровым платежом.

Схема кредитования с шаровым платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

3) Пружинный кредит.

С фиксированной выплатой основной суммы. Особенности:

Ø Периодические фиксированные платежи счет, погашения основной суммы долга.

Ø Выплата % на оставшуюся част долга.

4)Кредит с участием, представляет собой схему финансирования, при которой получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

§ Такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции.

§ Уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщику.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика

· Платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов.

· Меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта требующего больших затрат.

5)Кредит с нарастающими платежами. Он применяется для заемщиков рассчитывающихся на рост доходов.

Особенности:

1) Минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом.

2) На определенном этапе начинаются равные платежи(это удобно для нового бизнеса)

6)Кредит с обратным аннуитетом.

Предполагает снижение выплат в конце срока или вообще их прекращение.

7)Кредит с переменной % ставкой.

1) Кредитная ставка меняется в соответствии ситуации на финансовом рынке.

2) Может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки выплачиваемой заемщиком.

3) Может быть установлен придельный уровень изменения % ставки.

Основные виды ипотечного кредита с переменной % ставкой

a) Кредиты с корректируемой % ставкой

b) Кредиты с пересматриваемой % ставкой

c) Кредиты с индексируемыми платежами(такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования, однако остаток кредита и ежемесячные платежи корректируются в соответствии с инфляцией в стране)

8)Канадский ролловер.

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками %, через заранее оговоренные промежутки времени 3-5 лет. Разновидность это кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки % оговариваются предельные ставки.

9)Кредит с перезакладываемым залогом

(завершающая ипотека)этот метод основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости являющимся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.

10)Кредит с добавленной % ставкой.

Такой вид кредита предусматривает отнесение % на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа.

Жилищный фонд как объект недвижимости.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений не зависимо от форм собственности пригодных для проживания.

В жилой фонд не включаются помещения сезонного и временного проживания.

Виды жилого фонда:

1) Частный – построенный или приобретённый за счет своих средств и находящийся в собственности:

· Граждан

· Юридических лиц

2) Государственный – в том числе состоящий в гос. Собственности РФ

· Ведомственный

3) Муниципальный

· Находящийся в собственности муниципальных образований

· Ведомственный

4) Общественный

· Находящийся в собственности общественных объединений

5) Коллективная собственность, находящаяся в общей долевой собственности различных субъектов РФ:

· Частных объединений

· Гос-ых объединений

· Муниципальных объединений

· Общественных объединений

Конституционное право на жилище реализуется в следующих формах:

1. По договорам социального найма по очереди.

2. Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

3. Приобретения жилья в частную собственность различными способами

4. Предоставление:

· Служебной жилой площади

· Жилых помещений в общежитии

К отношениям жилой недвижимости относятся:

1) Социальные связи:

· По управлению жилищным фондом.

· По учету граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий.

· Предоставление жилых помещений.

· Эксплуатации и ремонт жилых помещений

2) Экономические отношения по поводу жилой недвижимости выражаются в том, что ее собственник: ею владеет, пользуется и распоряжается. Он может сдавать в аренду, продавать, обменивать, отдать в залог, при этом не должны нарушаться жилищные права других граждан и общественные интересы.

Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере в РФ не ограничивается по кол-ву, размерам, стоимости.

§ Подлежит регистрации.

§ Обеспечивается права неприкосновенности.

Основные реформы ЖКХ в РФ.

1) Создание условий проживания, отвечающим общемировым стандартным качества.

2) Снижение сдержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг.

3) Переход от бюджетного дотирования предприятий ЖКХ к оплате ремонтных и коммунальных расходов населением-потребителем в полном объеме.

При этом должны обеспечиваться:

Ø Социальная защита малообеспеченных семей.

Ø Экономическое стимулирование, повышение качества, обслуживание коммунальными услугами.

Основные способы достижения указанных целей.

1) Совершенствование системы управления жилищно-коммунального хозяйства.

2) Предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг: развитие конкурентной среды, переход на договорные отношения с жилищно-коммунальными организациями.

3) Совершенствование социальной защиты населения: упорядоченная система льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.