Кредитования недвижимости.

Развитие ипотеки в России.

Ипотека – это залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к 13-14 веку, а законодательные нормы впервые появились в 14 веке в Псковской судной грамоте. Примерно в середине 17 века созрели предпосылки для новой формы залога. В конце 17 века в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. В конце 19 начало 20 века активно шел процесс кредитования под залог з.у.

Впервые в постсоветское время понятие ипотека было введено 1992 году, законом РФ «о залоге». В 1998 году был принят Федеральный Закон об ипотеке, согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных потребностей к должнику по этому обязательству и стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его пользовании и владении. Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГКРФ, а так же положении закона об ипотеке. Ипотека подлежит гос-ой регистрации в ЕГРП.

Ипотека как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст.5 закона об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

1) З.у., за исключением участков в ст.63.

2) Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3) Дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения.

4) Воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

1. иметь отдельную от других квартир кухню и санузел (коммунальные квартиры в залог не принимаются).

2. быть подключен к электрическим, паровым и газовым системам отопления. И подача тепла должна проходить на всю площадь жилого помещения.

3. должно быть, обеспеченно горячие и холодное водоснабжение.

4. иметь в исправном состоянии крышу, двери, окна.

В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения договора. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законом об оценочной деятельности в РФ. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит гос-ой регистрации.

Особенности ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит – это кредит обеспеченный недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которое предоставляют заемный капитал и заемщиков – инвесторов, которые предоставляют недвижимость для инвестирования.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядится недвижимостью по своему усмотрению. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору.

Особенности рынков ипотечного капитала.

Рынок ипотечного капитала - это часть финансовогорынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

1) На первичном рынке обращаются первичные закладные.

2) На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основные этапы ипотечного кредитования.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита разработаны стандартные формы документов, например для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита, кредитная справка.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) Предварительный этап.

2) Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге.

3) Оценка вероятности погашения кредита.

4) Принятие решения по кредиту.

5) Заключение кредитной сделки.

6) Обслуживание кредитной сделки.

7) Закрытие кредитной сделки.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает:

1. Желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа.

2. Описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание.

3. Источник первоначального платежа.

4. Назначение кредита: покупка, строительство.

5. Биографические сведения: уровень образования и профессиональная квалификация.

6. Сведения о работе и источниках дохода.

7. Сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости обычно не превышает 70%

Сумма кредита = 0.7 умноженное на сумму общего залога.

8. Платеж по кредиту

Платеж по кредиту = 0.3 умноженное на сумму чистого дохода

9. Кредит предоставляется при условии наличия у заемщика первоначального капитала 30-50% от стоимости приобретаемого объекта.

Андерайтинг – оценка вероятности погашения кредита.

Затем принимается решение о выдаче кредита или в отказе кредитования. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию при выявлении ложной информации, заемщику будет отказано в предоставлении кредита.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

1) Отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика.

2) Отношение жилищных расходов и совокупность заемщика.

3) Отношение суммы представляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

1. Договор купли-продажи недвижимости.

2. Кредитный договор.

3. Договор ипотеки.

4. Договоры страхования.

В договор об ипотеке стороны включают:

1) Предмет ипотеки.

2) Цену передаваемого в ипотеку помещения.

3) Существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

4) Срок исполнения основного обязательства.

5) Размер основного обязательства.

6) Требования по страхованию передаваемого в ипотеку имуществ.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

На этапе обслуживания кредитной сделки происходит:

I. Осуществление приема платежей.

II. Ведется бухгалтерский учет операций.

III. Взымаются просроченные платежи.

IV. Ведется работа с проблемными кредитами.

V. Ведется отчетность по выданным кредитам.

На этапе закрытия кредитной сделки ипотека прекращается, об этом делается запись в гос-ом реестре.