Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.
|
|
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой).
Основание – кауза – должно быть законным и осуществимым.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
1) Содержание и правовые последствия не противоречат закону.
2) Совершена она дееспособным и правоспособными лицам.
3) Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле.
4) Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый гос-ый реестр прав на недвижимость)
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта. Не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности:
v Оспоримая
v Ничтожная
Оспоримой считается сделка не действительной по решению суда.
Ничтожная – недействительна с самого начала ее заключения, не зависимо от решения суда. Среди ничтожных сделок наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения что-то сделать и создать правовые последствия.
Притворная называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно хотели совершить.
Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:
- Волей субъективного состава, формы, содержания, а так же кабальные сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации муниципальных и гос-ых предприятий являются, нарушение проведения правил конкурса или аукциона.
Последствия недействительной сделки.
1) Неисполнение сделки.
2) Двухсторонняя реституция – восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, по решению конституционного суда положение этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости.
3) Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона, а вторая передает доход гос-ву.
4) Никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход гос-ву, в случае если две стороны действовали умышленно.
Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах:
| По отношению к продавцу | По отношению к покупателю |
| 1) Вымогательство, требования передачи участка или прав на него под угрозой насилия. 2) Манипуляции при расчете с продавцом (использования фальшивых купюр) 3) Переход заложенного участка в собственность кредитора, даже в случае возврата денег с процентами. | 1) Совершение сделки лицом, не являющимся собственником участка по поддельным или краденым документам. 2) Продажа или сдача в аренду одного и того же участка нескольким лицам. 3) Продаже незаконно присвоенных участков путем вымогательства или злоупотребление служебным положением. 4) Присвоение денег до оформления сделок. 5) Ненадлежащие оформление сделки. 6) Продажа участка потенциально состоящего в споре. 7) Продажа участка принадлежащего нескольким лицам, одним лицом. |
Чтобы обезопасить себя необходимо уменьшить риск, возникающий при проведении операций купли-продажи недвижимости путем:
1) Страхования покупателя от потери право собственности на з.у. или другое имущество.
2) Включение коммерческого банка в сделку.
Страхование покупателей от потерь прав собственности означает:
1. если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем право собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.
2. Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами:
| На организованном рынке | На неорганизованном рынке |
| 1) Аукцион 2) Коммерческий конкурс 3) Закрытый конкурс 4) Инвестиционный конкурс: закрытые и открытые торги | 1) Выделение участков органами власти 2) Аукцион на право аренды участка 3) Конкурс на право аренды участка 4) Продажа участка предприятия банкрота 5) Некоммерческие способы |
Сторонами сделки могут выступать граждане – собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст55ГК филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени.