ВВЕДЕНИЕ. Экономическая оценка объектов недвижимости

Курсовая работа

Экономическая оценка объектов недвижимости

по дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант 29

Выполнила: студентка 5 курса

Специальность: Городской кадастр

Шифр ГК-08-76

Денисова Н.А._____________

«___»__________________ 2012г.

Проверил: доцент

Поносов А.Н.____________

«___»__________________ 2012г.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ..................................................................................................... 4

РАЗДЕЛ I

Глава 1

ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА........................................................ 6

1.1. Накопленная сумма денежной единицы............................................... 8

1.2 Текущая стоимость единицы................................................................. 8

1.3 Накопление денежной единицы за период............................................ 9

1.3.1.Расчет будущей стоимости обычного аннуитета (платежи в конце периода) 9

1.3.2. Расчет будущей стоимости авансового аннуитета…………………....10

1.4 Формирование фонда возмещения………………………………………………...…………………..10

1.5 Взнос на амортизацию......................................................................... 11

1.6 Текущая стоимость аннуитета........................................................... 122

1.6.1.Расчет текущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в конце периода).................................................................................................... 122

1.6.2.Расчет текущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся в начале периода)...................................................................................................... 13

Глава 2

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ................................................... 15

2.1 Доходный подход оценки недвижимости......................................... 155

2.1.1 Прямая капитализация дохода......................................................... 16

2.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период 19

2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценки недвижимости........... 20

2.2.1. Способы определения поправок..................................................... 21

2.2. Рыночный подход оценки недвижимости.......................................... 22

2.2.1. Метод сравнения продаж................................................................. 23

2.2.2. Валовой рентный мультипликатор................................................. 26

2.3. Затратный метод................................................................................. 27

Глава 3

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ................................................... 30

Для определения ставки капитализации применяем метод возврата капитала (метод Ринга)............................................................................................................. 31

Глава 4

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ.......................................... 33

4.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств...................... 33

4.2. Оценка кредитуемой недвижимости................................................... 36

4.3. Расчет стоимости кредита................................................................... 41

4.3.1. Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося кредита). 42

4.3.2. Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной суммы долга..................................................................................................................... 44

Глава 5

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ............................... 46

5.1 Метод сравнения продаж..................................................................... 47

5.2 Метод соотнесения (разделения)......................................................... 51

5.3 Метод разбивки на участки................................................................. 52

5.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода).............................. 52

5.5 Метод остатка дохода для земли......................................................... 53

ГЛАВА II

Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Перми............................. 55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ............................................................................................. 62

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ............................................................................. 63

ВВЕДЕНИЕ

В современном рынке недвижимости на сегодняшний день резко возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Согласно статье 130 Гражданского Кодекса «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, а также подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, морские суда и т.д.

Закон " Об оценочной деятельности" был принят в октябре 1996 года, предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности.

Экономика недвижимости – система отношений возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом, под которым понимается участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами и постройками, в том числе это оценка недвижимости, управление, страхование, ипотечное кредитование.

Сфера недвижимости учитывается во многих отношениях между государством, физическими и юридическими лицами, также связанна с различными формами собственности, видами хозяйствования.

Оценка недвижимости – это сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества.

Понятие оценка тесно связано с понятиями " цена" и " стоимость". Стоимость в пользовании - это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей. Стоимость в обмене - это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги. Цена - это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Рыночная стоимость - это твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1.Метод сопоставимых продаж;

2.Метод капитализации земельной ренты (доходный метод);

3.Затратный метод.

Принципы оценки недвижимости:

1.Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования

2.Принцип спроса и предложения

3.Принцип изменения

4.Принцип соответствия

5.Принцип замещения

6.Принцип прогрессии - регрессии

7.Принцип конкуренции

8.Принцип вклада

9.Принцип ожидания