Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Сравнительный подход
|
|
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. 2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Астрахани, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В табл. 1.5 приведены основные параметры этих объектов.
Таблица 1.5
|
| Район | Улица | Этаж | Число | Жилая | Общая | Сан | Состоя | Стои |
| эта | пло | пло | узел | ние | мость, | |||
| жей | щадь, м2 | щадь, м2 | квартиры | тыс. руб. | ||||
| Жилая | Раз | Удовле | 391, 5 | |||||
| Ленинский | Б. Алексеева Яблочкова | 7 2 | 9 5 | 42 47 | 70 79 | дельный и | творительное То же Требует | 378 4 32 |
| Тот же | Звездная | и | ремонт а Удовле | |||||
| Советский | Луконина | и | творительное Тоже | 472, 5 |
Теория оценки предоставляет достаточное количество методик расчета рыночной стоимости объекта при применении подхода с точки зрения сравнения продаж. В их числе - метод парного сравнения продаж, метод относительного сравнительного анализа, корреляционно-регрессионный анализ и др.
В данном случае применен метод корреляционно-регрессионного анализа. Он выбран не случайно, так как его математический аппарат дает возможность определить зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путем, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.
В общем виде зависимость цены объекта от его параметров:
где V - цена объекта;
х„х7,..., хп -параметры.
Задача заключается в том, чтобы найти математическое выражение функции путем обработки имеющейся информации о ценах и параметра: объектов-аналогов. Последовательность действий при построении математической модели регрессионного типа такова:
1. Выбор параметров, в наибольшей степени влияющих на уровень цены объекта-аналога.
2. Выбор вида уравнения регрессии (формы зависимости цены от параметров).
3. Формирование массива исходной информации.
4. Определение коэффициентов уравнения регрессии.
5. Анализ полученных результатов и проверка адекватности модели.
6. Определение стоимости объекта оценки на основе полученной модели.
Произведем множественный регрессионный анализ на основании информации, полученной для приведенных выше аналогов объекта оценки. В качестве параметров (факторов регрессии) будем использовать следующие параметры приведенных объектов:
Фактор 1. Этаж, на котором расположена квартира, - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме. В данном случае, исходя из приведенных параметров объектов-аналогов, шкала разброса значений имеет вид: 1-й, 9-й и 8-й этажи девятиэтажного дома, 7-й этаж девятиэтажного дома, средний этаж (2-3-й пятиэтажного дома, 3-6-й девятиэтажного). Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж. Фактор 2. Размер жилой площади - количественный параметр.
Фактор 3. Размер общей полезной площади - количественный параметр.
Фактор 4. Наличие или отсутствие балкона или лоджии - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от наличия или отсутствия балкона и(или) лоджии. В данном случае возможны следующие варианты: отсутствует балкон и(или) лоджия, имеется балкон, имеется балкон и лоджия (два балкона), имеется лоджия и сушилка (две лоджии).
Фактор 5. Район расположения дома - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент изменения стоимости объекта в зависимости от района города, в котором расположен рассматриваемый объект, его транспортной доступности и предпочтений потенциальных покупателей.
Фактор 6. Текущее состояние квартиры - относительная безразмерная величина, отражающая коэффициент удорожания объекта в зависимости от степени готовности объекта к заселению и проживанию, необходимости проведения ремонта и объема ремонтных работ. Значение поправочного коэффициента определено экспертно на основе проведенного анализа рынка недвижимости с использованием метода парных продаж.
Формируем массив исходной информации с указанием диапазонов зависимых и независимых параметров. В качестве базы для определения коэффициентов выбраны параметры объекта оценки (табл. 1.6).
| № | Факторы множественной регрессии | Зависи | |||||
| аналога | мый па | ||||||
| раметр | |||||||
| 1. | 2. | 3. | 4. | 5. Рай | 6. Состоя | Цена, | |
| Этаж | Жилая | Общая | Наличие | он | ние | ТЫС. руб. | |
| площадь | площадь | балкона | квартиры | ||||
| Объект | 0, 95 | 0, 95 | 1, 1 | 663 169 | |||
| 0, 95 | 540 000 | ||||||
| 0, 9 | 0, 9 | 0, 95 | 432 000 | ||||
| 0, 9 | 0, 9 | 567 000 | |||||
| 0, 9 | 0, 9 | 0, 95 | 0, 9 | 391 500 | |||
| 0, 95 | 0, 9 | 378 000 | |||||
| 0, 9 | 0, 9 | 0, 95 | 432 000 | ||||
| 0, 95 | 0, 95 | 0, 9 | 0, 9 | 405 000 | |||
| 0, 9 | 0, 95 | 0, 95 | 472 500 |
Для обработки полученного массива данных используем стандартную функцию линейного регрессионного анализа «ЛИНЕИН», входящую в стандартную поставку пакета анализа данных электронной таблицы Microsoft Excel 7.0. Данная функция рассчитывает статистику для ряда данных с применением метода наименьших квадратов, чтобы вычислить прямую линию, которая наилучшим образом аппроксимирует имеющиеся данные. Функция возвращает массив, который описывает полученную прямую. Уравнение прямой в общем случае имеет вид:
где у - значение функции регрессии; т - коэффициент регрессии; х - значение i-го фактора; i - количество факторов; b - свободный член уравнения регрессии.
Расчеты с использованием функции «ЛИНЕИН» дали следующие результаты:
Ьо = - 2062412, 5; />, = -315652, 1; Ьг = 5237, 3; Ь3 = -974, 5; Ьл = 791818, 7; Ь5 = 581102, 0; £ 6 = 1423827, 0.
Модель для определения стоимости объекта оценки имеет вид:
К = -2062412, 5-Ф, -315652, 1-Ф2+5237, ЗФ3-974, 5-Ф4 + +791818, 7Ф5 +581102, 0-Ф6 +1423827, 0,
где Ф,, Ф2,..., Ф6 - значения факторов.
Адекватность модели подтверждается высоким значением множественного коэффициента корреляции R2 = 0, 7577. Иными словами, полученная модель на 75, 77% объясняет изменчивость стоимости объекта при изменении учитываемых в модели факторов. Расчет значения осуществлен в рамках той же программы, что и расчет коэффициентов регрессии.
V= -2062412, 5-1-315652, 1-46, 6 + 5237, 3-72, 2-974, 5-0, 95 + 791818, 7-0, 95 + + 581102, 0-1, 1 + 1423827, 0 = 663 169 руб.
Стоимость объекта оценки, полученная на основе сравнительного подхода с учетом округления, составляет: 663 169 руб.
(Шестьсот шестьдесят три тысячи сто шестьдесят девять рублей).