Оценка для целей составления финансовой отчетности

Общие положения

Настоящий стандарт применяется в случае, если действующие норма­тивные акты предусматривают отступление от общего правила оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимости, допуская:

■ оценку на основе стоимости замещения для материальных основных фон дов с ограниченным сроком полезной жизни;

■ оценку иными методами, учитывающими инфляцию;

■ переоценку материальных основных фондов для учета инфляции.

При выполнении оценки для целей составления финансовой отчетнос­ти в зависимости от целей владения недвижимость делится на следующие категории:

■ недвижимость, занимаемая владельцем для использования в деятельнос ти предприятия (бизнеса);

■ инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения настоящего или будущего арендного дохода, или для сохранения или уве личения стоимости капитала;

■ недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

■ недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;

■ недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса), в качестве базы принимается:

■ рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециа лизированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;

■ остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижи мости.

При оценке инвестиционной недвижимости и недвижимости, избыточ­ной для потребностей производства, в качестве базы принимается рыноч­ная стоимость.

При оценке недвижимости, которой владеют для целей освоения и раз­вития, потенциал будущего использования определяет текущую стоимость с учетом издержек на освоение и развитие. Для неспециализированной не­движимости в качестве базы оценки применяется рыночная стоимость. Для специализированной недвижимости в качестве базы оценки применяется остаточная стоимость замещения.

При оценке недвижимости, которой владеют в качестве товарных за­пасов и трактуемой обычно как текущие активы, принимают во внимание конкретные особенности системы бухгалтерского учета.

Поврежденная недвижимость

В данном разделе рассматривается недвижимость, поврежденная в зультате воздействия природных и техногенных факторов.

При оценке недвижимости, используемой для деятельности предпри тия (бизнеса), рассматриваются следующие случаи.

■ Если недвижимость не предполагается восстанавливать, то ее относят категории «избыточной» для потребностей бизнеса. При этом в качеств базы оценки применяется рыночная стоимость.

■ Если недвижимость предполагается восстанавливать для продолжения бизнеса, базой оценки, как правило, является стоимость при существую­щем использовании.

При оценке инвестиционной недвижимости в качестве базы применя­ется рыночная стоимость. При этом необходимо принимать во внимание тот факт, что продавец может либо передать покупателю право на получе­ние страхового возмещения, либо получить страховку сам.

При оценке недвижимости, находящейся в процессе освоения и разви­тия, в качестве базы используется рыночная стоимость для текущего со­стояния, либо рыночная стоимость земли плюс сумма расходов на освое­ние и развитие.

Величина оценки незначительно поврежденной недвижимости должна соответствовать стоимости восстановленной недвижимости с учетом зат­рат на восстановление. В случае полного разрушения и отказа от восста­новления, сумма оценки должна определяться как для свободного участка земли с учетом расходов по его расчистке и освобождению от деталей пре­жнего сооружения.

Истощимая недвижимость

К данному типу недвижимости относятся земли с полезными ископае­мыми, свалки отходов и места захоронения, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования. При этом недвижимость эксплуатируется таким способом, что деятельность по разработке место­рождения или заполнению участка постепенно уменьшает стоимость оста ющейся земли до такой стадии, когда она не может больше использовать­ся с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наи лучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке истощимой недвижимости в качестве базы применяется рыночная стоимость при существующем использовании.

Особенность концепции существующего использования для даннси типа недвижимости заключается в ограниченном сроке жизни недвижимости для её существующего использования.

При этом остаточная стоимость на конец периода использования учитывается в той степени, в какой альтернативное будущее использование будет разрешено, и в какой присущая будущая стоимость не столь удалена во времени, чтобы ее нельзя было бы подтвердить рыночными предложениями для такого класса недвижимости.

Стоимость действующего горнодобывающего предприятия должна отражать затраты на разведку, определение объемов и качества запасов, пробную добычу, запуск опытного добывающего оборудования, исследо­вания и разработки.

Здания, которые закреплены за предприятием такого рода, - это обыч­но специализированные здания, которые оцениваются на базе остаточной стоимости замещения.

Процедуры оценки, как правило, требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурирующих предприятий. В случаях, когда прово­дится сопоставительная оценка, требуется изучение конъюнктуры рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основан­ная на дисконтировании прибыли или на базе сопоставления, должна, как и в отношении других видов недвижимости, исключать личный гудвил и рассматривать только тот уровень прибыли, который был бы достигнут предприятием со средними показателями эффективности.

Учет остаточных стоимостей в конце периода добычи или в ходе по­требления истощимой недвижимости включает учет потенциальных зат­рат и задолженностей по всем обязательствам по планированию, экологии или контрактам, либо коммерческие соображения по улучшению, восста­новлению или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать косвенные затраты, связанные с производственной деятельнос­тью и обязательствами, за которые несет ответственность предприятие.

Незавершенное строительство

Термин «незавершенное строительство» относится к строительным работам, которые начаты, но еще не завершены на определенную дату оцен­ки, или когда получены все согласования по планированию, строительные контракты подписаны, все готово к началу строительства и не существует нерешенных существенных вопросов, мешающих выполнению предложен­ного строительства.

Для составления финансовых отчетов неспециализированная недвижи­мость, которая относится к вышеназванной категории, должна оценивать­ся на основе одной из двух нижеприведенных баз оценки в соответствии с мнением Оценщика о наиболее финансово информативной базе оценки, которые применяются во всех обстоятельствах, включающих цель оценки:

■ рыночная стоимость земли для предполагаемого использования на дату оценки плюс накопленные финансовые издержки строительства, которые имеют место на дату оценки;

■ текущая рыночная стоимость в предположении, что работа завершена по любым существующим контрактным документам минус рассчитанные расходы в текущих ценах для завершения строительства.

Недвижимость, оцениваемая на основе коммерческого потенциала

К недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала относится недвижимость, созданная или приспособленная для спе­цифического ограниченного использования, которое без изменений пе­редается на свободном рынке по ценам, основанным непосредственно на коммерческом потенциале. Как правило, к этой категории относятся го­стиницы, рестораны, бары, пивные и другие аналогичные заведения, ком­мерческие медико-оздоровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения.

Базой оценки, выполняемой для целей составления финансовой отчет­ности предприятия, как и в случае с другими классами недвижимости, яв­ляется рыночная стоимость при существующем использовании. Оценка включает землю и здания, оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, мебель, обстановку и оборудование предприятия, гуд- вил, связанный непосредственно с данной недвижимостью, и не включает потребляемые запасы. Оценки на базе остаточной стоимости замещения к данной категории недвижимости не применяются.

Передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвил явля­ется материальным и, в противоположность персональному нематериаль­ному гудвилу, включается в рыночную стоимость при существующем ис­пользовании земли и зданий. В оценку входят выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а так­же предполагаемая возможность возобновления существующих лицензии, разрешений и сертификатов.