Доходный подход. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты: затратный подход - 775 330 руб.; сравнительный подход - 663 169 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений.

Предоставляемая информация, безусловно, имее значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта (построение таблицы значений факторов регрессии) проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

С учетом вышеизложенного, в табл. 1.7 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) опреде­ляется по формуле

где V_x и V₂ - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравтельным подходами, руб.;

Q₁ и Q₂ - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V = 775330, 75 • 0, 38+663 169 • 0, 62 = 705790, 20 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением м етодик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:

по состоянию на 24 марта 2001 г., с учетом округления составляет:

706 000 руб. (Семьсот шесть тысяч руб.)

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Генеральный директор ______________________

Список использованной

литературы

Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Выпущен отделом координации строи­тельства при Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 1999 г.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

Правила оценки физического износа жилых зданий, ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.

Прокопишин А. П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инжене­ра-сметчика: В 2-х т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Стройиздат, 1991.

Специализированный журнал «Основные средства». - 1999. -№ 8-19. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / СПбГТУ. - СПб., 1997.

Приложение II

Отчет об оценке рыночной стоимости складской недвижимости

Уважаемый------------------------------------------------------------------------------ /

В соответствии с договором №... от 04.05.2001г., заключенным между

Вами и обществом с ограниченной ответственностью, в лице генерально го директора, были произведены осмотр и оценка рыночной стоимости ОБЪЕКТА, состоящего из здания склада, находящегося по адресу, по состоянию на 4 мая 2001 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для купли-продажи, мены.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а толь­ко в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА, по состоянию на 4 мая 2001 г., с учетом округления составляет

45 000 руб. (Сорок пять тысяч руб.).

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 i № 135-ФЗ; государственными стандартами: ГОСТ Р 51195.0.01-98 «Единая система оценки имущества. Основные положения», ГОСТ Р 51195.0.02 «Единая система оценки имущества. Термины и определения» от 1 январ 1999 г.; стандартами Российского общества оценщиков: СТО РОО 27-01­93 «Кодекс профессиональной этики членов РОО», СТО РОО 20-01-96 «щие понятия и принципы оценки», СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки», СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости», СТО РОО 20-05-96 «Оценка ссудного обеспечения, залога обеспечения долговых обязательств», СТО РОО 21­01-95 «Оценка недвижимости»,

«Едиными стандартами профессиональной практики оценки» «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (TIAVSC).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услугу. Генеральный директор

План отчета по оценке Предпосылки оценки