Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов не-движимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режи­ме - заповедники, лечебно-оздоровительные зоны - или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуата­ции недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктив­ности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необ­ходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четы­рех групп факторов: земли со строениями (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для незастроен­ного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмен­та. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколь­ко увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их исполь­зования, с учетом имеющихся количественных и качественных характе­ристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его эле­ментов.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования не­обходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание ко­торых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует опти­мальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта не­движимости, классов недвижимости в масштабах района или города (по­селения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечиваю­щее максимальную стоимость всего объекта.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип раз­деления элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не мо­жет быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершен­ны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на не­движимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимо­сти, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приоб­ретением недвижимости.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и из­менение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса н предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимо­сти в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земель­ных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое мо­жет быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необхо­димо отметить, что предложение земли в целом выступает как фиксиро­ванная величина, ограниченная самой природой, поскольку земля являет­ся свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транс­порта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лес­ного фонда и запаса.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости ус­танавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожи­даниям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него» а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.