Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательно­сти проектов требует объективного анализа эффективности использова­ния доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по та­ким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проек­та, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ)

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализи­руемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке до­ходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различ­ной стоимости денег во времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости дохо­дов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих раз­личные стороны экономической эффективности проекта.

1. Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пе­риоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитыва­ет динамику доходов в последующий период.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост ак­тивов о г реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существен­но зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает зат­раты по проекту.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отража­ет величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу зат­рат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтиро­вания, т.е. испытывает субъективное влияние.

4. Внугренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочнос­ти» проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дискон­тирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвести­ровании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проек­там, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свобод­ные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в после­дующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отве­чающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвид­ной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы дохо­дов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.