![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Понятие и виды стоимости. Связь стоимости объектов недвижимости с ценой и затратами. Принципи оенки объектов недвижимости.
Теория оценки базируется на понятиях: стоимость, цена и затраты. Стоимость – денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, мера того, сколько готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Цена – исторический факт, отражающий, сколько средств было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цена также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца. Затраты – мера того, сколько потребуется для создания объекта, сходного с объектом оценки в данный момент времени. Выделяют: - ПСВ – полную стоимость воспроизводства - ПСЗ – полную стоимость замещения Ц прошлой сделки ˂ ПСВ ˂ ПСЗ Чтобы объект обладал стоимостью, он должен обладать компонентами: полезность, спрос, дефицит, возможность передачи. В теории оценки принято выделять две группы стоимости: I. стоимость использования. II. стоимость обмена. Стоимость пользования: - инвестиционная: вложение денежных средств для конкретного инвнстора. - балансовая: стоимость имущества, включаемая в балансовую ведомость предприятия. - для целей налогообложения: инвентаризационная стоимость. Базируется на принципах: - ожидания: установление текущей стоимости доходов, которые могут быть получены от использования объектов недвижимости в будущем. Дисконтирование. - полезности: объект должен удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение определенного времени, т.е., объект может менять стоимость если кому-то нужен и полезен. - замещения: максимальная стоимость объекта собственности определяется наиболее меньшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Покупатель не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за другой объект с аналогичной полезностью. Стоимость обмена: - рыночная: наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей. - ликвидационная: цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные сроки времени. - страховая: стоимость объекта, подверженного риску уничтожения. - арендная: стоимость сдачи в аренду 1 кв.метр. - залоговая: оценка объекта для целей получения кредита. Принципы: - спроса и предложения: предложение- количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии на определенный момент времени. Спрос- количество объектов, желаемых приобрести определенные группы пользователей по определенным ценам. - изменения: с течением времени стоимость объектов меняется, влияет износ, изменение процентных ставок, законодательства о земле, социально-экономические и политические факторы. - соответствия: каждому участнику землепользования должен соответствовать объект, приносящий наибольший доход. - конкуренции: когда прибыль на рынке, растет уровень необходимый для оплаты факторов производства(земля, труд, капитал), обостряется конкуренция, уменьшается число продавцов, уменьшается уровень чистых доходов, поэтому оценщик должен учитывать прибыль в расчетах доходности как отдельный доход. Общие принципы: - наилучшего и наиболее эффективного использования - принцип вклада: рост доходов от использования объектов недвижимости. Вклад это сумма на которую меняется стоимость объекта или чистый доход от использования. Вклад- сумма прироста стоимости объекта в результате внесения дополнительного фактора(расширение площади). - принцип экономической величины: разделение земельного участка для рационального землепользования. - принцип экономического разделения: на те участки, которые соответствуют рациональному землепользованию и увеличивают стоимость объекта недвижимости. - сбалансированности: любому типу землепользования должно соответствовать оптимальное соотношение факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость. - остаточной продуктивности: стоимость объекта определяется с учетом чистого дохода, отнесенного к земле. Рыночная стоимость – (ФЗ об оценочной деятельности) наиболее вероятная цена, которую продавец объявляет на открытом рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информацией, а на величине цены не сказываются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом необходимо наличие следующих обязательных условий: 1) мотивы продавца и покупателя одинаковы; 2) оба хорошо осведомлены и действуют каждый в своих интересах; 3) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время; 4) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект без каких-либо скидок или уступок с чьей-либо стороны; 5) платеж осуществляется наличными средствами или их эквивалентом. 2. Факторы, влияющие на стоимости объектов недвижимости (4 группы факторов): 1. социальные факторы: - плотность заселения. - структура населения. - семейность. - уровень образования и культуры. - демографические факторы. 2. Экономические факторы: - предложение и спрос. - перспектива строительства. - развитие рынка недвижимости. - уровень жизни населения(зп, мрот, пм). - финансирование строительства. - налоги в области недвижимости(земельный, ни, нифл). 3. физические факторы: - географические, геологические, геодезические(уровень разработки сырья). - топографические. - сейсмические. - экологические. - технические решения в землепользовании. 4. Политические факторы: - закон о собственности. - налоговое законодательство. - закон об операциях с недвижимостью. - закон об ипотеке. - законодательство о кредитной политике. - наличие кадастров. - политическая стабильность. - возраст объекта, физическое состояние. 3. Принципы оценки.????????????? 1. ожидания (предвидения) – установление оценщиком текущей стоимости будущих доходов от владения объектом недвижимости. 2. способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя (объект имеет стоимость только в том случае, если он кому-то полезен. 3. принцип замещения: - максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой (стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью). - рациональный покупатель никогда не заплатит за объект недвижимости меньше минимальной цены, взимаемой за другой объект такой же полезности. Лежит в основе все трех подходов (затратного, рыночного и доходного). 1). Принцип спроса и предложения. Когда S и D сбалансированы, рыночная цена должна отражать затраты на создание объекта недвижимости. Если цена больше, то будут вводиться новые объекты. Наоборот – строительство замедляется. 2). Принцип изменения – стоимость объекта недвижимости меняется с течением времени (износ, изменение денежной массы населения, изменения процентных ставок, курса национальной валюты). 3). Принцип соответствия – застройка земельных участков влияет на стоимость объекта и окружение объектов недвижимости также влияет на стоимость. 4). Принцип конкуренции – прибыль превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства => конкуренция обостряется=> 1.принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – вариант, который обеспечивает объекту максимальную стоимость (по отношению к земельным участкам реализуется эффективнее в теории оценки). 2. принцип вклада – стоимость объекта повышается или снижается при внесении какого-либо нового фактора. 3. принцип экономической величины. ЭВ – количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в данном месте. Разделение участков должно соответствовать наилучшему варианту использования. Имущественные права следует разъединять и соединять таким образом, чтобы общая стоимость объекта увеличивалась. 4. принцип сбалансированности. Любому типу/варианту землепользования соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная стоимость земли и объектов с улучшениями.
|