Понятие и виды стоимости. Связь стоимости объектов недвижимости с ценой и затратами. Принципи оенки объектов недвижимости.

Теория оценки базируется на понятиях: стоимость, цена и затраты.

Стоимость – денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, мера того, сколько готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность.

Цена – исторический факт, отражающий, сколько средств было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Цена также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца.

Затраты – мера того, сколько потребуется для создания объекта, сходного с объектом оценки в данный момент времени.

Выделяют:

- ПСВ – полную стоимость воспроизводства

- ПСЗ – полную стоимость замещения

Ц _{прошлой сделки} ˂ ПСВ ˂ ПСЗ

Чтобы объект обладал стоимостью, он должен обладать компонентами:

полезность, спрос, дефицит, возможность передачи.

В теории оценки принято выделять две группы стоимости:

I. стоимость использования.

II. стоимость обмена.

Стоимость пользования:

- инвестиционная: вложение денежных средств для конкретного инвнстора.

- балансовая: стоимость имущества, включаемая в балансовую ведомость предприятия.

- для целей налогообложения: инвентаризационная стоимость.

Базируется на принципах:

- ожидания: установление текущей стоимости доходов, которые могут быть получены от использования объектов недвижимости в будущем. Дисконтирование.

- полезности: объект должен удовлетворять потребности пользователя в данном месте, в течение определенного времени, т.е., объект может менять стоимость если кому-то нужен и полезен.

- замещения: максимальная стоимость объекта собственности определяется наиболее меньшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Покупатель не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за другой объект с аналогичной полезностью.

Стоимость обмена:

- рыночная: наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей.

- ликвидационная: цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные сроки времени.

- страховая: стоимость объекта, подверженного риску уничтожения.

- арендная: стоимость сдачи в аренду 1 кв.метр.

- залоговая: оценка объекта для целей получения кредита.

Принципы:

- спроса и предложения: предложение- количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии на определенный момент времени. Спрос- количество объектов, желаемых приобрести определенные группы пользователей по определенным ценам.

- изменения: с течением времени стоимость объектов меняется, влияет износ, изменение процентных ставок, законодательства о земле, социально-экономические и политические факторы.

- соответствия: каждому участнику землепользования должен соответствовать объект, приносящий наибольший доход.

- конкуренции: когда прибыль на рынке, растет уровень необходимый для оплаты факторов производства(земля, труд, капитал), обостряется конкуренция, уменьшается число продавцов, уменьшается уровень чистых доходов, поэтому оценщик должен учитывать прибыль в расчетах доходности как отдельный доход.

Общие принципы:

- наилучшего и наиболее эффективного использования

- принцип вклада: рост доходов от использования объектов недвижимости. Вклад это сумма на которую меняется стоимость объекта или чистый доход от использования. Вклад- сумма прироста стоимости объекта в результате внесения дополнительного фактора(расширение площади).

- принцип экономической величины: разделение земельного участка для рационального землепользования.

- принцип экономического разделения: на те участки, которые соответствуют рациональному землепользованию и увеличивают стоимость объекта недвижимости.

- сбалансированности: любому типу землепользования должно соответствовать оптимальное соотношение факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость.

- остаточной продуктивности: стоимость объекта определяется с учетом чистого дохода, отнесенного к земле.

Рыночная стоимость – (ФЗ об оценочной деятельности) наиболее вероятная цена, которую продавец объявляет на открытом рынке в условиях конкуренции продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой для этого информацией, а на величине цены не сказываются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При этом необходимо наличие следующих обязательных условий:

1) мотивы продавца и покупателя одинаковы;

2) оба хорошо осведомлены и действуют каждый в своих интересах;

3) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

4) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект без каких-либо скидок или уступок с чьей-либо стороны;

5) платеж осуществляется наличными средствами или их эквивалентом.

2. Факторы, влияющие на стоимости объектов недвижимости (4 группы факторов):

1. социальные факторы:

- плотность заселения.

- структура населения.

- семейность.

- уровень образования и культуры.

- демографические факторы.

2. Экономические факторы:

- предложение и спрос.

- перспектива строительства.

- развитие рынка недвижимости.

- уровень жизни населения(зп, мрот, пм).

- финансирование строительства.

- налоги в области недвижимости(земельный, ни, нифл).

3. физические факторы:

- географические, геологические, геодезические(уровень разработки сырья).

- топографические.

- сейсмические.

- экологические.

- технические решения в землепользовании.

4. Политические факторы:

- закон о собственности.

- налоговое законодательство.

- закон об операциях с недвижимостью.

- закон об ипотеке.

- законодательство о кредитной политике.

- наличие кадастров.

- политическая стабильность.

- возраст объекта, физическое состояние.

3. Принципы оценки.?????????????

1. ожидания (предвидения) – установление оценщиком текущей стоимости будущих доходов от владения объектом недвижимости.

2. способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя (объект имеет стоимость только в том случае, если он кому-то полезен.

3. принцип замещения:

- максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой (стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью).

- рациональный покупатель никогда не заплатит за объект недвижимости меньше минимальной цены, взимаемой за другой объект такой же полезности.

Лежит в основе все трех подходов (затратного, рыночного и доходного).

1). Принцип спроса и предложения.

Когда S и D сбалансированы, рыночная цена должна отражать затраты на создание объекта недвижимости.

Если цена больше, то будут вводиться новые объекты. Наоборот – строительство замедляется.

2). Принцип изменения – стоимость объекта недвижимости меняется с течением времени (износ, изменение денежной массы населения, изменения процентных ставок, курса национальной валюты).

3). Принцип соответствия – застройка земельных участков влияет на стоимость объекта и окружение объектов недвижимости также влияет на стоимость.

4). Принцип конкуренции – прибыль превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства => конкуренция обостряется=>

1.принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – вариант, который обеспечивает объекту максимальную стоимость (по отношению к земельным участкам реализуется эффективнее в теории оценки).

2. принцип вклада – стоимость объекта повышается или снижается при внесении какого-либо нового фактора.

3. принцип экономической величины. ЭВ – количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в данном месте. Разделение участков должно соответствовать наилучшему варианту использования. Имущественные права следует разъединять и соединять таким образом, чтобы общая стоимость объекта увеличивалась.

4. принцип сбалансированности. Любому типу/варианту землепользования соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная стоимость земли и объектов с улучшениями.