Методы определения износа.

В теории оценки существует три метода оценки износа:

1. Метод разбиения на виды – предполагает определение всех трех видов износа.

∑ И=И_ф+И_функ+И_эк

2. Метод срока жизни – предполагает определение износа, базируясь на определенных терминах.

Срок физической жизни- срок жизни объекта недвижимости до полного разрушения.

Срок экономической жизни – срок, в течение которого объект приносит доход владельцу.

Срок остаточной жизни - от текущего момента времени до момента полного разрушения.

Срок остаточной экономической жизни- который еще приносит доход.

Срок фактической жизни – с момента возведения до момента оценки.

Эффективный возраст характеризует возраст объекта с учетом его состояния, дизайна, ремонта на текущий момент времени.

В данном методе справедливо: И/ПСВ=Тэф/Тэк.

3. Рыночный метод – основан на сравнении объектов-аналогов.

Валовый рентный мультипликатор – показывает отношение цены покупки к рентному доходу.

ВРМ=С/Д

Алгоритм метода:

1. Отбор объектов аналогов.
2. Определение стоимости земельного участка.
3. Определение стоимости здания.
4. Определение ПСВ.
5. Расчет суммы износа=ПСВ-Сзд.тек.
6. Расчет Тэф сопоставимых объектов.
7. Деление величины износа на Тэф, И/Тэф=Исред.

Лекция 4. Определение стоимости объекта недвижимости с использованием рыночного подхода.
1. Сущность рыночного подхода и методы определения стоимости.

Рыночный сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его налогами, в отношении которых известны цены недавних сделок с ними.

Основной – принцип замещения: покупатель никогда не заплатит больше стоимости объекта аналогичной полезности.

Принцип сбалансированности.

Принцип спроса и предложения.

Принцип вклада.

Основные требования к объекту:

1) аналог похож на объект оценки по основным техническим, материальным характеристикам.

2) цена сделки известна оценщику.

Алгоритм отбора объекта-аналога, этапы рыночного подхода.

1. изучение рынка, поиск аналогичных объектов (недавно проданных).

2. сбор и проверка достоверности информации о недавно проданных объектах/выставленных на продажу.

3. сравнение отобранных объектов с объектом оценки по определенным характеристикам.

4. корректировка цен в соответствии с отличиями от объекта оценки.

5. установление стоимости объекта оценки.

Точность выбранного метода зависит от количества и качества отобранной информации.

Скорректированная величина стоимости – цена объекта после внесения изменений на существующие отличия.

Отличия:

местоположение; дата продажи; условия финансирования сделки (если есть кредит на покупку недвижимости, то необходимо дисконтирование по рыночной ставке); физические характеристики объекта (возраст, износ, размер, этажность); экономические характеристики (качество управления, назначение объектов и способ использования).

Компоненты стоимости – стоимость оборудования, мебели и другие при их наличии.