Рыночный

• Метод сравнения аналогичных продаж. Основан на сравнении объектов аналогов. Для сравнениЯ используется цены фактических сделок, цены предложения.

Элементы сравнения м.б.:

Право собственности; условия финансирования; усл.продажи; рыночные усл; физич.хар-ки: месторасположение (тип), условия зонирования (размер, форма, глубина), доступные коммунальные услуги; эконом.хар-ки (соответствие наилучшему и наиболее эффективному исп-ию).

• Метод капитализации зем.ренты основан на методе прямой капитализации дохода.

Зем.рента – доход от использования земли.

Сзу=Д/Кк

Точность метода зависит от точности опр-ия ставки кап-ии Д и велика на развитом рынке.

Кк уст-ся путем анализа и сравнения ананалог.продаж на рынке.

Факторы, влияющие на величину стоимости земельной ренты:

1. Расположение.
2. Размер, форма, окружение.
3. Транспортная доступность.

• Метод соотнесения (распределения) предполагает соотн.земли, участка и улучшений. Исп-ся при опр-ии ст-ти застроенных зем.участков.
• Метод выделения (извлечения)

Для оценки застроенных участков, явл-ся более точным, при наличии данных об аналог.продажах.

Алгоритм:

1 Опр-ие эл-ов сравнения

2 Опр-ие отличий объектов аналогов от объекта оценки

3 Расчеты и внесение корректировок по каждому эл-ту сравнения

4 Расчет рыночной ст-ти объекта нед-ти, вкл.ст-ть земли и ст-ть улучшений

5 Расчет полной ст-ти воспроиз-ва; пр-во улучшений

6 Расчет рыночной ст-ти рыночного участка.

Сзу=Собъектнед – Сулуч

Явл-ся наиб.точным и эффективным в рыночных условиях.

• Метод остатка основан на опр-ии ст-ти земли по фор-ле прямой капитализации

дохода. Для опр-ия ст-ти зем.участка необходимо знать ст-ть здания, чистый операционный доход всего объекта, коэф-ты капитализации для земли и для зданий.

Осн.этапы:

1 опр-ся ЧОД всего объекта

2 опр-ся ЧОД улучшений

3 опр-ся опер.доход, относ-ый к зем.уч.

4 опр-ся ст-ть зем.участка.

• Метод разбиения на участки исп-ся когда необходимо разделить большой участок земли на индивид.участки.

Этапы:

1 расчет ст-ти освоен.зем.уч.с помощью анал.сравн.продаж.

2 расчет разумной пред-ой прибыль

3 расчет затрат на освоение уч.

4 выбор ставки дисконтирования

Затраты на освоение вкл-ют в себя разбивку на отд.участки, расчистка и планировка уч, устройство и планировка дорог, расходы на страх-ку, маркетинг, налоги.

Стоимость денег во времени

Основные понятия и термины

При оценке денежных потоков используется временная теория денег: денежные потоки,

возникающие в разные моменты времени приводятся к одному моменту времени.

Процессы преобразования текущей и будущей стоимости называются аккумулированием и

дисконтированием. Аккумулирование – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей

стоимости при условии, что эта сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося

периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений

от инвестиций к их текущей стоимости.

Понятия аккумулирования и дисконтирования базируются на определении сложного процента.

Сложный процент – это процент начислений как на основную сумму, так и на невыплаченные

проценты, начисленные за предыдущий период. Логика сложного процента очевидна:

− все деньги, которые оставлены на депозите, должны приносить процент;

− процент приносят только те деньги, которые оставлены на депозите.

Основной предмет финансовой математики – шесть функций денег (или шесть функций сложного

процента). Перечислим эти шесть функций и их обозначения в экономических формулах:

1. Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы) – FV (Future value).

2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) – FVA (Future value of an annuity).

3. Фактор фонда возмещения – SFF (Sinking fund factor).

4. Текущая стоимость единицы (реверсии) – PV (Present value).

5. Текущая стоимость аннуитета – PVA (Present value of annuity).

6. Взнос на амортизацию единицы – IAO (Installment of amortize one).

Эти функции используются в различных финансовых расчетах. В дальнейшем будет подробно

рассмотрена каждая из этих функций с точки зрения ее математической формулировки и сферы применения.

В основе оценки ст-ти нед-ти приносящей доход лежит положение о тек.ст-ти денег, которые будут получены через к-л время в будущем.

Накопление – процесс приведения тек.ст-ти ден.ср-в к будущей ст-ти при условии, что эта сумма будет удерживаться на счете в течение опр.времени, принося периодически накапливаемый %.

Дисконтирование – процесс приведения ден.поступлений в буд.периоде от вложенных инвестиций к их тек.ст-ти.

Аннуитет – серия равновеликих платежей, осущ-ые в равные промежутки времени (РМТ).

Уплата %, а сама сумма кредита уплачивается в конце периода.

Авансовый аннуитет – сумма вносится вначале периода.

Обычный аннуитет – сумма вносится в конце периода.