Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задача 10 (согласование результатов оценки).
|
|
Согласовать приведенные в табл. 2.2.5.2 результаты оценки, полученные с применением трех подходов, используя методику ранжированной оценки критериев стоимости.
Критерии и присвоенные ранги принять по табл. 2.2.5.3.
Таблица 2.2.5.2.
Результаты расчета стоимости объекта недвижимости
| Подход и метод оценки | Стоимость, тыс. руб. |
| Доходный подход, метод капитализации доходов | 6 000 + И ∙ 1 000 |
| Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж | 5 000 + И ∙ 1 000 |
| Затратный подход, метод восстановительной стоимости | 4 500 + И ∙ 1000 |
Таблица 2.2.5.3.
Критерии ранжирования примененных методов
и обоснованно присвоенные методам ранги
| Подход и метод оценки | Критерии и ранги | |||
| Цель оценки | Конъюнктура рынка | Параметры объекта | Качество информации | |
| Доходный подход, метод капитализации доходов | Высокий | Высокий | Высокий | Средний |
| Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж | Средний | Низкий | Средний | Средний |
| Затратный подход, метод восстановительной стоимости | Средний | Высокий | Высокий | Средний |
Задача 11 (оценка эффективности инвестиций). Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+И)%. Затраты и результаты представлены в таблице:
Таблица 2.2.5.4.
| Год, i | ICi, тыс. руб. | Pi, тыс. руб. |
| 0-й | 12 000 | |
| 1-й | 3 000 | 9 000 |
| 2-й | 3 000 | 9 000 |
| 3-й | 10 000 |
Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.
Задача 12 (оценка объекта недвижимости). Объект оценки – кирпичный коттедж с земельным участком. Год постройки – (2004-И-Ф). Общая площадь коттеджа – 200 м2. Площадь земельного участка – 12 соток. Выполнить оценку Объекта в рамках трех подходов (метод восстановительной стоимости, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации), используя следующие дополнительные данные:
Нормативный срок службы Объекта – 100 лет. Цена земли в районе расположения коттеджа составляет (80 + 10× И) тыс. руб. за сотку. Стоимость строительства кирпичного коттеджа в ценах 2001 года составляет 7650 руб./м2. Коэффициент пересчета в текущие цены К = (4, 2+0, 2× Ф).
Предполагаемый доход от сдачи коттеджа в аренду составляет 50 тыс. в месяц. Коэффициент капитализации К = (0, 05+0, 001× Ф).
Данные по четырем проданным ранее Объектам-аналогам:
Таблица 2.2.5.5.
| Наименование показателя | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Цена, тыс.р. | ? | 7 700 | 11 200 | 10 500 | 10 000 |
| 1. Права | Полное право частной собственности | То же | То же | То же | То же |
| 2. Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Процентная ставка ниже рыночной, цена занижена на 500 тыс.р. | Рыночные | Рыночные |
Продолжение таблицы 2.2.5.5.
| 3. Условия продажи | Коммерческие | Срочная, цена занижена на 20% | Коммерческие | Коммерческие | Коммерческие |
| 4. Время продажи* | × | 3 месяца назад | 2 месяца назад | 4 месяца назад | 1 месяц назад |
| 5. Месторасположение | 50 км. от КАД | Лучше на 10% | То же | То же | Хуже на Ф% |
| 6. Ландшафт | Сосновый бор, озеро | То же | Хуже на И% | Лучше на 10% | То же |
| 7. Благоустройство участка | Участок благоустроен | Хуже на И% | То же | Лучше на 10% | То же |
| 8. Степень развитости инфраструктуры | Развитая инфраструктура | То же | Лучше на 10% | То же | Хуже на Ф% |
| 9. Общая площадь коттеджа, м2 | |||||
| 10. Наличие бани | Да | Нет | Да | Нет | Нет |
| 11. Наличие гаража | Нет | Да | Да | Нет | Да |
* - темп роста цен в рассматриваемом секторе недвижимости составляет (10 + Ф) % в год.
Согласовать результаты оценки с использованием данных таблицы 2.2.5.3 задачи 10.