![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Этапы сравнительного подхода
1 этап Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. 2 этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. 3 этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. 4 этап Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция 3. Статически обоснован 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки 4. Зависимость от активности рынка 5. Зависимость от стабильности рынка 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: ü сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке; ü независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель находятся в родственных отношениях: ü являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, ü имеют иную взаимозависимость и взаимоэаинтересованность; ü сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами; ü занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.; ü инвестиционной мотивации, которая определяется: ü аналогичными мотивами инвесторов; ü аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; ü степенью износа здания Основные критерии выбора объектов-аналогов: 1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием. 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 3. Условия продажи и время продажи. 4. Местоположение. 5. Физические характеристики.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий Стоимостные поправки: а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже, 6) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Поправка в форме обшей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов Последовательность внесения поправок: 1. Поправка на условия финансирования. 2. Поправка на особые условия продаж. 3. Поправка на время продажи. 4. Поправка на местоположение. 5. Поправка на физические характеристики.
|