Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (R) – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Определение (R) осуществляется следующими методами:

ü метод прямого сопоставления (анализ сравнительных продаж);

ü метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

ü метод связанных инвестиций – земли и здания;

ü кумулятивный метод;

ü метод Эллвуда;

ü техника остатка

Метод прямого сопоставления основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала

Метод связанных инвестиций – земли и здания. Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку

Метод связанных инвестиций – земли и здания – заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения)

Кумулятивный (или суммарный) метод. О собенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты.

Процентная ставка рассчитывается путем суммирования:

1. безрисковой ставки дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на средне-срочные правительственные облигации);

2. поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску;

3. поправки на риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер этой поправки может быть в диапазоне 1–5%;

4. поправки на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала

Метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала