Об'єкт оцінки у матеріальній формі нерухомого майна.

У законодавстві України (Цивільному Кодексі України) подаєть­ся таке визначення нерухомості: нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ді­лянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст. 181). Отже, головною особливістю нерухомості є її нерозривний зв'язок із земельною ділянкою. Поза зв'язком із зе­мельними ділянками нерухомі об'єкти (наприклад, дерева, вирощені у спеціальних розсадниках чи будинки, призначені під знос) втрача­ють звичайне призначення.

Разом із тим, Цивільний кодекс України відносить до нерухомос­ті й об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але права на які підлягають державній реєстрації: повітряні й морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Юридичне визна­чення вказаного майна як нерухомого зумовлене тим, що воно дорого коштує й потребує особливого порядку реєстрації, передбаченого для нерухомого майна.

Звернемо увагу й на те, що згідно з Цивільним кодексом України до складу поняття «нерухоме майно» входить підприємство як єдиний майновий комплекс, до складу якого входять усі види майна, призна­чені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, спору­ди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку та інші права, якщо інше не вста­новлено договором або законом. У зв'язку з цим саме поняття «нерухо­мість» розширюється: нерухомістю вже вважається не окремий об'єкт, а цілісна система об'єктів та відносин. Але варто пам'ятати, що облад­нання, устаткування, яке розташоване у будівлях (наприклад, опален­ня, водопроводи, каналізація, ліфти тощо) відноситься до рухомого майна. Але в той же час це майно є невід'ємною частиною нерухомос­ті. Отже, має місце перехід деяких видів рухомого майна у нерухоме. Тому під час укладання угоди щодо об'єкта нерухомості слід детально описати все рухоме майно, що включене до складу нерухомого. Варто відзначити, що має місце і зворотній процес — деякі види нерухомого майна можуть переходити у рухоме майно. Так, наприклад, ліси та ба­гаторічні насадження згідно з визначенням нерухомості відносяться до нерухомого майна, але заготовлений ліс — це вже рухоме майно.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності.

Специфічним різновидом нерухомості є також кондомініум. Кон­домініум означає «спільну власність». У всіх країнах світу (Україна не є винятком) у багатоповерхових житлових будинках квартирами та помешканнями володіють різні типи власників. Є приватні квартири, муніципальні, відомчі, нежитлові приміщення, зайняті підприємця­ми. У будь-якому будинку є місця загального користування (під'їзди, коридори, підвали, дахи і т.д.) та інженерне устаткування (ліфти, сан­технічне устаткування та інше), що обслуговує усіх, хто живе в будин­ку. Крім того, із будинком нерозривно пов'язана земельна ділянка, на якій він розташований та інші об'єкти, що складають із ним (із бу­динком) єдиний комплекс (гаражі, стоянки, дитячі ігрові майданчи­ки тощо). Для управління й розпорядження всім цим господарством і створюються товариства або об'єднання власників — кондомініуми.

До складу кондомініуму можуть входити такі об'єкти:

— один будинок, його частина або декілька будинків, в яких приміщення належать різним домовласникам, із прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, багаторічними зеленими насадженнями, пішохідними та транспортними до­рогами та іншими подібними об'єктами;

— декілька компактно розташованих будинків — одно сімейних, садових чи дачних будинків із присадибними ділянками чи без них, гаражів або інших об'єктів, об'єднаних загальною земель­ною ділянкою чи елементами інфраструктури.

Кондомініум може складатися з окремої частини будинку розмі­ром не більше однієї блок-секції, що має ізольований від інших час­тин будинку вхід, ліфтовий вузол та сходи, але за умови, якщо над­будова чи знос цієї блок-секції не порушать цілісності інших частин будинку, які не входять до складу даного кондомініуму.

Характеристика основних об'єктів нерухомості:

Основними об'єктами нерухомості є земельна ділянка та земель­ні поліпшення.

Земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї права­ми. Під час оцінки, земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні або простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних покращень.

Земельне поліпшення — результати будь-яких заходів, що при­зводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вар­тості. До земельних покращень належать матеріальні об'єкти, розта­шовані в межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без знецінення цих об'єктів та зміни їх призначення, а також резуль­тати господарської діяльності або проведення певного виду робіт, що спричинили зміну рельєфу, умов освоєння земельної ділянки. Земельними поліпшеннями є будинки (житлові та нежитлові), спо­руди, передавальні пристрої та багаторічні насадження.

Будівлі — це земельні поліпшення, в яких розташовані примі­щення для перебування людини, розміщення рухомого майна, збе­реження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо. Як основні конструктивні елементи будинки мають стіни й дах.

Якщо будинки примикають один до одного і мають спільну стіну, але кожен із них є самостійним конструктивним цілим, їх вважають окремими об'єктами. Зовнішні прибудови до будинку, що мають само­стійне господарське значення, окремо розташовані будинки котелень, а також надвірні будівлі (склади, гаражі, огородження, сараї, забори, ко­лодязі та ін.) є самостійними об'єктами. Вбудовані приміщення, призна­чення яких інше, ніж призначення будинку (наприклад, у житловому будинку є вбудовані приміщення, що призначені під магазин, перукар­ню, відділення зв'язку, банку тощо), входять до складу цього будинку. До складу будинку входять внутрішні комунікації, необхідні для екс­плуатації будинку: система опалення з устаткуванням, включаючи ко­тельну установку; внутрішня мережа водопроводу, газопроводу, кана­лізації з усіма пристроями; внутрішня мережа електроосвітлювальної електропроводки; внутрішні телефонні і сигналізаційні мережі; ліфти.

Окремо розглядаються житлові будинки та не житлові.

До житлових будинків відносять будинки, призначені для по­стійного проживання, різні приміщення, що використовуються для житла, а також історичні пам'ятки, ідентифіковані, в основному, як житлові будівлі.

До складу нежитлових будинків входять будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничого процесу (наприклад, цехи, адміністративні будівлі підприємства), соціально-культурного обслуговування (наприклад, бібліотеки), збе­реження матеріальних цінностей (склади).

Споруди — це інженерно-будівельні об'єкти, призначені для ство­рення й виконання спеціальних технічних функцій (наприклад, дам­би, шахти, тунелі, дороги, греблі, мости), або для обслуговування на­селення (стадіони, басейни).

Передавальні пристрої створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації будь-якого походження та виду на відстань (наприклад, лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

Багаторічні насадження — види штучних багаторічних насад­жень незалежно від віку: плодово-ягідні, захисні, декоративні, озе­ленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, науково-дослідних організацій.