Загальна класифікація нерухомості

З метою аналізу ринку та управління його створенням та розви­тком об'єкти нерухомості необхідно структурувати, тобто виділити ті чи інші однорідні групи. В законодавчих, нормативних, методичних актах використовується класифікація об'єктів нерухомості за різни­ми ознаками: за фізичним, юридичним статусом, призначенням, міс­цем розташування, розміром, формою власності.

Визначення поняття «нерухомість» вже передбачає виділення в її структурі двох складових (а саме, залежно від походження): природ­них та штучних об'єктів нерухомості.

Природні об'єкти — земельна ділянка, ліси і багаторічні наса­дження, ділянки надр. Ці об'єкти нерухомості називають ще «неру­хомістю за природою».

Штучні об'єкти складають дві категорії — житло та не житлові приміщення. Ця група об'єктів ще називається «нерухомістю за за­коном».

Поряд із таким поділом, нерухомість класифікується за рядом ін­ших ознак, що сприяє більш вдалому дослідженню ринку нерухомос­ті та полегшує розробку та застосування методів оцінки різних кате­горій нерухомості. Наведемо класифікацію нерухомості за ознаками, що зустрічаються найчастіше.

За характером використання виділяють:

житлові об'єкти нерухомості: будинки, котеджі, квартири.

До житлової нерухомості відносять:

1) малоповерхові будинки (до 3 по­верхів),

2) багатоповерхові будинки (4-9),

3) будинки підвищеної поверховості (10-20 поверхів),

4) висотні будинки (понад 20 поверхів).

Об'єктом житлової нерухомості може бути також кондомініум, сек­ція, під'їзд, квартира, кімната, дачний будинок;

- нерухомість для комерційної та виробничої діяльності: готе­лі, офісні приміщення, ресторани, магазини, фабрики, заводи, склади;

- об'єкти нерухомості для сільськогосподарських потреб: фер­ми, сади;

- суспільні будинки та споруди:

- лікувально-оздоровчі (лікарні, поліклініки, будинки пре­старілих, санаторії);

- навчально-виховні (дитячі садки, ясла, школи, інститути); — культосвітні (музеї, парки культури й відпочинку, театри,

цирки, планетарії, зоопарки, ботанічні сади);

- спеціальні будинки та споруди — адміністративні (міліція, суд, -прокуратура, органи влади), пам'ятники, меморіальні споруди, вокзали, порти тощо;

- інженерні споруди (меліоративні спорудження й дренаж, шахти, тунелі, греблі, естокади) та передавальні пристрої.

З метою володіння виділяють: нерухомість для ведення бізнесу; для проживання власника; для інвестицій; як товарний запас.

За формою власності: приватний, державний та муніципальний фонд.

За ступенем спеціалізації:

- спеціалізована нерухомість — нерухомість, яка в силу свого спеціалізованого характеру досить рідко, або ніколи не здаєть­ся в оренду, не продається на відкритому ринку, окрім випад­ків, коли ця нерухомість реалізується як частина бізнесу, що її використовує (наприклад, нафтопереробні та хімічні заводи; електростанції; музеї; бібліотеки);

- неспеціалізована — інша нерухомість, на яку існує попит на ринку для інвестування, використання з існуючою чи іншою аналогічною метою.

Залежно від готовності до експлуатації виділяють об'єкти неру­хомості введені в експлуатацію; ті, що вимагають реконструкції чи капітального ремонту; а також недобудовані об'єкти. Недобудовані об'єкти — це об'єкти, для яких в установленому порядку не оформ­лені документи про їх прийняття в експлуатацію, їх можна поділити на дві групи: об'єкти, на яких ведуться роботи, і ті, на яких роботи припинені з певних причин (консервація або повне припинення ро­біт).

Залежно від можливості відтворення у натуральній формі виділя­ють: відтворювальні об'єкти нерухомості — будинки, споруди, багато­річні насадження та невідтворювальні — земельні ділянки.

Стосовно до житлових об'єктів нерухомості можливі різні типо­логічні побудови.

Так, залежно від тривалості й характеру використання житла ви­діляють:

- первинне житло — місце постійного проживання,

- вторинне житло — заміське, яке використовується протягом обмеженого часу,

- третинне житло — призначене для короткострокового прожи­вання (готелі тощо).

Щодо умов великих міст прийнято виділяти:

1. Житло високого ступеня комфортності (елітне житло ). До та­кого житла ставляться такі основні вимоги: розміщення у найбільш престижних районах міста; цегляні стіни; гарний вид із вікон; вільне планування; загальна площа квартир не менше 100 м²; наявність двох або більше ізольованих кімнат за конфігурацією наближених до ква­драта та великої кухні (площею не менше 15 м²); цілодобова охорона; підземний гараж, паркінг, соціальний склад мешканців, близько роз­ташовані магазини та служи побуту.

Для малоповерхових будинків котеджного типу, що входять до складу елітних, характерне: розміщення на відстані близько 1 години їзди від міста, цегляні стіни, два або більше рівнів забудови, наявність об'єктів побутового та інженерного обслуговування.

2. Житло підвищеної комфортності. Для об'єктів властиві такі ознаки: можливість розміщення у різних районах міста, крім місць масового будівництва дешевого панельного житла; індивідуальне планування, мінімальний розмір квартири 50-60 м², розподіл на житлову і не житлову зони, велика лоджія, наявність кількох санвуз­лів; обов'язково наявність місць паркування машин.

Стосовно малоповерхових будинків, розташованих у приміській зоні, основними їх характеристиками є висока міцність, довговічність, низька теплопровідність стін, забезпеченість інженерними мережами.

3. Типове житло. Для нього характерне розміщення в будь-якому районі міста, відповідність архітектурно-планувальних параметрів сучасним будівельним нормам і правилам.

Для малоповерхової приміської забудови важливі не тільки технічні характеристики, а й забезпеченість основними об'єктами соціально-побутового призначення.

4. Житло низьких споживчих якостей. Вимоги до цього типу жит­ла досить невеликі, тому припускається, розташування в непрестижних районах, віддаленість від основних транспортних комунікацій, розміщення в перших поверхах будинків, занижені архітектурно-планувальні характеристики і т.п.

Наведена класифікація враховує переваги цільових груп спожи­вачів житла й рівень їхньої платоспроможності.

Агентства нерухомості в основу класифікації об'єктів житлової нерухомості закладають дві групи факторів:

- з одного боку, це фактори, що характеризують житло: загальна площа, поверх, висота стель, вартість;

- з іншого, це фактори, що характеризують місце розташування й оточення: зона, район, вулиця, близькість до ділового центру, транспортних зупинок.

Крім наведених класифікацій об'єктів нерухомості можна зустрі­ти й інші типологічні характеристики нерухомості за інакшими озна­ками.