Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Задача 2. Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
|
|
Оценка экономической эффективности проекта девелопмента
Задача 1.
Проект девелопмента – создание торгового комплекса. Исходные данные – таблица 1. Период проектирования – 6 месяцев, период строительства – 12 месяцев. Источник финансирования проекта – кредит. Срок погашения кредита, взятого на строительство, - 12 месяцев, на покупку земельного участка – 18 месяцев. Финансирование доступно под 1% в месяц. Плата за открытие кредитной линии – 1% от стоимости кредита. Определить приемлемость проекта, если требуемая прибыльность проекта для девелопера – не менее 20-22%. Ставка дисконта – 20%.
Таблица 1
Исходные данные по вариантам
| Показатели | |||||||||||||||||||||||||
| Общая площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Арендопригодная площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Цена земельного участка, млн.руб. | 73, 5 | 65, 7 | 60, 8 | 64, 5 | 50, 8 | 60, 2 | 70, 5 | 62, 5 | 70, 4 | 72, 3 | 70, 5 | ||||||||||||||
| Арендная ставка, тыс.руб./м2 в год | 11, 5 | 9, 3 | 9, 5 | 10, 8 | 9, 2 | 8, 7 | 9, 3 | 9, 8 | 8, 6 | 7, 5 | 10, 3 | 9, 4 | 8, 9 | 10, 1 | 9, 2 | 11, 8 | 10, 4 | 10, 7 | 12, 5 | 9, 9 | 8, 6 | 6, 7 | |||
| Затраты на строи-тельно-монтажные работы, тыс.руб./м2 | 21, 5 | 16, 8 | 17, 5 | 19, 8 | 19, 5 | 18, 4 | 20, 4 | 20, 3 | 23, 4 | 23, 6 | 22, 7 | 20, 8 | 23, 8 | 20, 5 | 17, 9 | 16, 1 | 18, 5 | ||||||||
| Ставка капитализации, % | |||||||||||||||||||||||||
| Оплата консультантов, % от затрат на СМР | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на маркетинг, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Непредвид.расходы, % от общих затрат на строительство | |||||||||||||||||||||||||
| Оплата агентских услуг, % от рентного дохода |
Продолжение табл.1
| Показатели | |||||||||||||||||||||||||
| Общая площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Арендопригодная площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Цена земельного участка, млн.руб. | 50, 5 | 61, 5 | 44, 8 | 52, 5 | 58, 5 | 68, 5 | 55, 3 | 53, 4 | 60, 5 | 48, 5 | 55, 7 | ||||||||||||||
| Арендная ставка, тыс.руб./м2 в год | 9, 4 | 9, 1 | 8, 3 | 8, 5 | 7, 4 | 8, 8 | 7, 5 | 7, 9 | 9, 4 | 10, 5 | 9, 9 | 9, 7 | 9, 2 | 9, 7 | 12, 5 | 12, 5 | 11, 8 | 9, 5 | 11, 6 | 10, 5 | |||||
| Затраты на строи-тельно-монтажные работы, тыс.руб./м2 | 15, 7 | 19, 7 | 19, 1 | 17, 3 | 15, 8 | 19, 4 | 16, 5 | 15, 7 | 17, 6 | 18, 5 | 18, 1 | 17, 8 | 18, 4 | 19, 2 | 15, 8 | 20, 1 | 15, 7 | 15, 3 | 18, 1 | 17, 4 | |||||
| Ставка капитализации, % | |||||||||||||||||||||||||
| Оплата консультантов, % от затрат на СМР | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на маркетинг, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Непредвид.расходы, % от общих затрат на строительство | |||||||||||||||||||||||||
| Оплата агентских услуг, % от рентного дохода |
Задача 2.
Девелопмент – офисное здание. Период реализации проекта – 8 кварталов, в т.ч. подготовка земельного участка – 1 квартал, строительство – 4 квартала. Три квартала здание сдается в аренду, затем продается. В составе затрат учитывается цена приобретения земли, строительные издержки, издержки в период эксплуатации, агентское вознаграждение, оплата консультантов. Заполняемость объекта: 6-й квартал – 10%, 7-й квартал – 50%, 8-й квартал – 100%. Определить приемлемость проекта для девелопера.
Таблица 2
Исходные данные по вариантам
| Показатели | |||||||||||||||||||||||||
| Общая площадь объекта, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Арендопригодная площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Стоимость земельн. участка, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на оформление, % от стоимости участка | 5, 5 | 4, 5 | 4, 5 | 4, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 6, 5 | |||||||||||||||||
| Затраты на подготовку участка, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на строи-тельство, тыс.руб./м2 | 9, 5 | 10, 5 | 9, 8 | 10, 5 | 11, 5 | 9, 5 | 8, 8 | 10, 5 | 9, 5 | 10, 7 | 9, 8 | 10, 6 | 11, 5 | 9, 8 | 9, 5 | 9, 8 | |||||||||
| Первонач.затраты на консультантов, тыс.руб. | 5, 5 | 6, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 6, 5 | 5, 5 | 6, 5 | 5, 5 | 5, 4 | 6, 8 | 7, 2 | ||||||||||||||
| Затраты на консуль-тантов, % от стои-мости строит-ва | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | 1, 5 | |||||||||||||||||
| Непредвид.расходы, % от стоимости строительства | 5, 5 | 4, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 6, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 5, 5 | 4, 5 | ||||||||||||||||
| Агентское вознаграждение, % от рентного дохода | 4, 5 | 4, 5 | 4, 5 | 5, 5 | 4, 5 | 4, 5 | 3, 5 | 4, 5 | |||||||||||||||||
| Рентный доход, тыс.руб./м2 в кварт. | 6, 5 | 7, 2 | 8, 3 | 8, 5 | 9, 2 | 6, 8 | 7, 2 | 6, 5 | 7, 5 | 7, 2 | 6, 5 | 7, 3 | 7, 5 | 6, 9 | 6, 5 | 7, 4 | 6, 8 | 7, 2 | 6, 8 | 7, 6 | 6, 3 | ||||
| Ставка дисконта, % | |||||||||||||||||||||||||
| Эксплуат. расходы, % от рент.дохода | |||||||||||||||||||||||||
| Ставка капитализации, % |
Продолжение табл.2
| Показатели | |||||||||||||||||||||||||
| Общая площадь объекта, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Арендопригодная площадь, м2 | |||||||||||||||||||||||||
| Стоимость земельн. участка, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на оформление, % от стоимости участка | 4, 5 | 6, 5 | 4, 5 | 6, 5 | 4, 5 | 6, 5 | 6, 5 | 7, 2 | 5, 2 | 4, 9 | |||||||||||||||
| Затраты на подготовку участка, тыс.руб. | |||||||||||||||||||||||||
| Затраты на строи-тельство, тыс.руб./м2 | 11, 5 | 12, 5 | 9, 7 | 10, 7 | 11, 4 | 12, 5 | 13, 2 | 12, 8 | 11, 6 | 12, 5 | 10, 8 | 11, 6 | 13, 5 | 14, 1 | 12, 8 | 13, 7 | |||||||||
| Первонач.затраты на консультантов, тыс.руб. | 6, 5 | 5, 9 | 6, 7 | 7, 5 | 8, 2 | 6, 5 | 7, 3 | 6, 6 | 5, 8 | 6, 7 | 5, 4 | 5, 5 | 7, 5 | 6, 7 | 6, 2 | 5, 7 | |||||||||
| Затраты на консуль-тантов, % от стои-мости строит-ва | 1, 5 | 2, 5 | 1, 5 | 2, 4 | 1, 8 | 2, 3 | 3, 2 | 2, 5 | 1, 5 | 2, 5 | 2, 2 | 1, 8 | 2, 6 | 1, 6 | |||||||||||
| Непредвид.расходы, % от стоимости строительства | 4, 8 | 5, 2 | 4, 5 | 6, 2 | 4, 5 | 5, 3 | 6, 7 | 4, 7 | 4, 2 | 5, 3 | 5, 5 | 4, 8 | 5, 1 | ||||||||||||
| Агентское вознаграждение, % от рентного дохода | 4, 5 | 5, 5 | 4, 5 | 3, 5 | 4, 5 | 4, 5 | 5, 5 | 4, 5 | 5, 5 | 6, 5 | 4, 6 | 5, 7 | 6, 2 | ||||||||||||
| Рентный доход, тыс.руб./м2 в кварт. | 7, 5 | 8, 5 | 7, 2 | 8, 4 | 9, 5 | 6, 7 | 6, 5 | 8, 5 | 9, 4 | 8, 8 | 7, 6 | 8, 5 | 9, 2 | 6, 8 | 7, 4 | 8, 8 | |||||||||
| Ставка дисконта, % | |||||||||||||||||||||||||
| Эксплуат. расходы, % от рент.дохода | |||||||||||||||||||||||||
| Ставка капитализации, % |
Последовательность решения задачи 1:
1. Чистый арендный доход (ЧД).
2. Рыночная стоимость объекта (РС) определяется делением чистого арендного дохода на ставку капитализации.
3. Затраты на строительно-монтажные работы (ЗСМР).
4. Затраты на оплату услуг консультантов (Зк).
5. Общие затраты на строительство: Зобщ = ЗСМР + Зк + Зм
где Зм - затраты на маркетинг.
6. Непредвиденные расходы (Рн).
7. Кредит на строительство (К1): Зобщ + Рн
8. Затраты на выплату процентов за весь период погашения кредита на строительство (ВП1):
ПОД1мес = K1*r/(1-(1+r)-n1)
где ПОД1мес – ежемесячные платежи по обслуживанию кредита; r – ежемесячная ставка процента по кредиту; n1 – период погашения кредита на строительство.
ПОД1 = ПОД1мес *12
где ПОД1 – расходы на погашение кредита за весь период погашения.
ВП1 = ПОД1 – К1
9. Кредит на покупку земельного участка (К2).
10. Затраты на выплату процентов за весь период погашения кредита на покупку земельного участка (ВП2): рассчитываются аналогично ВП1.
11. Плата за открытие кредитной линии (Зкл).
12. Оплата агентских услуг (За).
13. Полные издержки: И = Зобщ + Рн + ВП1 + Цзем + ВП2 + Зкл + За
где Цзем – цена покупки земельного участка.
14. Прибыль: П = РС – И.
15. Текущая стоимость прибыли: Птек = П/(1+r)T
где r – ставка дисконта; Т – общий период реализации проекта (1, 5 года).
16. Коэффициент эффективности Кэф1 = П/И.
17. Коэффициент эффективности Кэф2 = Птек/И.
По результатам расчета коэффициентов эффективности сделать вывод о приемлемости проекта для девелопера.