Рынок земли. Земельная рента как цена за использ-е земли. Формир-е рынка земли в РБ.

Рынок земли — один из важнейших рынков ресурсов. Наря­ду с воздухом, солнечным светом и водой земля является осно­вополагающим для жизнедеятельности человека природным ресурсом. С точки зрения экономической теории понятие «зем­ля» охватывает все природные (естественные) факторы, " кото­рые могут использоваться в процессе создания экономических благ или оказания услуг. В целях упрощения анализа мы будем подразумевать под фактором «земля» пространство, т.е. почву, на которой осуществляется экономическая деятельность любо­го рода.

Отличительной чертой земли как фактора производства яв­ляется ее вечность: земля имеет неограниченный срок служ­бы, и при определенных условиях ее качество способно изме­няться. По происхождению земля — своеобразный «дар приро­ды» в отличие от создаваемого трудом людей капитала и от вос­производимого трудового ресурса. Вместе с тем для эксплуата­ции земли и поддержания ее в рабочем состоянии необходимы постоянные вложения труда и капитала. В этой связи следует различать естественное и искусственное плодородие почвы.

Естественное плодородие почвы создается в результате длительного почвообразующего процесса и представляет собой даровое благо природы.

Искусственное плодородие почвы — результат деятельно­сти человека (осушения, орошения, известкования и пр.) по по­вышению культуры земледелия.

Экономическое плодородие почвы представляет собой един­ство естественного и искусственного плодородия. Следует отме­тить, что на участках с более высоким естественным плодороди­ем доля искусственного плодородия в экономическом плодоро­дии почвы повышается. Это связано с более быстрой окупае­мостью затрат сельскохозяйственной деятельности на плодо­родных землях, в результате которой создаются благоприятные условия для наращивания быстрыми темпами искусственного плодородия на лучших по сравнению с худшими участках.

Другой специфической особенностью земли является ее не­подвижность. Земельный участок нельзя перенести поближе к рынкам сбыта в целях получения большего дохода, в то время как труд и капитал способны в условиях рыночной экономики притекать в наиболее прибыльные (доходные) сферы деятель­ности. Земля ранжируется в зависимости от плодородия и мес­тоположения относительно рынков сбыта. При этом выделяют лучшие, средние и худшие земельные участки.

С экономической точки зрения наиболее важным свойством земли является ее ограниченность: в конкретный момент в данном регионе " количество земли Всегда постоянно. Однако объем предложения земли может нарушаться: сужаться вслед­ствие истощения плодородия из-за неправильной обработки или увеличиваться в результате осушения заболоченных участ­ков (как это имело место в Нидерландах). Возможностей для расширения земельных угодий немного, поскольку в настоящее время уровень развития производитель­ных сил не позволяет осуществлять этот процесс с относительно небольшими затратами. Поэтому предложение земли принято считать фиксированным и не способным увеличиваться в крат­косрочном периоде даже при существенном росте цен на землю. Кривая предложения земли Sz, таким образом, абсолютно не­эластична относительно цен и представляет собой вертикаль­ную линию (рис. 9.1.)

Спрос на землю дифференцируется на сельскохозяйствен­ный и несельскохозяйственный.

Сельскохозяйственный спрос на землю ориентирован на зе­мельные участки, подходящие для выращивания на них про­дукции растениеводства и животноводства. Его величина обус­ловлена спросом на конечную продукцию сельскохозяйствен­ного производства. Так, при прочих равных условиях объем спроса на земельные участки, пригодные для выращивания ржи, будет зависеть от объемов потребительского спроса на рожь. Предельная производительность земли и цена продук­ции, которая на ней выращивается, также воздействуют на спрос. В свою очередь предельная производительность земли определяется ее плодородием и местоположением участка отно­сительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции. По­скольку в соответствии с законом убывающей доходности при неизменном вложении труда и капитала предельный продукт конкретного земельного участка уменьшается, кривая сельско­хозяйственного спроса на землю Dcx имеет нисходящий харак­тер (рис. 9.2).

Продукты питания удовлетворяют первичные потребности человека, поэтому спрос на них неэластичен по цене. В урожай­ном году цены на продовольствие существенно снижаются, и наоборот, незначительное уменьшение предложения вызывает бурный рост цен на продукты питания.

Спрос на сельхозпродукты неэластичен и по доходу, так что доля потребления продовольственных товаров постепенно со­кращается в доходах потребителей, а в долгосрочной перспек­тиве соответственно сокращается удельный вес сельского хо­зяйства в национальном доходе.

Несельскохозяйственный спрос на землю безразличен к плодородию, но весьма чувствителен к местоположению участ­ка. Кривая несельскохозяйственного спроса (D_H/cx), так же как и кривая сельскохозяйственного спроса (Dcx), имеет отрицательный наклон вследствие закона убывающей отдачи (см. рис. 9.2). Однако она более эластична, так что даже незначи­тельное снижение цены на землю вызывает существенный рост несельскохозяйственного спроса на нее. Цена на землю, пред­назначенную для жилищной застройки, имеет свойство повы­шаться, если участок находится в «элитном» квартале, или вблизи зоны отдыха, или характеризуется развитой инфра­структурой и т.п.

Спрос на землю под возведение инфраструктуры в значи­тельной степени предъявляется государством, поскольку наи­более прибыльное использование земли не всегда оптимально с точки зрения комфортабельности проживания в городе. Здесь необходимо создавать зоны рекреации, уменьшая воздействие таких негативных последствий функционирования предприя­тий, как загрязненная окруж-я среда, повышенный уро­вень шума и пр. Все это накладывает отпечаток на формиро-е несельскохозяйственного спроса на землю.

Следует добавить, что в условиях инфляции на земельные участки и недвижимость предъявляется повышенный спрос, так как они становятся определенной гарантией сохранения бо­гатства индивидов.

Совокупный спрос на землю (D_z) представ ляет собой сумм у сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю: D_z = D_cx = D_н/cx.

Выясним, как взаимодействие спроса на землю и предложе­ния земли определяет равновесную цену, устанавливаемую на рынке земли. Для этого обратим внимание на различие поня­тий «землевладение» и «землепользование».

Землевладение подразумевает признание права какого-либо лица на конкретный участок земли на определенных законом основаниях. Землепользование означает право на пользование землей, ее сельскохозяйственную эксплуатацию. Землевла­дельцы — собственники земли, имеющие право владения и рас­поряжения ею, а землепользователи — лица, арендующие зем­лю. В связи с этим различают землю как объект собственности (капитальное благо) и услуги земли как фактора производства. Остановимся на вторых.

Предположим, что: 1) вся земля является однородной по продуктивности; 2) на ней производится только один про­дукт — рожь; 3) все земли арендуются на совершенно конку­рентном рынке земельных участков без предварительного вло­жения капитала; 4) отсутствует производство продовольствия для собственных нужд. Определим точку равновесия на рынке услуг земли (рис. 9.3).

Пересечение кривых спроса Dz и предложения Sz определя­ет точку равновесия E₀ на рынке услуг земли. Ей соответствует равновесный уровень чистой земельной ренты До» которую иногда называют прокатной ценой земли. Ренту, равную R₀, за 1 га площади получает каждый собственник земельного участ­ка, независимо от плодородия и местоположения последнего.

Чистая земельная рента — это доход, выпадающий на до­лго каждого собственника земли или других природных ресур­сов с фиксированным предложением. Собственники земли, вла­дея земельными участками, взимают арендную плату за доступ арендаторов к пользованию своей собственностью. Основной причиной существования чистой земельной ренты является мо­нополия на землю как на объект собственности: каждый участок как объект собственности находится во владении от­дельного землевладельца, который не допускает владения им другими лицами.

Рента имеет тенденцию колебаться вокруг точки равновесия E₀ (см. рис. 9.3). Если по каким-то причинам земельная рента R₁ опустится ниже равновесной величины R₀, то возрастет спрос на землю со стороны землепользователей, и количество желающих арендовать участки будет больше, чем количество земельных участков, сдаваемых в аренду. Такое положение не может продолжаться длительное время, так как найдутся арен­даторы, желающие уплатить за землю большую, чем R₁, ренту, и это возвращает цену услуг земли к точке равновесия E₀ и рен­те R₀. Верна и обратная ситуация: при ренте R₂ значительная часть землевладельцев не найдет желающих пользоваться предлагаемыми в аренду участками, поэтому арендодатели предпочтут снизить ренту до равновесного уровня R₀.

В условиях неэластичного предложения земли уровень, на котором устанавливается земельная рента, зависит только от спроса на услуги земли. Следовательно, рост цен на сельскохо­зяйственную продукцию ведет к росту ставок земельной ренты, а уменьшение спроса на продукт земли снижает цены.

В современной экономической теории земельная рента рас­сматривается как частный случай более широкого явления — экономической ренты.

Экономическая рента — это доход, получаемый собствен­ником любого ресурса, предложение которого естественно или искусственно ограничено. Знаменитые футболисты и актеры, обладая исключительными способностями, получают высокие доходы, почти полностью представляющие собой экономиче­скую ренту. К категории экономической ренты относят и ренту в нефтедобывающей промышленности, а также ренту в любой естественной монополии.

При аренде земли арендатор уплачивает собственнику зем­ли арендную плату, которая при отсутствии вложений в учас­ток равна чистой земельной ренте. Данный расход арендатора возмещается так же, как и остальные издержки. Кроме того, арендатор должен получить прибыль, примерно равную прибы­ли предпринимателей в других отраслях, иначе нет смысла арендовать участок. Логично предположить, что общая при­быль арендатора должна быть выше, чем прибыль предприни­мателей в других видах бизнеса, в противном случае у него не окажется средств для выплаты аренды. Напрашивается вывод, что единственным источником абсолютной ренты являются бо­лее высокие цены на продукты земли. Другими словами, чис­тая земельная рента — это своеобразный налог, накладывавемый земельными собственниками на общество. При выкупе участка земли арендатором абсолютная рента исчезает.

На практике в арендную плату помимо чистой земельной ренты включаются амортизационные отчисления на сооруже­ния, возведенные на участке до сдачи его в аренду, и ссудный процент на вложенный в землю капитал. В этой связи земле­владельцы заинтересованы в коротких сроках аренды земель­ных участков, чтобы все улучшения, осуществленные на земле, учитывались быстрее. Арендаторы, наоборот, настаивают на более длительных сроках аренды, так как доход от всех улуч­шений земельного участка они присваивают до тех пор, пока не будут пересмотрены условия арендного договора.

Ранее при анализе мы исходили из гипотезы об однородно­сти земли. Однако в действительности земли отличаются друг от друга своим плодородием и отдаленностью от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции. Предположим, что вложе­ния капитала и труда в земельные участки одинаковы, тогда различия производительности земли предопределяют диффе­ренциацию доходов землевладельцев и арендаторов.

Дифференциальная рента — доход, возникающий в слу­чае использования ранжированных (не являющихся однород­ными в каждом их классе) природных ресурсов.

Пример. Рассмотрим деятельность землепользователей А, В и С, арендующих одинаковые по площади, но разные по плодородию зем­ли, на которых они планируют сеять рожь. А арендует самый плодо­родный участок, В — средний, а С — наименее плодородный. При про­чих равных условиях средние совокупные издержки на производство 1 ц ржи наибольшие у С, наименьшие — у А. Если наши фермеры ра­ботают в условиях совершенной конкуренции, всю выращенную рожь они будут продавать по одинаковой цене 5 ден. ед./ц, а спрос на их продукцию будет представлен горизонтальной линией (рис. 9.4).

Более высокая продуктивность фермеров А и В является следствием различий в естественном плодородии арендованных ими земельных участков. При сложившейся цене и уровне из­держек АТСа фермер А получает добавочный дифференциаль­ный доход, который при выплате арендной платы примет вид дифференциальной ренты по плодородию.

Фермер В получит меньший добавочный доход, а С и вовсе останется без дифференциального дохода: участок С не прино­сит его владельцу дифференциальной ренты.

Появление дифференциальной ренты на участках А и В свя­зано с тем, что при производстве сельскохозяйственной продук­ции цены на нее формируются в соответствии с издержками производства на худших участках. Так, в нашем примере цена равна средним совокупным издержкам АТСс фермера С и со­ставляет 5 ден. ед./ц. Если бы фермер С не мог возместить свои затраты, то он не стал бы обрабатывать этот участок. Однако потребности населения в сельскохозяйственных продуктах та­ковы, что для их удовлетворения необходимо обрабатывать не только лучшие и средние по плодородию участки, но и самые малоплодородные. То, что плодородные земли не могут удов­летворить весь спрос в сельскохозяйственной продукции, ведет к росту цен на нее и способствует введению в оборот менее пло­дородных земель — до тех пор, пока спрос не будет полностью удовлетворен.

Ограниченность лучших и средних земель приводит к тому, что фермеры, возделывающие их, несут при производстве сель­скохозяйственной продукции меньшие издержки и получают добавочный дифференциальный доход, изымаемый землевла­дельцами в форме дифференциальной ренты. Поскольку коли­чество плодородных земель не может значительно увеличиться, владельцы более плодородных земель обладают монополией на землю как на объект хозяйствования, что и является причи­ной существования дифференциальной ренты. Монополия на землю как на объект хозяйствования означает, что каждый участок как объект хозяйства находится в распоряжении от­дельного землепользователя, который не допускает приложе­ния к нему капитала других землепользователей.

При заключении договора собственники земли включают размер дифференциальной ренты в арендную плату, ставя тем самым всех арендаторов в равные экономические условия. Ран­жирование земельных участков может вестись и по отношению к рынкам сбыта сельскохозяйственной продукции или близо­сти к центру, если речь идет о городских земельных участках.

Здесь возникает дифференциальная земельная рента по мес­тоположению. Для иллюстрации воспользуемся еще раз рис. 9.4. Предположим, что фермер С вынужден вести про­изводство на отдаленном от рынков сбыта участке и несет до­полнительные расходы, связанные с доставкой своей продук­ции на рынок. На участке С, следовательно, не образуется доба­вочный дифференциальный доход. Фермеры А и Б имеют эко­номические преимущества и экономят на транспортных расхо­дах, получая дополнительный дифференциальный доход, кото­рый присваивается землевладельцем в виде дифференциальной ренты по местоположению.

Дифференциальная рента образуется и на городских земель­ных участках, приближенных к центру (если речь идет об офи­сах) или к зонам отдыха (в случае с жилыми массивами).

Дополнительные вложения капитала в конкретный участок в виде осушения, орошения, известкования и т.п. повышают экономическое плодородие почвы и ее производительность. Добавочный дифференциальный доход, получаемый на таком участке, присваивается фермером, а затем, после перезаключе­ния арендного договора, включается землевладельцем в аренд­ную плату. Для иллюстрации данного явления можно снова ис­пользовать рис. 9.4, представив, что С — участок с естествен­ным плодородием, В — участок после ирригации, А — участок после ирригации и известкования. Ирригация, осуществленная фермером, повысила производительность участка и принесла добавочный дифференциальный доход (рис. 9.4 В), который увеличивается после дополнительно проведенного известкова­ния (рис. 9.4 А).Дифференциальная земельная рента (как и чистая) пред­ставляет собой частный случай экономической ренты.