Принципы, основанные на представлениях пользователя

Это:

• принцип полезности;

• принцип замещения;

• принцип ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он мо­жет быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта не­движимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное вре­мя (не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сум­му большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или пост­роен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, макси­мальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базиру­ются все три основных метода оценки недвижимости: метод сравнительного анали­за продаж (МСП), затратный подход (ЗП), доходный подход (ДП).

С точки зрения МСП применение этого принципа означает: при наличии альтер­нативных возможностей рыночная стоимость данного объекта определяется ценой приобретения альтернативной приемлемой замены с теми же сроками и условиями финансирования.

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных поку­пателей не заплатит за объект недвижимости больше, чем он затратит на строитель­ство аналогичного объекта (с учетом сроков строительства и возможных потерь в связи с этим).

С точки зрения ДП принцип замещения означает: рыночная стоимость объекта устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, обеспечи­вающего (с учетом рисков) доходность, равную доходности данного объекта.

Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, со­гласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъек­та, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, миними­зацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.

Принцип ожидания.

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любо­го объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объек­та недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Та­ким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных пото­ков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.