Принципы, связанные с объектом недвижимости

Данные принципы связаны прежде всего с землей, на которой расположен объект. Это:

• принцип остаточной продуктивности земли;

• принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

• принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

• принцип сбалансированности;

• принцип экономического размера;

• принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой со­здаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капи­тала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, мате­риалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следова­тельно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расхода­ми предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, — с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобрете­ния земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использо­ван (и используется в так называемой «технике остатка») для определения прием­лемой цены, которую можно заплатить заземлю при определении целесообразности нового строительства:

Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загород­ного дома) составляет $ 100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необхо­димая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит: Цена земли ° 100 000 - 70000 - (70000 х 0, 2)⁼ 16 000.

Принцип вклада.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина та­кого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производи­тельности, согласно которой максимальная эффективность достигается тог­да, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связан­ным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бас­сейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определен­ной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляю­щимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополни­тельные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соот­ношение между факторами производства, при которых обеспечивается максималь­ная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения опти­мального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями. Например, при площади загородного дома в 100 м² оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта не­движимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Умень­шение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недви­жимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).