![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Метод разбивки на компоненты
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Например, есть данные об общей величине затрат на сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 м2, общие затраты — $300 тыс. в том числе затраты на сооружение фундамента — 3 %. Оцениваемое здание — 500 м2. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: $300 тыс. х 0, 03: 2 = 4500 долларов. Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, мы получим полную стоимость. Сзд = ﴾ ∑ Vj*Cj)*Кн С зд - стоимость строительства здания в целом Vj – объем j-того компонента Cj – стоимость единицы объема n- количество выделенных компонентов здания Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1) Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.). Сметная стоимость строительства - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией. База для её расчёта - проект и рабочая документация, действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь и др. Сметная стоимость включает: строительные работы, монтажные работы, затраты на приобретение оборудования, мебель, инвентарь. Для определения сметной стоимости составляется сметная документация. Локальные сметы - первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации. Объектные сметы – аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные цены на строительную продукцию. Сводные сметные расчёты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчётов на отдельные виды затрат и состоят из 12 глав: 1. подготовка территории строительства 2. основные объекты строительства 3. объекты подсобного и обслуживающего назначения 4. объекты транспортного хозяйства и связи 5. объекты энергетического хозяйства 6. наружные сети и сооружения 7. благоустройство территории строительства 8. временные здания и сооружения 9. прочие работы и затраты 10. содержание структуры дирекции 11. подготовка эксплуатационных кадров 12. проектные и изыскательные работы Методы расчёта затрат:
-4- Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода. В оценке различаются три метода определения величины износа: • метод разделения; • метод срока жизни; • рыночный метод. Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие: • физический износ Dp • функциональный износ Df • внешний износ De (0, 1% от восстановительной стоимости здания) Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Dp=100*Ф(Ф+Д)/2Д2 Ф- фактический возраст здания Д- долговечность Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей (с точки зрения рынка). Пример: устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел). Внешний износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении малосовместимых объектов, например бензоколонки в спальном микрорайоне. Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый. Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастет на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для проведения необходимых работ. Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством. Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.
|