Принципы, связанные с рыночной средой

Это: принцип зависимости; принцип соответствия; принцип спроса и предложения;

принцип конкуренции; принцип изменения.

Принцип зависимости.

Ценность объекта недвижимости, используемого тем или иным конкретным об­разом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, эколо­гические, юридические и иные факторы.

Особое значение имеют экономические факторы — близость объекта к транс­портным путям, торговым, культурным и другим объектам, связь с которыми определяет ценность объекта для его пользователя.

Зависимость ценности объекта для его пользователя от его близости к тем или иным объектам получает свое выражение в таком понятии, как «экономическое ме­стоположение недвижимости».

В зависимости от типа недвижимости на экономическое местоположение объек­та влияют разные факторы. Например, для жилой недвижимости это может быть близость к маршрутам общественного транспорта, объектам социальной инфра­структуры; для торговых предприятий — близость к пассажиропотокам и пр.

Оценивая недвижимость, оценщик должен определить, как влияет местополо­жение объекта на его ценность для потребителя и какой вариант использования мо­жет быть в условиях данной внешней среды наиболее эффективным (например, можно отказаться от использования помещения в качестве офиса и использовать его как торговое).

Принцип соответствия.

Характеристики объекта недвижимости — архитектурно-планировочные реше­ния, уровень удобств и услуг — должны соответствовать друг другу и отвечать по­требностям и ожиданиям рынка.

Этот принцип важен при принятии градостроительных решений, при определе­нии требований, которые предъявляются к объектам разных категорий, и предпола­гает, что все компоненты объекта соответствуют друг другу. Например, применение высококачественных и дорогостоящих материалов для отделки жилых объектов элитной категории (например, мрамора для ван­ной комнаты) оправдано, но использование этого материала при строитель­стве объектов, рассчитанных на представителей среднего класса, не имеет смысла и даже экономически убыточно.

Именно этот тезис и лежит в основе уже упоминавшейся формуле: «цена = каче­ству ° потребителю».

Эта формула для каждого типа и каждой категории недвижимости должна быть наполнена своим конкретным содержанием. И от того, насколько точно оценщик или иной профессиональный участник рынка — брокер, девелопер — понимает эту связь, настолько он будет успешен в своей деятельности.

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на сто­имость данного объекта недвижимости.

Принцип конкуренции.

Смысл принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости как во внутриот­раслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Следование данному принципу требует особого внимания к данным о сверхвы­сокой доходности, поскольку действие конкуренции должно привести к ее сниже­нию до среднеотраслевого уровня и это должно быть принято во внимание оценщиком.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости и их комплексов могут быть такие этапы, как зарождение, рост, стабилизация, упадок. Цикличность развития должна приниматься оценщи­ком при определении стоимости недвижимости.

Итоговый, синтезирующий принцип, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ — такой вариант использования объекта, выбранный из возмож­ных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осу­ществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

В этом принципе, как видно из определения, четыре составляющие:

• физическая возможность;

• юридическая правомочность;

• финансовая осуществимость,

• экономическая эффективность.

В полной мере принцип наилучшим образом применим к оценке незанятых зе­мельных участков.

Если же участок занят, то применение этого принципа разбивается на два этапа:

1. Определение наилучшего варианта землепользования.

2.Определение наилучшего варианта использования имеющегося на участке строения.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет сложным, что затрудняет определение стоимостного эквивалента. Наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости, более активной будет динамика, наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов товаров. Поэтому необходимо проведение различных экспертиз:

1. технические экспертизы. Это исходные, обязательные экспертизы, это анализ технических параметров воспроизводства объектов недвижимости

2. экономические экспертизы. Анализ стоимостной оценки факторов влияния (колебания рыночной конъюнктуры, параметры финансовой системы, уровень риска, уровень налогообложения)

3. экспертизы месторасположения (инфраструктура, зонирование, топография, описание границ и т.д.)

С позиции экономики недвижимости оценку следует понимать как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением

Сервейинг - реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает в себя все виды планирования в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта

-4-

Регулирование оценочной деятельности – система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемых сообществом оценщиков, государственными органами.

В этой связи существуют:

Стандарты оценки

Кодекс профессиональной этики

Лицензирование, сертификация, аттестация

В РФ оценочная деятельность на этапе становления. Создано Российское Общество Оценщиков. Регулирует эту деятельность ФЗ РФ №135 «Об оценочной деятельности», который вводит лицензирование оценочной деятельности. Лицензирующий орган-Министерство имущественных отношений РФ.

В июле 2001г.- «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности». Задачи: обеспечение взаимопонимания субъектов оценки, формирование нормативной базы, установление единых требований к методам оценки, содержанию и форме отчётов по оценке, содействие соблюдению законодательства.

Оценка недвижимости- процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости выступает как:

1. адресный процесс (связан с конкретным объектом недвижимости)

2. процесс привязанный к определённому типу операций, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта

3. процесс, привязанный к определённым участникам

4. процесс, привязанный к определённому моменту во времени (результаты оценки действительны лишь в пределах ограниченного периода)

Стоимость недвижимости находится в зависимости от: характеристик недвижимости (месторасположение, технические характеристики), состава и качества передаваемых прав, содержания проводимых с имуществом операций, мотивации участников сделки, условий совершения и финансирования сделки.