Основные виды операций на рынке и требования к оформлению сделок.

Операция (сделка) - это действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке коммерческой недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

· купля-продажа участка, а также права его аренды;

· сдача в аренду;

· залог земельного участка и права на землю;

· передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ;

· передача в пользование;

· выкуп для государственных и муниципальных нужд;

· приватизация.

По распоряжению зданиями и сооружениями:

· купля-продажа;

· сдача в аренду;

· купля-продажа имущественных комплексов;

· сдача в аренду имущественных комплексов;

· передача помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

· кредитование под залог (ипотека);

· мена;

· признание права собственности или других прав по решению суда.

Требования к оформлению сделок:

Требования к оформлению сделок имеют нормативно-правовую основу, в большей своей части выраженную в:

· ГКРФ

· Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

· Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 19.07.2011) " О государственном кадастре недвижимости"

Условия осуществимости сделки:
1) сделка заключена дееспособными гражданами;
2) сделка совершена на основе сознательного волеизъявления сторон и направлена на конкретный результат;
3) сделка осуществляется в соответствии с целями, которые будут отвечать уставной деятельности.

Сделки признают недействительными, если они не соответствуют требованиям закона. Недействительные сделки бывают двух видов: ничтожные (недействительные с самого начала) и оспоримые (недействительные по решению суда).

Порядок государственной регистрации недвижимости и связанных с ней сделок.
(выдержки из ст. 131 ГКРФ)

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.