Вступление 7 страница

— Привезите мне оттуда берет, — попросил я.

Урок

План создания богатства должен содержать три клю­чевых элемента инвестирования, а именно; рост, доход и низкий уровень риска, однако практически невозможно сочетать все три элемента в одной инвестиции. Все ин­вестиции предполагают какую-то долю риска. Но если вы не инвестируете, вы никогда не разбогатеете. Поэтому научитесь управлять риском и никогда не инвестируйте, если не понимаете, во что именно.

ГЛАВА 21

В которой я придумываю игру в чехарду

Покупка и продажа недвижимости кое-чему меня научила.

Есть деньги, которые делаются путем добав­ления ценности. Небольшой ремонт — это ничто иное, как простое косметическое обновление, фактически он означал для меня хорошую при­быль при продаже.

Это было очень просто: я пользовался рыча­гом ссуды при покупке недвижимости.

Сначала мне приходилось пользоваться день­гами частных кредиторов и платить добавочный процент за ссуду, зато такие кредиторы отлича­ются гибкостью во взглядах и закрывают глаза на то, что в прошлом у меня случались ситуации, когда я не мог вернуть деньги. В конце концов я смог прибегнуть и к более дешевым способам финансирования своих проектов, когда мой кредитный рейтинг улучшился.

Я тогда добавлял ценность недвижимости, делая ее внешне более привлекательной с помо­щью косметических средств. Я выбирал такие дома, которые конструктивно были в порядке, но слегка износились. Я красил их, немножко украшал их, руководствуясь собственным вкусом и черпая идеи из книжек и журналов, в которых всегда можно было найти советы, как лучше и де­шевле обновить дом. Это, разумеется, привно­сило уникальность в недвижимость, и мои дома всегда пользовались спросом при продаже.

Теперь пришло время выяснить, пользуются ли они также спросом у жильцов.

Моим первым проектом была квартира в фе­шенебельном районе города. Я приобрел как можно больше разных модных журналов, что­бы почерпнуть из них идеи декорирования квартир, и хотя в них попадались иногда явно дикие, я понимал, что главное — это то, чтобы они соответствовали вкусу потенциальных покупателей, а не моему собственному.

Квартиру быстренько покрасили, постелили новые ковры, приделали разные блестящие штучки, типа дверных ручек, подновили кое-что в ванной и на кухне — и жилье было готово к опе­рации под названием «Аренда». В те дни я сдавал свою недвижимость сам (пока продолжавшиеся в течение нескольких лет звонки в 3 часа утра от жильцов с жалобами на что-то, что могло подо­ждать 8 утра, не излечили меня от этой привыч­ки). Я надел свой лучший выходной костюм, положил какое-то печенье в духовку, побрызгал лимонной эссенцией в ванной и принялся ждать первых нанимателей.

Сказать, что квартира была нарасхват, значи­ло бы ничего не сказать. В объявлении о сдаче я расхваливал квартиру в самых восторженных выражениях и явно назначил слишком низкую цену (хотя я поднял ее на 50 % по сравнению с прежней ценой, до ремонта), потому что ко мне явились 27 человек и шесть из них заявили, что берут квартиру.

Моя подружка предложила, чтобы я сделал им какой-нибудь подарок, олицетворяющий тепло домашнего очага (я до сих пор делаю это плюс подарки ко дням рождения и на Рождест­во — чтобы поблагодарить жильцов, за то что они хорошо обращаются с моей собственнос­тью. Не знаю, влияет ли это на что-нибудь, но квартиры, безусловно, остаются дольше в со­стоянии сдаваемости, чем у большинства моих друзей).

Не могу описать, как я был горд и взволнован тем фактом, что у меня есть свои собственные жильцы. Я даже снялся на фотографии, на кото­рой я вручаю ключи от дома! И даже теперь, ког­да я владею десятками домов, я по-прежнему иногда сажусь в машину и проезжаю по улицам, только чтобы напомнить себе, каких успехов я добился.

Я не забыл совет, который дал мне мой бога­тый друг. Он сказал: «Как только получишь деньги или маржу, иди и купи следующий дом». Поэтому, подумал я, настало время оценить мою новень­кую квартиру с жильцами в банке.

Ожидал я, без сомнения, чего-то большего. Я тогда помог жильцам отдраить квартиру до блеска. Я даже расставил в разных местах всякие декоративные безделушки (что всегда помогало мне добиться более высокой цены при продаже), затем опять нарядился в выходной костюм и при­нялся ждать.

Оценщик из банка глянул, не входя внутрь, на мою квартирку и спросил, за сколько я ее сдаю. Я ответил. Он добавил к цифре три нуля — оцен­ка была произведена!

Я поинтересовался, каким образом он мог сде­лать это так быстро, даже не заходя в квартиру.

— Прямой доход, — сказал он.

— А? — я очень старался не выглядеть пол­ным идиотом.

— Недвижимость стоимостью 100 000 долл. сдается за 100 долл. в неделю, так что, если ваша недвижимость сдается за 250 в неделю, значит, ее стоимость 250 000 долл.

Этому правилу буравчика предстояло с года­ми принести мне много денег!

(С тех пор после нескольких лет опыта я, разумеется, научился более изощренно влиять на оценку моей недвижимости в мою пользу, так что теперь я уже никогда не позволю оценщику провести столь элементарную процедуру «одним пальцем левой руки». Но тем не менее этот метод лучше, чем оценка «походя», которую практи­куют некоторые из виденных мною оценщиков.)

Оценщик дал мне клочок бумаги, который для меня был более ценным, чем любая другая бума­га. Его оценка позволяла мне снова пойти в банк и вытащить оттуда маржу, которую я добавил к моей недвижимости с помощью ремонта. Так что банк не только ссудил меня деньгами на покупку этой недвижимости и на ремонт, он также теперь даст мне денег на покупку следующей недвижи­мости. Как мне нравился этот «рычаг»!

Мой богатый друг однажды заметил, что этот метод похож на детскую игру в чехарду, когда одни прыгают над другими, которые стоят, скло­нившись, и таким образом оказываются впереди. Я так и назвал свою стратегию: «Чехарда». Вот в чем ее суть.

• Использовать маржу или деньги в качестве первого депозита.

• Обновить недвижимость, чтобы добавить ей ценность (только косметический ремонт).

• Увеличить арендную плату (важно сделать это до переоценки, потому что повышение арендной платы помогает обосновать более вы­сокую оценку, которую вы собираетесь попро­сить за недвижимость).

• Получить переоценку недвижимости.

• Рефинансировать, чтобы извлечь маржу для следующего депозита.

• Купить следующую недвижимость и сделать в ней косметический ремонт.

«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно по­купать недвижимость, не детая депозита, до тех пор, пока вы продолжаете обслуживать ссуду (жильцы и налоговики вам в этом помогают, оплачивая большую часть расходов).

Например, вы покупаете дом за 200 000 долл., конструктивно крепкий, но немного «побитый временем», и тратите 20 000 долл., чтобы привес­ти его в порядок

Если отремонтированные дома в этом районе продаются за 250 000 долл., вам следует добиться от 250 до 280 долл. арендной платы за ваш дом в неделю, и он будет стоить 250 000 долл.

Это означает, что вы сделали 30 000 долл.! В зависимости от требований по депозиту по вашей ссуде банк позволит вам извлечь опреде­ленную часть этой маржи, которой должно быть достаточно для покупки следующей не­движимости. Таким образом, за второй дом вы из собственного кармана ничего не платите.

Ваш процент составит примерно 290 долл. в неделю (исходя из 7 % годовых), и таким обра­зом вам он будет стоить от 10 до 40 долл. в неде­лю собственных денег.

Если вы правильно составите договор о зай­ме, вы сможете также потребовать снижения налогов. Это еще больше снизит ваши расходы!

А это означает, что вы можете продолжать покупать недвижимость до тех пор, пока в со­стоянии позволить себе выплачивать 40 долл. в неделю за один дом.

Что делать, если у вас кончились 40 долл. в неделю? Ну, неслишком очевидным ответом будет «зарабатывать больше», но если уж это сов­сем невозможно, то надо просто подождать...

ИГРА В ЧЕХАРДУ

Подождать, пока арендная плата поднимется, и недвижимость сама будет платить за себя.

В качестве примера рассмотрим случай, ког­да вы можете позволить выплачивать 120 долл. в неделю, или 3 дома.

Вы должны найти первый депозит, но с этого момента дальше депозиты будут появляться из возросшей маржи, которую вы получили путем добавления ценности. Это значит, что депозиты за дом 2 и дом 3 вам не нужно будет выплачивать из собственного кармана, и, таким образом, фак­тически достаются вам бесплатно!

Вы ждете, когда арендная плата поднимется достаточно, чтобы недвижимость стала финан­сировать саму себя (то есть не было задействова­но движение денег). Тогда вы сможете позволить себе еще три дома по 40 долл. в неделю. Откуда берутся депозиты? Из маржи по первым трем!

Потом вы снова ждете. Самое замечательное в следующем «раунде» покупок то, что вы теперь можете позволить себе шесть домов, потому что не только три первых платят за себя, они еще и приносят по 40 долл. прибыли в неделю каждая, поскольку арендная плата должна повыситься, и таким образом ваша покупательная способ­ность возрастает.

Вот в чем вся прелесть рычага. Разумеется, не всегда все работает безупречно, иногда вы по­лучаете чуть меньше, и это означает, что вам при­дется подождать подольше роста и увеличения арендной платы, а иногда вы получаете чуть больше, и тогда вы можете двигаться чуть быст­рее, но что бы ни происходило, вы должны быть далеко впереди.

Теперь мы знаем, что правильно подобранная недвижимость должна удваиваться в стоимости примерно каждые десять лет, так что первона­чальная недвижимость, приобретенная десять лет назад, будет стоить 500 000 долл., даже если вы не выплатили ни одного цента ссуды (только про­центы), и, таким образом, вы сделали 250 000 долл. из воздуха, только на марже! К этому моменту арендная плата должна возрасти до 500—550 долл. в неделю, что дает вам от 210 до 260 долл. дохода в неделю. Неплохо — и уж точно лучше, чем над­рываться за кусок хлеба!

Вскоре я разобрался, как играть в чехарду, и последовал совету моего богатого друга. Как только у меня появлялось достаточно средств для следующего депозита — будь то через накоп­ления или дополнительная прибыль от моего бизнеса, или маржа от добавленной ценности — я покупал очередную недвижимость.

Быстрый прогресс был налицо, и я не мог дождаться возвращения моего богатого друга!

Урок

«Игра в чехарду» позволяет вам постоянно поку­пать недвижимость без привлечения денег на депози­ты, пока вы продолжаете обслуживать ссуды (жильцы и налоговики помогают вам в этом, оплачивая боль­шую часть расходов). Чем больше растут маржа и арендная плата, тем больше недвижимости вы може­те приобрести!

ГЛАВА 22

В которой я

обнаруживаю,

что стал миллионером

— Приезжай на выходные ко мне на ферму, подсчитаем твои богатства, — предложил мой богатый друг.

Я не мог дождаться этого момента. Не только потому, что никогда раньше не был у него на «ферме» — так он называл свои конюшни, — я не сомневался, что это будет сплошное удовольст­вие. Главное — потому что я сдержал обещание и не подсчитывал свое богатство. Разумеется, пред­ставлял, что неплохо поработал, но в цифрах я не выражал свои успехи.

Я вооружился всеми заявлениями в банк о предоставлении ссуд, свидетельствами об оценке и арендными документами, и мне не терпелось узнать, как близко я подошел к своей цели стать миллионером.

— Мы полетим, — объявил мой богатый друг.

— Каким рейсом? — спросил я.

— Мы полетим на собственном самолете.
Это как-то смутило меня, и я подумал, что лучше задавать более безопасные вопросы.

— Сколько времени это займет?

— Это зависит от того, каким самолетом мы воспользуемся, — ответил мой богатый друг с едва заметной иронией в голосе.

В детстве я хотел быть пилотом морской авиации, и, хотя я не мог им стать, потому что должен был носить очки, я любил все, что было связано с авиацией, и мечтал о том, что когда-нибудь у меня будет собственный самолет.

Я подъехал к самой парковке перед ангаром и прошел прямо к самолету. Он был гладкий и роскошный. Ведущие края крыльев сверкали на солнце, и, как только я опустился в кожаное кресло и пристегнул ремень, дверь за мной захлопнулась, и мы сразу же взлетели.

Хорошенькая стюардесса принесла мне еду — вкуснейшее блюдо морепродуктов — и взбила по­душку у меня за спиной, чтобы короткий полет до конюшен моего богатого друга был еще приятнее.

«Я хочу такой же, — думал я.— Никаких тебе регистрации, ограничений багажа, времени, потраченного в переполненных залах ожида­ния рейса, который обязательно задержится, и никакой кормежки, тысячу раз разогретой равнодушными стюардессами».

Самолет коснулся колесами частной посадоч­ной полосы неподалеку от имения моего богато­го друга. Я увидел белую ограду и современные здания, спланированные таким образом, чтобы слиться в одно целое со зданиями девятнадцатого века, построенными из песчаника, — изначально предназначенными под жилище.

Было ясно, что в это имение были вложены огромные деньги. Мощная система для полива раз­брызгивала воду над ярко-зелеными, ювелирно подстриженными пастбищами, по которым сво­бодно носились роскошные лошади всех мастей.

Огромное поле для поло с прилегающими трибуна­ми для публики служило местом, где дети из сосед­них домов знакомились с конным спортом, и очень серьезно знакомились. С трибун доносились крики приветствий, когда забивали очередное очко.

Из всех владений моего богатого друга это, безусловно, было самым впечатляющим.

— Ты остановишься в домике для гостей, —
сказал он.— Я отвезу тебя.

Мы запрыгнули в джип, на вид до того старый и дребезжащий, что я был наполовину уверен, что придется снова вылезать и толкать его, чтобы вообще сдвинуться с места.

Когда мы подъехали к территории, я увидел основное здание — двухэтажный особняк в геор-гианском стиле, безукоризненно отреставриро­ванный, но не такой большой, как я ожидал. У крыльца какой-то человек подметал ступеньки.

— Это Грег, — пояснил мой богатый друг.— Он
позаботится о тебе, пока ты будешь гостить у нас.

Мой богатый друг провел меня по дому. Комна­ты были богато украшены предметами антиквариа­та, картинами. Все было отделано резным деревом. Для тех, кто любит старые дома так, как люблю их я, наслаждением было бы любоваться прекрасно от­реставрированными деталями интерьера: золотой чеканкой ручной работы, подлинными черно-белыми изразцами и великолепным круглым обе­денным столом Викторианской эпохи, за которым свободно разместились бы восемь человек

В доме было пять спален и кабинет. Он был прекрасно убран, без сомнения, благодаря вни­манию Грега, но выглядел каким-то необжитым.

— Ух, замечательно! — с восхищением сказал я, когда осмотр был закончен.— Только я как-то думал, что сам дом будет побольше.

— А что, ты сам ожидаешь гостей?

И тут только я понял, что это не был хозяй­ский дом — это был коттедж для гостей!

— Сам дом расположен с другой стороны
холма. Пойдем, сейчас время ужинать.

Вот это был дом! Двенадцать спален, внутри бассейн, сауна и джакузи с минеральной водой, бильярдная, крылья дома отведены для гостей и детей, комнаты для прислуги, чудовищных раз­меров кухня и, в качестве основного блюда, зал для балов — своего рода людской улей.

— У нас сегодня небольшой прием по слу­чаю дня рождения. Я очень надеюсь, что ты взял с собой смокинг.

У меня вообще не было смокинга!

Следующие два дня в доме царила празднич­ная атмосфера, и, хотя мне не терпелось «заняться арифметикой» собственного богатства, мой бога­тый друг не имел ни времени, ни склонности си­деть со мной за расчетами, поэтому я угомонился и полностью погрузился в атмосферу праздника.

Список гостей для «небольшого приема» состоял примерно из 300 человек Еда, напитки, развлечения лились рекой. Те гости, что полно­стью истощили свои силы, либо отправлялись домой, либо оставались ночевать в многочислен­ных коттеджах, разбросанных тут и там по тер­ритории имения. Дети спали в одном большом зале, носившем название «конюшня темной ло­шадки». Я страшно им завидовал, потому что был слишком стар уже, чтобы участвовать в самом, наверное, замечательном празднике в пижамах!

Воскресный ленч проходил уже в спокойной обстановке, присутствовали только члены семьи и близкие друзья. И все-таки около сорока чело­век разместились за длинным сосновым столом, накрытым в тени перечного дерева.

«Вот это жизнь», — говорил я себе. И в ту же се­кунду осознал, что дело не только в деньгах, хотя, конечно, окружение для барбекю было сказочное. Но потом я подумал, что окружение на самом деле было не так уж важно. Самое важное, что все были рады быть вместе и развлекаться. Такое могло про­исходить в этом многомиллионном имении, а могло и в местном парке.

Мне пришло в голову тогда, что люди сегодня слишком заняты своими попытками увеличить доходы, они забывают, что такое простые радос­ти, что значит просто быть с людьми, которых любишь и которые любят тебя, и радоваться жиз­ни в атмосфере праздника, когда последнее, что может прийти в голову человеку, — это работа.

Я заснул в шезлонге на веранде, глядя на де­тей, из которых не все были маленькие. Они играли в мяч на лужайке перед домом.

— Пойдем, соня, — мой богатый друг слегка коснулся моего плеча, и я проснулся.— Время от­правиться в нашу счетную палату и подсчитать твои богатства.

Мы устроились за старинным столом у него в кабинете, и я, раскладывая бумаги, почувствовал, как во мне поднимается волнение. Насколько я продвинулся к своей цели? А может быть, я уже превзошел ее?

За последние 12 месяцев, прошедших со време­ни нашей последней встречи, я сумел приобрести в собственность дополнительно 11 домов. Если при­бавить их к тем пяти, что я уже имел, плюс мой соб­ственный дом, получалось, что я владел 17 домами.

Мы сложили цифры оценок этих домов, и у нас получилось 4 850 000 долларов. Сложив все ссуды, которые предстояло выплатить, и расходы по содержанию домов, мы получили 3 637 500 долларов. Некоторые другие инвести­ции и вещи, которыми я владел, составили еще 100 000 долларов в активе. Таким образом, моя чистая стоимость равнялась 1 312 500 долларов!

— Поздравляю! — сказал мой богатый друг.—
Ты стал миллионером.

Я был совершенно потрясен. Всего за четыре года, что я покинул супермаркет, я создал малень­кое, но достойное уважения состояние в миллион с лишним долларов. Я сделал это!

Какое-то время я тихо сидел, не произнося ни слова. Мой богатый друг также молчал. Мы сидели в креслах, обитых зеленой кожей, в тиши его ка­бинета, переживая чувства, которые испытывают люди в моменты больших достижений.

Помолчав некоторое время, приличествую­щее случаю, мой богатый друг сказал:

— Что бы ни произошло в твоей жизни потом,
никто не отнимет у тебя этого момента. В то вре­
мя как люди много говорят о том, чтобы стать
богатыми, ты прошел этот путь и добился своей
цели. Но не будем считать этот момент самым
прекрасным часом в твоей жизни. Есть еще мно­
гое, очень многое, чего тебе предстоит добиться.

Когда я сидел в кресле самолета моего богатого друга, чтобы лететь домой, я начал составлять но­вый список тех вещей, которых я хотел добиться: людей, которых хотел встретить, вещи, которыми хотел владеть, цели, которых хотел достичь, мечты, которые хотел воплотить в жизнь...

Урок

Мечты воплощаются в жизнь, когда составлен хороший план, есть цель и способны ее достижения.

ГЛАВА 23

В которой я игнорирую

все предупреждения

и перенапрягаюсь

■

Богатство — хорошая вещь.

Мне, разумеется, было приятно иметь то, что я хотел, не быть вынужденным беспокоиться о кус­ке хлеба и наслаждаться какими-то роскошными вещами.

Но, как и большинство людей, которые зара­ботали миллион долларов и поняли, что это не так много, я хотел большего.

Держать темп первых лет в недвижимости было нелегко, и, хотя мой богатый друг поощрял меня продолжать идти вперед в разумном темпе, я в свой список даже не включил ничего матери­ального. Мне казалось, я был так близко и все же так далеко.

Я думал, что, может быть, мои таланты требо­вали нового вызова.

— Зачем вызов? — вопрошал мой богатый друг.— Ищи легкой жизни.

— Гм... но мне скучно. Я хочу вцепиться во что-нибудь зубами.

— Ну хорошо, подыщи себе хобби! День­ги — не объект для возбуждения. Очень многие думают, что инвестирование — это захватываю­щая вещь, однако на самом деле это достаточно нудное занятие. Если ты следуешь определен­ной стратегии, ты попросту делаешь одно и то же снова и снова. Именно это и развивает твои навыки. По мере их развития ты способен захватывать все больше маржи с меньшими усилиями.

— Я все это понимаю, но дела идут слишком медленно.

— Ты хочешь сказать, что от нуля до милли­она долларов за четыре года — это медленно? Да большинство людей за всю жизнь не могут заработать такие деньги!

— Только не надо говорить мне об этом, — отвечал я, начиная злиться.— Разве не вы гово­рили, что не нужно сравнивать себя с обычны­ми людьми?

— Говорил. «Обычное — это то, что получает­ся, когда сливки с осадка смешиваются с осадком от сливок».

— А раз так, если я на самом деле хочу идти вперед, я добьюсь большего.

— Будь осторожен, Питер, я ведь предупреж­дал тебя о перенапряжении. Обычные люди всегда гоняются за большой удачей, большим кушем, но таких вещей не существует. Богатые люди знают, что богатство приходит от посто­янного следования правильной стратегии до­ходов и инвестиций.

— Минуту, — я бесцеремонно прервал его.— Вы сами говорили мне тысячу раз о своих боль­ших кушах, когда какая-то из ваших инвестиций взлетала до небес и приносила вам состояние!

— Верно, но это к тому же был счастливый случай, а, когда речь идет о состоянии, никогда не следует полагаться на счастливый случай. Если он происходит, это только лишь дополнительное вознаграждение.

— Не беспокойтесь — я все хорошо рассчи­таю, — пообещал я. Славно было сказано!

Это был большой проект — 22 дома в квар­тале на побережье. Цена за дом в этом районе последнее время росла. Я знал, что, наверное, времени маловато, но строительство могло осу­ществиться достаточно быстро.

Выплаты по процентам действительно на­прягут мой счет, но каждая квартира принесет от 100 000 до 150 000 долл. прибыли, это означает, что я получу около 3 000 000 долл. прибыли. Банки не хотели финансировать, потому что считали, что для меня это было слишком много. Я сделал 2 000 000 маржи за последние несколь­ко лет, но деньги были связаны, поэтому я по­просил мать моей подружки, не разрешит ли она взять заем под обеспечение ее недвижимости. Я согласился отдать ей 50 % прибыли и «понес­ти» любые убытки.

В этом районе были популярны большие не­интересные квартиры в кирпичных домах. Люди, похоже, хотели иметь размер, а не стиль, но мне казалось, что есть спрос на что-то другое. Мои квартиры будут не такие большие, как другие, но они будут намного лучше отделаны и снабже­ны соответствующими устройствами.

Подрядчик приступил к работе.

У нас была проблема с земляными работами, поэтому подрядчик предложил засыпать блок и ид­ти вверх. Я не видел в этом никакой проблемы, тем более что у квартир будет прекрасный вид на море.

Все шло хорошо. Здания подошли к стадии гаражей вовремя, и мы начали продажу проектов.

Приходили много людей посмотреть, но, когда они видели площадь квартир и только один гараж вместо двух, они уходили. Я-то думал, что, как только они увидят качество, они будут покупать.

Тем временем проценты пошли вверх, а я рас­считывал, что к этому времени уже продам половину квартир. Ситуация с деньгами стала напряженной. Нам нужны были деньги на рек­ламную кампанию, а у нас их не было, так что дела ухудшались. И все же это была ерунда по сравнению с тем, что нас ожидало.

Когда явился инспектор из городского сове­та, он приказал остановить работы, утверждая, что здание выше, чем разрешено для этой зоны, и закроет вид домам, находящимся сзади.

Поскольку нам оставалось недели две до окончания строительства, я был, мягко говоря, удивлен.

— Каким образом, скажите мне Бога ради, здание могло превысить лимит? Вы же сами ут­вердили проект.

— Я не утверждал это, — отвечал он, указывая на тот участок, который подрядчик засыпал, вме­сто того чтобы вырыть котлован.— Это здание на 1, 8 метра выше, чем указано на плане, который вы представили в городской совет.

— Ну и что вы хотите от меня? Чтобы я снял крышу? — спросил я в полнейшем раздра­жении.

— Почему бы и нет? — только и ответил он.
И мы сняли.

Городской совет предъявил нам иск, мы предъявили иск подрядчику, а все это время проценты продолжали накручиваться. Дру­гие подрядчики обошли нас. Внезапно наш новаторский проект стал выглядеть несколько странным, особенно когда городской совет попытался заставить нас сделать плоскую крышу, когда в проекте была запланирована покатая крыша с углом 45 градусов. Суд поста­новил, чтобы мы уменьшили наклон крыши до 30 градусов, так что крышу сняли, и тут пошли дожди.

Нет ничего более угнетающего, чем смот­реть, как твои новенькие дорогие кухни, ванные, лакированные полы и модные светильники по­ливает дождь, пока строители пытаются накрыть их брезентом.

Ущерб был ужасающий, некоторые предметы необходимо было полностью заменить.

Пришлось обращаться к банкам за увеличе­нием ссуды.

В конце концов мы продали все квартиры — средний убыток составил 80 000 долл. За девять месяцев я потерял 1 800 000 долл.

Эти и другие убытки многому меня научили.

Мой богатый друг пояснил:

— Существует закон личного развития, со­гласно которому мы обречены повторять одни и те же ошибки до тех пор, пока не извлечем, нако­нец, из них урок Приходится дорого платить за глубокий анализ наших ошибок, посредством которого мы осознаем те уроки, которые они нам преподают.

Одной из самых больших трудностей для меня всегда было точно сопоставлять желания с возможностями. Этот урок мне приходилось повторять много раз. Надеюсь, что каждый раз я чему-то учусь.

Теперь я придерживаюсь моей стратегии «иг­ры в чехарду». Она позволила мне приобрести и сохранить более 100 домов за 10 лет. Неплохо для бывшего кассира из супермаркета.

Урок

Не существует такой вещи, как «большой куш». Богатство приходит от упорного следования страте­гии качественного дохода и инвестиций и развития собственных навыков в их применении. Переоценка собственных способностей и ресурсов легко может привести к большим потерям.

ГЛАВА 24

В которой я впервые

«вызываю на дуэль»