Право общей долевой собственности.

В объективном смысле право общей долевой собственности - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам в определенных долях. В субъективном смысле права общей долевой собственности - это право двух и более лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащих им в определенных долях имуществом, составляющим единой целое.

Определение долей в праве общей долевой собственности. Осуществление участниками правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом во многом зависит от размеров их долей в праве общей собственности. Определение долей является необходимым для распределения между сособственниками доходов от использования общего имущества, а также расходов по его содержанию. Установление размера доли в праве собственности того или иного участника имеет значение при разделе общей собственности или при выделе из нее.

Пункт 1 статьи 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Так, например, в товариществах собственников жилья доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев не установлено иное. Также принцип равенства долей в праве общей собственности может быть изменен соглашением сособственников. В частности, соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться).

В процессе использования общего имущества его качественные и количественные характеристики могут изменяться вследствие внесения различного рода улучшений. В связи с этим может возникнуть вопрос о пересмотре соотношения долей участников общей собственности. Решение этого вопроса предопределяется сущностью произведенных улучшений (отделимые или неотделимые).

Если улучшения отделимы без существенного ущерба для общей собственности, то на них не распространяются правила об общей собственности. Они являются собственностью того, кто их произвел. Однако по соглашению всех сособственников судьба отделимых улучшений может быть определена иначе. Например, они могут договориться о выплате собственнику, осуществившему такие улучшения, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т.д.

Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Так, в случае увеличения одним из сособственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого собственника. При несоблюдении порядка использования общего имущества (например, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений), лицо, осуществившее соответствующие улучшения, права на увеличение размера своей доли не имеет.

Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемым судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящемся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Отчуждение доли в общем имуществе.

Каждый участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать под залог свою долю либо распорядиться иным образом (п. 2 ст. 246 ГК РФ). На это согласия других сособственников не требуется. Однако при отчуждении доли по договору купли-продажи или мены постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Уступка преимущественного права покупки доли третьим лицам, не являющимся сособственниками не допускается.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли являются специфическими основаниями прекращения или изменения правоотношений общей собственности. При разделе общего имущества право общей долевой собственности прекращается для всех его участников. Каждый из бывших сособственников становится единоличным собственником предоставленного имущества. Выдел доли в общем имуществе характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности выбывают из ее состава, а для других отношения общей собственности сохраняются, но в измененном виде (изменяется размер долей оставшихся сособственников на уменьшенное в объеме общее имущество). Если участников долевой собственности только двое, то выдел доли одного из них также ведет к прекращению права общей собственности. Право требовать выдела своей доли из общего имущества принадлежит каждому сособственнику и для его осуществления согласия остальных участников долевой собственности не требуется.

Как раздел общей долевой собственности, так и выдел из нее доли могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Содержанием соглашения охватываются способы и условия раздела общего имущества или выдела доли одного из участников. Так, по соглашению имущество может быть разделено в натуре путем указания конкретных предметов, подлежащих передаче каждому из сособственников или выделяющемуся участнику. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли. Применение денежной или иной компенсации целесообразно в случаях несоразмерности стоимости имущества, выделенного одному участнику, по сравнению с причитающейся ему долей в праве общей собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Если участники долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях раздела или выдела, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. По общему правилу раздел или выдел доли производится в натуре.

В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен вследствие неделимости объекта общей собственности, выделяющийся участник вправе потребовать от остальных сособственников выплаты стоимости его доли. Аналогичный способ выплаты компенсации в денежной или иной форме применяется и в случаях несоразмерности стоимости имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве общей собственности. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.

Как правило, назначение компенсации вместо выдела доли в натуре требует согласия выделяющегося сособственника. Однако при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации и при отсутствии на то его согласия. Это возможно в случае, если доля участника незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии перечисленных обстоятельств суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Выделяющий сособственник с получением компенсации утрачивает право на долю в общем имуществе.

Особенности правового регулирования раздела или выдела доли отдельных видов общей долевой собственности (общая долевая собственность на жилое помещение, на имущество, созданное в рамках договора простого товарищества, на наследственное имущество) отражаются в соответствующих гражданско-правовых институтах.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе.

Кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных сособственников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе потребовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.