Главная страница Случайная страница
КАТЕГОРИИ:
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Метод базового участка
|
|
Другой прием определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения основан на определении стоимости базового, стандартного участка. Метод базового участка состоит в определении удельной стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков. В результате сравнения делаются соответствующие уточняющие стоимость поправки. Выбор земельного участка в качестве базового обусловливается местоположением и формой участка либо соотношением спроса и предложения на участки различных размеров, либо другими критериями. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.
Пример
Определить рыночную стоимость базового (реального или гипотетического) стандартного земельного участка.
В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.
Таблица 7
Расчет стоимости по способу базового участка
| Участки | Цена продажи, приведенная во времени, руб. | Обзор | Интенсивность дорожного движения | Размер, га | Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб. |
| Базовый | Х | стандартный | умеренная | 0.25 | Х |
| № 1 | 2500, 0 | » | низкая (-0, 05) | 0, 25 | 2375, 0 |
| №2 | 3000.0 | лучший (-0, 15) | » | 0, 25 | 2400, 0 |
| №3 | 2000, 0 | ограниченный (+0, 15) | умеренная | 0, 25 | 2300, 0 |
| №4 | 1600, 0 | » | высокая (+0, 10) | 0, 25 | 2000, 0 |
| №5 | 3200, 0 | стандартный | умеренная | 0, 50 (-0, 3) | 2240, 0 |
Рассмотрим объект сравнения № 1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 2500, 0 руб.
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % | |
| Обзор | – | не требуется | |
| Интенсивность дорожного движения | на 5 лучше, чем у оцениваемого участка | -5 | |
| Размер, га | – | не требуется | |
| Общая поправка | – | -5 | |
Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000, 0 руб.
Таблица 9
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | на 15 лучше, чем у оцениваемого участка | -15 |
| Интенсивность дорожного движения | на 5 лучше, чем у оцениваемого участка | -5 |
| Размер, га | – | не требуется |
| Общая поправка | – | -20 |
Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000, 0 руб.
Таблица 10
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | на 15 хуже, чем у оцени-ваемого участка | +15 |
| Интенсивность дорожного движения | – | не требуется |
| Размер, га | – | » |
| Общая поправка | – | + 15 |
Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600, 0руб.
Таблица 11
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | на 15 хуже, чем у оцениваемого участка | +15 |
| Интенсивность дорожного движения | на 10 хуже, чем у оцениваемого участка | +10 |
| Размер, га | – | не требуется |
| Общая поправка | – | +25 |
Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200, 0 руб.
Таблица 12
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №. 5
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (4, -), % |
| Обзор | – | не требуется |
| Интенсивность дорожного движения | – | » |
| Размер, га | на 30 лучше, чем у оцениваемого участка | -30 |
| Общая поправка | – | -30 |
Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 7.
В рассматриваемом примере среднее значение цены - 2263, 0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2300, 0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2300, 0 руб. (данные по медиане).
После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки наих отличительные параметры.