![]() Главная страница Случайная страница КАТЕГОРИИ: АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника |
Сравнение методов
При правильном применении оба приведённых выше метода адекватны и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные и обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности транспортного потока, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения. Основным преимуществом метода единицы сравнения является его относительная простота. Допустим, что есть от десяти до двадцати неосвоенных участков земли в микрорайоне жилой застройки, что каждый из этих участков приведен к дате оценки, причем площадь каждого выражена в одинаковых единицах (скажем, в квадратных метрах) и все данные об участках нанесены на карту микрорайона. Располагая необходимыми сведениями об этом микрорайоне, вероятно, можно легко определить достоверную величину стоимости 1кв.м его площади. Конечно, это только отправная точка, и в дальнейшем при определении стоимости конкретного участка в эту величину придется вносить поправки на квартал и отличительные характеристики, как это делается при применении метода базового участка. Нет никаких оснований считать исключительно приемлемым использование какого-то одного из этих методов. Метод единицы сравнения удобен в тех случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размеру, но относительно похожи в отношении других параметров. В таких случаях можно воспользоваться преимуществами данного метода. В то же время метод базового участка более подходит для тех страт, в которых участки приблизительно одного размера сильно отличаются по другим характеристикам. Этот метод помогает внести поправки на такие факторы при установлении стоимости базового участка. За счет своей роли в производстве товаров и услуг земля является одним из факторов производства и обладает определенной стоимостью. Эта стоимость выглядит как некоторая остаточная величина, после того как все другие факторы производства «заработали» доход. Стоимость земли особенно чувствительна к показателям, связанным с расположением участка, и на нее может оказывать влияние зонирование или ограничения на варианты землепользования. Метод сравнения продаж является наилучшим методом оценки стоимости земли, однако, когда нет достаточной информации по продажам, следует использовать и другие методы.
|