Дела об определении порядка пользования жилыми помещениями (разделе жилой площади)

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма представляет собой соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-I " Об основах федеральной жилищной политики").

В силу ст. 673 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. В силу ст. 672, 677 ГК РФ, ст. 53 ЖК РСФСР проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное помещение (ст. 52, 86 ЖК РСФСР). При отказе наймодателя и (или) других членов семьи от заключения отдельного договора найма заинтересованное лицо вправе требовать заключения с ним такого договора путем предъявления в суд иска об определении порядка пользования спорным жилым помещением (разделе жилой площади) *(103). Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел данной категории, даны в постановлениях пленумов Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 " О практике применения судами жилищного законодательства", Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 " О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" и др.

В предмет доказывания в делах об определении порядка пользования жилыми помещениями (разделе жилой площади) входят следующие факты:

1) заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР);

2) вселение истца в спорное жилое помещение в установленном порядке и фактическое проживание в нем (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 54 ЖК РСФСР). В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц. До 1995 г. правоприменительная практика исходила из того, что под " установленным порядком" следует понимать соблюдение правил о прописке (п. 7 постановления N 2). Конституционный Суд РФ положение ст. 54 ЖК РСФСР об " установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признал неконституционным, указав при этом, что прописка, а равно заменившая ее регистрация по месту жительства или отсутствие таковых не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище *(104). Пленум Верховного Суда РФ впоследствии также разъяснил, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище (п. 13 постановления от 31 октября 1995 г. N 8 " О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия");

3) круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, и их согласие на его вселение (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 54 ЖК РСФСР) *(105);

4) условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 54 ЖК РСФСР);

5) размер жилой площади спорного жилого помещения (ст. 673 ГК РФ, ст. 52, 86 ЖК РСФСР). Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что, рассматривая иски о разделе жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи (п. 12 постановления N 2);

6) круг лиц, обладающих самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент раздела жилой площади (ст. 677, 679 ГК РФ, ст. 54, 86 ЖК РСФСР);

7) наличие соглашения о порядке пользования спорным жилым помещением между лицами, обладающими самостоятельным правом пользования, а также у кого-либо из них права на дополнительную жилую площадь и фактическое использование ими данного права (ст. 39, 86 ЖК РСФСР). Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что, если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство. Если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу (п. 12 постановления N 2) *(106);

8) характер выделяемого истцу в пользование жилого и совместных подсобных помещений (ст. 52, 86 ЖК РСФСР). Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной нормы жилой площади (ст. 38 ЖК РСФСР), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м (п. 15 постановления N 5). Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма (п. 10 постановления N 2) *(107).

Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность доказать заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения, вселение истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем, круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, дачу ими согласия на его вселение и условия пользования им спорным жилым помещением, размер спорного жилого помещения, круг лиц, обладающих самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент раздела жилой площади, и возможность выделения истцу в пользование жилого помещения и совместных подсобных помещений, отвечающих предъявляемым требованиям, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца. Сторона, ссылающаяся на ранее состоявшееся соглашение о порядке пользования спорным жилым помещением, должна доказать данное обстоятельство.

Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием следующих необходимых доказательств:

1) заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения:

- ордер на жилое помещение, а при заселении жилого помещения в порядке обмена - обменный ордер, и договор социального найма жилого помещения (в соответствии со ст. 13 Закона РФ " Об основах федеральной жилищной политики" основанием для вселения лица в жилое помещение по договору социального найма является ордер. Договор социального найма жилого помещения заключается на основании ордера в письменной форме между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем - гражданином, на имя которого ордер выдан (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР). Поскольку на практике договор социального найма жилого помещения в письменной форме заключается не всегда, его представление в суд не является обязательным);

2) вселение истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем:

- справки о регистрации по месту жительства (прописке) и составе семьи;

- акт о фактическом проживании, составленный с участием соседей, представителей жилищно-эксплуатационной организации и иных лиц (это может быть и акт о вселении, составленный судебным приставом-исполнителем, если первоначальное вселение производилось по решению суда *(108));

- квитанции о внесении коммунальных платежей;

- иные письменные доказательства и показания свидетелей, подтверждающие вселение истца в спорное жилое помещение и фактическое проживание в нем;

3) круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением, а также круг лиц, обладающих самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент раздела жилой площади:

- справки о составе семьи и регистрации по месту жительства (прописке) *(109);

- документы регистрационного учета: заявление нанимателя о регистрации (прописке) истца, письменное согласие членов семьи нанимателя на вселение истца;

- иные письменные доказательства и показания свидетелей, подтверждающие круг лиц, обладавших самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением на момент вселения истца, их согласие на его вселение, условия вселения истца и пользования им спорным жилым помещением;

4) размер жилой площади спорного жилого помещения и круг лиц, обладающих самостоятельным правом пользования им на момент раздела жилой площади, а также характер выделяемого истцу в пользование жилого и совместных подсобных помещений:

- план спорного жилого помещения и экспликация к нему, изготавливаемые БТИ (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 14 апреля 1988 г. N 2 " О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству") *(110);

5) наличие соглашения о порядке пользования спорным жилым помещением между лицами, обладающими самостоятельным правом пользования, а также у кого-либо из них права на дополнительную жилую площадь и фактическое использование ими данного права:

- доказательства, с достоверностью подтверждающие данные обстоятельства.