Дела о признании приватизации жилых помещений недействительной по иску нанимателя (члена его семьи)

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на неоднократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться за защитой нарушенного права в суд (ст. 1, 2, 8, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ст. 541 ЖК РСФСР). Защита нарушенного права нанимателя (членов его семьи) на участие в приватизации жилого помещения наравне с другими лицами, обладающими самостоятельным правом пользования последним, производится заинтересованным лицом путем предъявления в суд иска о признании договора о передаче жилого помещения в собственность гражданина недействительным. Разъяснения по ряду вопросов, возникающих при рассмотрении судами дел данной категории, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 " О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Так, в п. 6 данного постановления Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. С иском о признании приватизации жилого помещения недействительной в защиту прав несовершеннолетних граждан, интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований могут обратиться также прокурор, орган опеки и попечительства в соответствии с их компетенцией (ст. 45, 46 ГПК).

В предмет доказывания в делах о признании приватизации жилых помещений недействительной по иску нанимателя (члена его семьи) входят следующие факты:

1) приватизация спорного жилого помещения (ст. 166 ГК РФ, ст. 1 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

2) наличие одного из обстоятельств, являющихся основанием для признания приватизации спорного жилого помещения недействительной (ст. 168, 171, 172, 177-179 ГК РФ), например:

- спорное жилое помещение передано в собственность гражданина, не обладавшего самостоятельным правом пользования таким помещением, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. 1, 2 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- в собственность гражданина в порядке приватизации передано жилое помещение, которое в силу ст. 4 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не подлежало приватизации (ст. 168 ГК РФ);

- гражданин, приобретший спорное жилое помещение в порядке приватизации, ранее использовал право на приватизацию (ст. 168 ГК РФ, ст. 11 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- спорное жилое помещение передано в собственность гражданина в порядке приватизации в отсутствие согласия других лиц, обладавших самостоятельным правом пользования им, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации");

- спорное жилое помещение передано в собственность несовершеннолетнего гражданина в порядке приватизации без предварительного разрешения органа опеки и попечительства либо несовершеннолетний был лишен права на участие в приватизации такого помещения (ст. 168, 172 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что, поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что в соответствии со ст. 28, 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов (п. 7 постановления N 8);

- спорное жилое помещение приватизировано гражданином, признанным недееспособным, либо такой гражданин отказался от участия в его приватизации (ст. 171 ГК РФ);

- спорное жилое помещение приватизировано гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо такой гражданин отказался от участия в его приватизации (ст. 177 ГК РФ);

- спорное жилое помещение приватизировано без участия лица, обладавшего самостоятельным правом пользования им, однако отказавшегося от участия в его приватизации под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (например, ст. 98, 135, 136 ЖК РСФСР). Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения (п. 13 постановления N 8);

- спорное жилое помещение приватизировано гражданином под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ);

3) необходимость применения последствий недействительности договора передачи жилого помещения в собственность гражданина в порядке приватизации (ст. 167 ГК РФ).

Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность доказать вышеуказанные обстоятельства, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца. Ответчики, ссылающиеся на соблюдение условий и порядка приватизации спорного жилого помещения, должны доказать данные обстоятельства.

Необходимые доказательства:

1) заключение договора о передаче спорного жилого помещения в порядке приватизации в собственность нанимателя (члена его семьи), участвовавшего в приватизации, и согласие всех лиц, обладавших самостоятельным правом пользования спорным жилым помещением, на его приватизацию, а при наличии среди них несовершеннолетних - также согласие органов опеки и попечительства на приватизацию;

2) доказательства наличия оснований для признания приватизации спорного жилого помещения недействительной (см. 1.3.1, 1.3.4 гл. 1; 2.2.1 гл. 2 ч. 1 разд. II).