Дела по спорам между собственниками жилья о выделе доли жилого помещения

Доли в праве долевой собственности определяются на основании ст. 245 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли урегулирован ст. 252 ГК РФ. Статья 254 регламентирует раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли. Ответы на некоторые вопросы содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 " О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом".

Например, приватизированные квартиры часто находятся в долевой собственности. При отсутствии согласия между собственниками о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли собственник вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Соответственно, в предмет доказывания войдет установление следующих фактов:

1) факт регистрации недвижимого имущества в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

2) факт нахождения имущества в долевой собственности;

3) право спорящих сторон на свою долю;

4) отсутствие между сторонами согласия о разделе имущества или выделе его доли;

5) возможность выдела доли имущества. В соответствии с п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 " О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" " выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования, отдельного входа. При отстутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". В другом постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 " О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" указывается, что " выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования" (абз. 1 п. 11):

- при возможности выдела доли - ее соответствие размеру долей каждого собственника, необходимость и размер выплаты компенсации. Если выдел доли технически возможен, но с отступлением от размеров долей каждого собственника, выплачивается денежная компенсация. Размер компенсации определяется из стоимости дома (квартиры) на момент его реализации;

- при невозможности выдела доли - согласие собственника получить денежную компенсацию; стоимость доли, подлежащей выплате собственнику;

- другие обстоятельства. Например, если имели место улучшения общего имущества, то, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, они (улучшения) поступают в собственность того участника, который их произвел. Поэтому в этом случае следует установить факт улучшения общего имущества, кто произвел улучшения, не было ли соглашения между участниками долевой собственности о том, кому принадлежат эти улучшения.

Необходимые доказательства:

- правоустанавливающие документы (договор о передаче квартиры в собственность, договор купли-продажи, дарения, свидетельство на наследство, копия решения суда и проч.);

- выписка из домовой книги;

- копия лицевого счета;

- справка БТИ;

- технический паспорт;

- назначение и проведение экспертизы для определения возможности выдела доли с соблюдением технических, противопожарных, санитарных норм. С помощью экспертизы можно определить возможные варианты выдела доли;

- другие доказательства. Например, при наличии пристройки к дому доказательствами будут акт приемки комисии, копия решения о разрешении работ по пристройке и проч.

Необходимость и возможность проведения экспертизы желательно обсуждать на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Проведение экспертизы может быть поручено специалистам по строительству и коммунальному хозяйству. Назначение экспертизы осуществляется в порядке, определенном ГПК. Перед экспертами могут быть поставлены следующие вопросы:

- какова стоимость дома с учетом износа дома, его благоустройства и прочих факторов;

- возможно ли технически разделить дом в натуре;

- возможно ли технически разделить дом в соответствии с долями каждого из совладельцев;

- какие варианты раздела дома возможны;

- какие работы необходимо произвести по переоборудованию дома в целях его раздела, стоимость работ и проч. *(141)

Похожими категориями дел являются (ст. 245, 252, 254 ГК РФ): об изменении размеров долей дома (жилого помещения), находящегося в совместной собственности, о разделе квартиры между собственниками, об установлении доли в собственности квартиры. При рассмотрении названных категорий дел есть сходство как в предмете доказывания, так и в перечне необходимых доказательств, но существуют и некоторые отличия. Так, при рассмотрении дел о разделе квартиры между собственниками доказыванию подлежат факты нахождения жилого помещения в общей долевой или совместной собственности; наличие спора о разделе жилья; существующие варианты раздела; необходимость и размер компенсации (например, при отсутствии возможности выдела доли), стоимость жилого помещения и проч. Соответственно, к необходимым доказательствам следует отнести: правоустанавливающие документы на жилое помещение, документы, подтверждающие права сторон на жилое помещение и вид собственности (долевая или совместная), копию лицевого счета, справку БТИ, технический паспорт, свидетельства о рождении, браке, смерти, другие доказательства. Возможно назначение и проведение экспертизы.