Определение инвентаризационной стоимости

В основу определения инвентаризационной стоимости объекта

недвижимости положен затратный подход, определяющий стоимость

воспроизводства недвижимости с учетом его износа.

Порядок оценки включает следующие этапы проведения работ:

• определение восстановительной стоимости здания, строения,

сооружения, помещения;

• установление износа объекта;

• определение действительной (остаточной) стоимости здания,

строения, помещения;

• определение инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, если объект состоит из нескольких зданий и/или сооружений.

Для решения этих и других задач используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов,

предусматривающие кубатурный способ оценки объектов.

Определение восстановительной стоимости производится путем

корректировки стоимостей аналогов, представленных в сборниках

(УПВС) с последующим пересчетом по индексам и коэффициентам.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости Св определяется по формуле

Св = Сп ⋅ N ⋅ K о,

где Св – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета

износа в текущих ценах; Сп – восстановительная стоимость единицы

строительного объема или общей площади объекта-аналога без учета

износа в ценах 1969 года, приведенная в сборниках УПВС;

N – строительный объем (или общая площадь) в куб. м (или кв. м) объекта недвижимости; K о – общий индекс изменения цен на СМР от базовых цен 1969 года к ценам на дату оценки:

K о = K 1 ⋅ K 2 ⋅ K 3,

где K 1 – индекс цен перехода от базовых цен 1969 года к ценам

1984 года (принимать на основании постановления Госстроя СССР

№ 94 от 11 мая 1983 года); K 2 – дифференцированный индекс цен пере-

хода 1984 года к ценам 1991 года; K 3 – дифференцированный индекс

цен перехода с 1991 года на уровень цен года оценки.

Действительная (остаточная) стоимость объекта Сд определяется

по следующей формуле:

Сд = Св ⋅ (1 – Ифиз/100),

где Сд – действительная (остаточная) стоимость оцениваемого объекта; Св – восстановительная стоимость объекта; Ифиз показатели физического износа объекта в процентах.

Рассмотрим вопросы определения восстановительной стоимости

по таблицам сборников укрупненных показателей в ценах 1969 года.

Объем информации, который необходим для работы с укрупненными показателями:

• местонахождение и фактическое использование;

• год постройки;

• этажность (для строений);

• техническое описание конструктивных элементов в объеме характеристик, предусмотренных таблицами оценки;

• объем здания, площадь сооружения или иные показатели, необходимые для оценки;

• другая информация для конкретного случая оценки.

Структура построения таблиц сборников следующая.

Таблицы состоят из характеристики объекта и показателя стоимости, удельных весов конструктивных элементов и поправок к стоимости.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий

и сооружений в сборниках содержат стоимость 1 куб. м строительного

объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги,

1 т емкости склада, 1 кв. м площади стенда, 1 кв. м фундамента и т. д.

При подборе таблиц сборников необходимо учитывать следующее.

1. Здания и сооружения подлежат оценке независимо от их состояния, в том числе признанные аварийными.

2. При оценке зданий и сооружений можно пользоваться таблица-

ми сборников других отраслей народного хозяйства.

Приступая к определению восстановительной стоимости, необходимо иметь в виду, что выбор оценочной таблицы определяется назначением, а не фактическим использованием здания. Например, жилое

здание, временно используемое под контору, должно оцениваться

по таблицам для жилых зданий.

Довольно часто таблицами сборников укрупненных показателей

пользуются, когда требуется произвести выделение стоимости отдельных частей из общей стоимости объекта.

Для этого сопоставляют общую стоимость, полученную в результате оценки по сборникам укрупненных показателей восстановитель-

ной стоимости 1969 года, с балансовой стоимостью, а рассчитанный

путем сопоставления коэффициент (коэффициент изменения стоимости) умножается на стоимости отдельных частей объекта в ценах

1969 года, что указывает на балансовую стоимость этих частей объекта.

Пример. Согласно справке предприятия балансовая стоимость здания, замощения и ограждения составляет 80 млн р. Восстановительная

стоимость здания оценена в ценах 1969 года на сумму 880 тыс. р., замощения – 50 тыс. р., ограждений – 70 тыс. р.

Переходный коэффициент получается в результате деления стоимости объекта по справке на его стоимость в ценах 1969 года.

80 млн р.: 1 млн р. = 80, 0.

В результате выдела приходится на:

здание 52, 8 млн р. (880 тыс. р. ⋅ 80);

замощение 3, 0 млн р. (50 тыс. р. ⋅ 80);

ограждения 4, 2 млн р. (70 тыс. р. ⋅ 80).