Первый уровень исследования

Первый уровень исследования - это то, что я называю предварительным сбором материала. На этом этапе вам Даже не надо выходить из дому. Это исследование

проводится, когда вы еще не направляете свое внимание на собственность. В нашей практике, как это было, например, с работой по приобретению недвижимости на

берегу реки в Портленде, штат Орегон, - даже до того, как мы прибыли в этот город. Хочу заметить, что не следует представлять дело так, что мы просто наугад

вытащили из шляпы записку с названием " Портленд". Прежде чем мы приняли решение завести дела в Портленде, мы поставили своей целью провести должным образом

первый уровень исследования - изучить все основные рынки недвижимости на западе Соединенных Штатов, чтобы выбрать тот, который нам больше всего подходит. В

это время наша компания очень сильно расширяла свои дела, и поэтому, естественно, возник вопрос: в какую сторону их расширить? Мы начали с того, что

просмотрели через интернет все газеты и журналы по бизнесу в каждом крупном городе на западе США. Обо всем, что привлекало наше внимание, мы старались найти

отдельные сайты (используя соответствующие ссылки в сайтах печатных изданий), а затем эти сайты просматривали.

Например, мы с помощью поисковой системы выходили на какой-нибудь город вроде Денвера и искали данные о росте его населения. Если их удавалось найти, мы

открывали соответствующий сайт. Затем мы искали в этом сайте, к примеру, ссылку относительно сведений о финансировании школ. Если она была, мы открывали

соответствующий сайт. Результаты поисков были очень интересными, особенно относительно города Портленда. Во-первых, мы открыли, что рост этого города

ограничен границей его административной территории, что, как мы чувствовали, должно было в будущем ограничить возможности постройки новой собственности для

сдачи в аренду. С нашей точки зрения, это было очень неплохо! Во-вторых, мы обнаружили, что в городе Портленде существовали очень прогрессивные планы

развития его деловой части и системы транспорта: скоростного и обычного трамваев, сети автобусных маршрутов, такси и даже введения в будущем водных такси,

курсирующих по реке Уилламетт. Мы также обнаружили, что в центральной части города существовал высокий спрос на работу и жилье, при том что картина развития

занятости в будущем выглядела весьма благоприятно. Так начали вырисовываться контуры картины нашего будущего рынка. И эта картина выглядела весьма

привлекательной.

Тогда мы перешли к изучению ограничивающих факторов. Мы узнали, что уровень безработицы в городской округе достигал целых 8, 1%. Это было весьма важное

открытие, потому что, когда мы сравнили этот уровень безработицы с уровнем, имевшим место в центральном районе города, мы поняли, что интерес для нас

представляет только центр или, может быть, несколько отдельных маленьких кусочков территории в пригородах. Кроме того, центральная часть города была

практически вся тесно застроена и возможности приобретения собственности были здесь даже хуже, чем в пригородной зоне. Так что наша задача не обещала быть

легкой.

Всю эту информацию мы получили менее чем за один день, не отходя от моего рабочего стола в Финиксе в штате Аризона. В общем, хотя рынок собственности в

Портленде и имел свои негативные стороны, мы были приятно удивлены его возможностями, и это нас увлекло. Мы просто не ожидали встретить столь благоприятную

возможность. Когда мы начинали проверять Портленд, мы ожидали, что это будет город, пораженный массовым сокращением производства, страдающий от спада в

лесной промышленности и сельском хозяйстве, к которым прибавились последствия таких современных экономических бедствий, как падение рынка акций и

последствия трагедии 11 сентября 2001 года, которая произошла всего за четыре месяца до этого. Наше предвзятое мнение об этом районе базировалось на общей

аляповатой картине, созданной средствами массовой информации, но, друзья мои, как оказалось, на деле это было совершенно не так!

Мы увидели, что Портленд - это динамично развивающийся современный город, жители которого заинтересованы в повышении качества своей жизни и имеют хорошие

планы развития как на ближайшее время, так и на более отдаленное будущее. Кроме того, мы поняли, что сейчас центральная часть Портленда была одним из худших

с точки зрения жилья мест на всем северо-западе США.

В Портленде хватало всего: и положительного, и отрицательного, но последнее нас вовсе не пугало. Вы, наверное, слышали, что в недвижимости главное - это

покупать, пока цены стоят низко, и продавать, когда они поднимаются на максимально высокий уровень. В большинстве случаев возможность купить по низкой цене

представляется тогда, когда на низком уровне наблюдается экономическая активность и когда пресса создает соответствующую атмосферу, говоря о данном городе

или районе одни гадости. Именно так и обстояли дела в Портленде.

Я говорю все это не потому, что хочу побудить вас броситься покупать недвижимость в Портленде, а потому, что хочу разъяснить вам, что мы никогда бы не

узнали о существовании такой ситуации, если бы не решили провести первый уровень исследования в отношении этого региона. Мы никогда не узнали бы о том, что

центр города Портленда представляет собой хороший рынок недвижимости (из-за высокого уровня занятости в этом районе), что это район с большим будущим, с

планами улучшений, прогрессивно развивающийся, что там высокий уровень цен и спроса на жилье. Все это были прекрасные новости для инвесторов в недвижимость,

предназначенную для сдачи в аренду под жилье, - наперекор картине, создаваемой средствами массовой информации.

Мы знали, что не зря потратили время на работу в интернете.