Соглашение о купле-продаже

И вот в один прекрасный день продавец и покупатель приходят наконец к соглашению относительно всех пунктов, обозначенных в письме о намерениях; и тогда вы

должны обратиться к вашему поверенному, чтобы составить проект соглашения о купле-продаже (вы можете также использовать какую-нибудь из стандартных форм,

которые предоставляют агентства, в которые вы можете обратиться). Это тот документ, где вы описываете все детали купли-продажи, другими словами, вы точно

указываете, что будет делать каждая из сторон для того, чтобы сделка была завершена. Он может занимать десятки страниц, причем и на этом этапе также

возможно ведение переговоров с продавцом. Соглашение о купле-продаже всегда очень точно определяет, как именно и в каком объеме продавец должен предоставить

информацию относительно текущего состояния собственности и всех ее параметров. Туда заносятся ключевые даты, включая срок, до которого действует ваш

депозит; срок, когда должен завершиться период " должного прилежания" в процессе оценки собственности, и дата передачи вам прав на владение. При этом может

опять иметь место ряд " перепасовок" между вашим поверенным и поверенным продавца, но в общем все это происходит значительно быстрее, чем в фазе согласования

письма о намерениях. Ведь теперь большая часть дела уже сделана.

Когда вы приближаетесь к моменту фактического подписания соглашения о купле-продаже, у вас уже должна быть наготове солидная сумма денег, которые должны

быть полностью депонированы на период всего процесса " должного прилежания", чтобы гарантировать выплату вами договоренной суммы, - о чем мы будем говорить

ниже. В каждом контракте, который вы подписываете, вы должны проверить некоторые определенные ключевые фразы.

К их числу относятся следующие (приводится вопрос, который при проверке необходимо задать).

o Цена покупки - какова полная цена покупки?

o Оплата наличными - какую часть цены необходимо сразу же выплатить в наличных?

o Каков должен быть первоначальный депозит, чтобы начало действовать соглашение эскроу и можно было начать детальное изучение собственности?

o Кто, согласно договору типа эскроу, будет держать депозит покупателя и при каких условиях он может стать недоступным?

o Какие определяются временные рамки после принятия соглашения сторонами на случай непредвиденных обстоятельств и какая дата назначена для закрытия

соглашения об эскроу?

o Как будут распределяться между покупателем и продавцом до момента завершения действия эскроу издержки по арендной плате, налогам, страхованию и

оплате за депонирование?

o Когда и в какой форме будет передан акт на право владения имуществом?

o Что будет подпадать под категорию " непредвиденных обстоятельств в отношении финансирования", будет ли сюда включено получение нового займа или

только принятие существующего?

o Какая документация должна быть передана в процессе " должного прилежания": входит ли сюда получение всех документов и отчетов, соглашений со

съемщиками жилплощади, документации по ведению хозяйства, ведомостей по получению арендных платежей, актов по проведению инвентаризации, контрактов на

обслуживание, данных по коммунальному обслуживанию, данных об обследовании ALTA, отчетов о состоянии окружающей среды, проектной документации,

использовавшейся при строительстве здания, отчетов об инженерных обследованиях его состояния или любых других оценок этого типа? Учтите, что как покупатель

вы должны получить всю эту документацию до того, как начнется период " должного прилежания".

o Какие временные рамки устанавливаются для проведения проверки относительно наличия ядовитых веществ или вредных насекомых?

o Какие временные рамки устанавливаются для осмотра и обследования всех внутренних и наружных помещений, включая квартиры и помещения общего

пользования?

o Обладает ли продавец какой-либо информацией относительно того, использовались ли в его строении краски, содержащие свинец, заражено ли оно грибками или

имеются какие-либо другие факторы, вредные для здоровья людей?

И опять же хочу отметить, что законы, регулирующие составление таких контрактов, в разных штатах разные, так что вам необходимо проконсультироваться по

этому вопросу с квалифицированным юристом. Но разумеется, к этому моменту вы уже должны иметь такого человека в составе вашей команды и он уже должен знать

все подробности относительно ваших целей. Работайте в самом тесном контакте с вашим поверенным и брокером, чтобы быть уверенными в том, что в соглашение

будут включены все положенные пункты и заданы все положенные временные рамки.