Пример из реальной жизни

Мы с моим партнером недавно купили собственность на 182 семьи, расположенную в Сан-Сити, Аризона, - это здание предназначалось для проживания пожилых людей

после 55 лет. Оно было построено в 1996 году и находилось в прекрасном состоянии. Владелец проживал в Нью-Йорке, и это была его единственная собственность в

штате Аризона. Поколдовав с цифрами, мы вычислили, основываясь на данных за два предыдущих года, что эта собственность имеет цену 9 миллионов долларов. Этот

объект к тому моменту еще ни разу официально не выставлялся на продажу.

Мы заключили предварительный договор на базе суммы 9 миллионов и приступили к процессу " должного прилежания". В ходе работы над составлением плана

относительно собственности мы основательно пересмотрели предполагаемый бюджет. В результате исследования мы выявили три главные области, в которых могли

радикально изменить ситуацию после того, как взяли бы управление в свои руки.

1. Проблемы с транспортом. Обитатели этого жилого комплекса хотели бы иметь в своем распоряжении какой-либо вид общественного транспорта.

2. Распределение квартир по разрядам в соответствии с их местоположением. Старые люди не любили подниматься по лестнице, поэтому квартиры,

расположенные наверху, часто пустовали.

3. Кабельное телевидение и пожарная сигнализация. Данная собственность имела жесткие пакетные соглашения относительно обеспечения кабельным

телевидением и пожарной сигнализацией.

Исследовав положение дел в окружающем районе, мы обнаружили, что наша собственность была чуть ли не единственной, которая не имела своего автобуса для

обслуживания жильцов (как в виде регулярных перевозок по установленным маршрутам, так и для особых случаев). Наши ж конкуренты оказывали подобного рода

услуги, и это привлекало к ним намного больше жильцов, потому что среди последних было много стариков, которые не желали сами водить автомобиль. Осознав

значение этого фактора, мы выделили в своем плане для будущей собственности 54 ООО долларов на покупку микроавтобуса на 21 место. ' Так как мы уже

достаточное время владеем этой собственностью, то я могу сообщить вам результат: инвестиция в микроавтобус существенно повысила получаемую нами арендную

плату, уровень занятости квартир и денежный поток, а в конечном счете и цену данной недвижимости.

Во-вторых, то, чем мы занялись, имея в виду три отмеченных в нашем плане пункта, была оценка квартир согласно их расположению. Нам было ясно, что наши

жильцы ценят квартиры на первом этаже больше, чем на втором, поэтому и мы оценили их соответственно - в денежном плане, - сделав арендные платежи за первый

этаж несколько выше, чем за второй. Через какое-то время мы уже могли сдавать внаем квартиры на первом этаже по цене на 75 долларов в месяц выше (в расчете

на одну квартиру), чем квартиры на втором этаже. Мы также повысили арендную плату за те квартиры, которые имели лучшее положение или особенно красивые виды

из окон. Это оказалось равно увеличению денежного потока на целых 6 тысяч долларов в месяц - и при этом все квартиры на первом этаже по-прежнему оставались

заняты!

И наконец, обратившись к третьему пункту из нашего плана, мы решили провести переговоры об изменении условий соглашения относительно обеспечения дома

кабельным телевидением и пожарной сигнализацией. Существующее соглашение включало плату 21 доллар за квартиру для всех 182 квартир независимо от того, была

сдана данная квартира или нет. Это позволяло при пересмотре договора получить экономию 3822 доллара в месяц. А ко всему прочему, новое соглашение пришлось

очень по душе нашим жильцам, так как теперь они могли свободно выбирать кабельные каналы по своему усмотрению, вместо того чтобы пользоваться одним и тем же

раз и навсегда установленным ассортиментом программ, как это было при вечно отсутствующих хозяевах дома на протяжении восьми предшествующих лет. Точно так

же мы поступили и с услугами по установке пожарной сигнализации.

Я знаю, что вы подумали: ого, наверное, здорово иметь каждый месяц весь этот дополнительный доход просто как результат выполнения намеченных в плане

пунктов, - и, конечно же, вы абсолютно правы. Но в данном случае выгода от правильных решений оказывается гораздо большей. Вспомните то, что я раньше

говорил в этой книге: официальная ценность собственности, большей, чем предназначенная для жизни одной семьи, непосредственно зависит от того, как ею

управляют. Да, а в этом случае результатом всех наших действий по повышению дохода через правильное планирование стало повышение официально установленной

цены на собственность - по последней оценке, она уже стоит 11, 3 миллиона долларов, то есть более чем на 2 миллиона больше, чем мы заплатили за нее всего год

назад. Вот где проявляется сила, заключающаяся в планировании и использовании хорошей компании по управлению собственностью, которая может, во-первых,

определить, каким способом можно повысить чистый доход, и, во-вторых, обладает достаточным опытом, чтобы помочь вам осуществить все это на практике. А это,

в свою очередь, повышает цену собственности и доход инвесторов на вложенные ими деньги.

С моей точки зрения, просто невозможно переоценить важность составления, а затем неукоснительного выполнения плана относительно вашей будущей собственности.

Этот план не является каким-то сложным документом. Для этого не нужна толстая папка с тесемками. Как вы уже убедились выше, план, который принес нам тысячи

долларов текущего дохода и миллионы в виде изменившейся цены собственности, состоял всего-навсего из трех пунктов, которые могут уместиться на одной

странице.

План относительно собственности - это просто зафиксированная цель относительно этой собственности. И поэтому вы должны в данном случае сделать то же, что я

говорил ранее в этой книге относительно вашей цели, - вы должны сообщить о нем как можно большему числу людей. Вы должны сообщить эту цель, которую

установили относительно своей собственности, вашим менеджерам по работе с собственностью, вашим инвесторам и - что, может быть, важнее всего - себе самому.

К этому моменту мы уже проделали большую работу по выявлению всех благоприятных возможностей и всех скрытых расходов, без которых можно обойтись. У вас

появились кое-какие прекрасные идеи, которые вы включили в ваш план относительно собственности. Но пока что вся эта работа выражена лишь словами,

записанными на бумаге. Теперь же мы должны перейти от слов к цифрам. Так что сделайте глубокий вдох и, отбросив приобретенный еще в школьные годы страх

перед вычислениями, смело бросайтесь в море цифр.

Бюджет

Само слово " бюджет" предполагает определенную сложность, но в действительности все гораздо проще. В главе 7 я учил вас, как читать формальное предложение

продавца и делать ему ответное предложение на покупку. Шаги, которые необходимо предпринять для составления бюджета, очень похожи на те, о которых уже было

рассказано. Вы вычисляете доход от собственности, используя для этого информацию, полученную по заявкам относительно дохода, рассмотрения арендных платежей

и связанной с этим документации, а также других документов относительно функционирования данной собственности. Затем вы рассматриваете расходы, основываясь

на реальных и предполагаемых расходах, цифры которых вы скрупулезно собрали по крохам во время процесса " должного прилежания".

Давайте рассмотрим сначала доход и попробуем под другим углом посмотреть на некоторые из уже изученных концепций.