ГЛАВА 9. Должное прилежание: получить яйцо с сюрпризом

Должное прилежание: получить " яйцо с сюрпризом"

В словаре Вебстера слово " прилежание" определяется как " старательное, аккуратное и внимательное выполнение работы". И эти синонимы точно передают то, что

требуется от вас в течение периода " должного прилежания", как одного из этапов покупки объекта недвижимости. Синонимы слова " прилежный" включают также слова

" добросовестный, тщательный, аккуратный, доскональный, внимательный и дотошный". И именно так вы и должны действовать в период " должного прилежания". Вам

необходимо старательно просмотреть и всесторонне обдумать каждый документ, который имеет отношение к данной недвижимости. Вы должны также произвести полный

осмотр каждой отдельной квартиры. Проявить максимальное внимание к каждой детали. Вам необходимо досконально продумать все вопросы относительно того, как вы

могли бы усовершенствовать этот объект недвижимости и как сократить связанные с ним расходы. Вы должны всерьез подойти к этим задачам и решить их вовремя,

проявляя максимальную дотошность в деле оценки собственности и письменной фиксации всех ее параметров.

Так что (спасибо Вебстеру) я не смог бы придумать лучших эпитетов для описания этого процесса! Именно так, как он сказал, вы и должны поступать. Ибо период

" должного прилежания" - это время, когда вы должны пристально изучить все, что имеет отношение к приобретаемой недвижимости, и зафиксировать все - хорошее,

плохое и отвратительное. Это время, когда вы должны сделать детальную оценку реальных затрат, необходимых на модернизацию и переделку данной недвижимости, а

также тех затрат, что пойдут на ее обслуживание, ремонт и поддержание в рабочем состоянии. Для вас это последняя возможность удостовериться, что вы раскрыли

все, незаметные с первого взгляда, недостатки, осознали все способные возникнуть проблемы и реально посмотрели на все открывающиеся возможности.

Цель " должного прилежания" состоит в том, чтобы на 100% выяснить все относительно данной собственности и на основе этой информации создать план предстоящих

действий и рассчитать бюджет данного объекта.

За те годы, что я занимаюсь покупками недвижимости, я научился в процессе " должного прилежания" раскрывать все мельчайшие детали относительно приобретаемой

собственности. В одном здании в ходе детального осмотра всех квартир я смог определить, какие квартиры не были заняты раньше, хотя по документам их снимали

жильцы (ведомости о внесении арендной платы оказались фальшивыми): в них оказалась снята вся проводка и т. п.; и все это пошло на ремонт других квартир,

которые в данный момент действительно сдавались внаем; поэтому первые квартиры просто не годились для проживания (это можно назвать каннибальским отношением

к жилью!). В одной из таких квартир роль жильца выполнял трехметровый удав, который чувствовал себя там совершенно свободно; зато в квартире, считавшейся

незанятой, я наткнулся на совершенно голого человека. Что уж говорить о крыше - она находилась в таком состоянии, что свободно пропускала дневной свет; в

большинстве случаев необходимые бытовые приспособления отсутствовали, куда-то исчезли ковровые покрытия или то, что можно было бы ими назвать, и т. д.

Так что будьте готовы - вас может очень удивить то, что вы обнаружите. А бывает и такое, что вы уже не будете ничему удивляться. Но в любом случае вы

сбросите с себя большой груз после того, как полностью завершите весь этот процесс и сможете наконец-то сказать себе, что действительно знаете эту

собственность и что получили всю необходимую информацию, - так что теперь вам уже не придется покупать кота в мешке. Вы будете с наслаждением писать в своем

соглашении о купле-продаже, что все квартиры в данном здании на момент его передачи в ваше владение пригодны к сдаче жильцам.

Вероятно, сейчас вы думаете о том, что при таком осмотре собственности придется обращать внимание на множество всяких мелочей (их могут быть тысячи), и на

то, чтобы все выяснить, может не хватить и года. Вы правы, есть масса вещей, которые необходимо осмотреть и оценить, но вот касательно временных рамок вы

ошибаетесь. Увы, в вашем распоряжении не будет года, чтобы провести процесс " должного прилежания", - хорошо, если вам будет предоставлено на это дней

тридцать! " Эге, - скажете вы, - да ведь это просто невозможно - сделать все за такой срок! " И я так думал сначала, но затем вспомнил, что не зря же создал

команду - она-то и должна помочь мне провести процедуру " должного прилежания" так, чтобы все прошло без лишнего напряжения, упорядоченно, и притом за

разумное время. Что касается меня, так этот процесс " должного прилежания" что-то вроде игры. Здесь всегда присутствует некоторый элемент неожиданности,

открытия чего-то нового - как хорошего, так и плохого. Это все равно что пасхальное яйцо с сюрпризом внутри - и я опять, как в детстве, испытываю восторг от

встречи с неожиданностью. И в случае с собственностью вы тоже никогда не знаете, что там найдете. Но в отличие от игры в пасхальные яйца, процесс " должного

прилежания" требует более основательной подготовки. Во всех случаях, когда я провожу первоначальную оценку собственности, я уверен, что найду то, что стоило

бы отметить. И я чувствую себя более спокойным, потому что знаю, что если найду что-то, что будет мне стоить дополнительных затрат, это обязательно найдет

отражение в процессе переговоров с продавцом еще до того, как будет поставлена окончательная точка и сделка будет завершена. Это ваше право: если вы

находите, что собственность требует какого-либо крупного ремонта или переделки - замены крыши, покраски стен, установки нового бытового оборудования,

избавления от термитов, змей и непрописанных голых постояльцев, - то вы можете включить все эти затраты в окончательную оценку здания и, соответственно,

изменить цену покупки. И в конечном счете, при правильном подходе, все это может оказаться для вас равносильно тому, что вы нашли золотое яйцо!

Расписание для процесса " должного прилежания"

Как я уже упоминал, процесс " должного прилежания" в реальности всегда приносит мне очень много пользы. Поэтому по результатам более чем пятнадцатилетнего

опыта в этой области я скомпоновал соответствующее расписание, которое должно облегчить проведение данного процесса. Сколько раз за эти годы нам казалось,

что список всех необходимых шагов уже завершен, но вот приходила пора изучения очередной собственности - и мы снова понимали, что должны его переделать.

Лишь в прошлом году он наконец-то, как кажется, достиг необходимой полноты. Теперь мы чувствуем, что в него действительно входит все, что надо.

Расписание для процесса " должного прилежания"

Ревизия документации

Цель: проверить правильность вычисленного потенциального дохода.

Обратите внимание на:

o подписанные соглашения о сдаче жилья внаем для каждой из квартир, чтобы удостовериться, что эти контракты являются действующими;

o ставку ежемесячной арендной платы, пользуясь для этого ведомостями о выплате ренты. В данном случае надо удостовериться, что эти цифры совпадают с

теми, которые были в вашем предложении на покупку собственности;

o депозиты сумм, депонируемых по закладным, размеры которых должны соответствовать тем цифрам, которые представил агент, ведущий дела по сделке типа

эскроу. Эти деньги принадлежат жильцам и поэтому должны в полном объеме перейти под контроль новых владельцев;

o количество жильцов в каждой квартире. Вовремя ли они вносят квартплату? Не создают ли проблем своим соседям? Есть ли данные относительно тех или

иных жильцов с позиции их некредитоспособности или принадлежности к криминальным элементам?