Характеристика) объектов недвижимости

Содержание

1 Курс лекций ……………………………………………………………………... 4

Тема 1 Общие положения о сделках с недвижимостью. Правовое

регулирование оборота недвижимости. Правовой режим (характеристика)

объектов недвижимости …………………………………………………….…….. 4

Тема 2 Виды государственной регистрации. Порядок проведения

государственной регистрации …………………………………………………… 46

Тема 3 Объекты недвижимости - как объекты гражданского права ………… 153

Тема 4 Аренда недвижимости ………………………………………………….. 198

Тема 5 Сделки с предприятиями как имущественными комплексами ……... 226

Тема 6 Доверительное управление недвижимостью …………………………. 265

Тема 7 Залоговые правоотношения в области недвижимости ……………….. 316

Тема 8 Сделки с объектами незавершенного строительства. Договор участия в долевом строительстве …………………………………………………………. 375

Тема 9 Сделки с жилыми и нежилыми помещениями ……………………….. 432

2 Комплект заданий для контрольной работы ………………………………. 545

3 Итоговые тесты ……………………………………………………………...… 552

Курс лекций

Общие положения о сделках с недвижимостью. Правовое

Регулирование оборота недвижимости. Правовой режим

характеристика) объектов недвижимости

1.1 Место сделок с недвижимостью в системе гражданско-правовых

сделок.

1.2 Общие требования к сделкам с недвижимостью.

1.3 История правового регулирования оборота недвижимости.

1.4 Законодательство о недвижимом имуществе.

1.5 Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая

характеристика).

1.6 Особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимым имуществом в коммерческой сфере.

1.7 Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте.

1.8 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

1.9 Особенности правового режима недвижимого имущества.

1.10 Классификация сделок с недвижимостью и их особенности.

1.11 Существенные условия сделок с недвижимостью.

1.12 Форма сделок с недвижимостью и последствия её несоблюдения.

1.13 Экономическое содержание понятия недвижимости.

1.14 Деление имущества на движимое и недвижимое в гражданском праве.

1.1 Место сделок с недвижимостью в системе гражданско-правовых

сделок

В соответствии со ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки могут быть двух- или многосторонними и односторонними. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости, где завещатель единолично определяет условия завещания), поэтому редакцию ч.2 ст.154 ГК РФ, где отмечено, что эта сделка происходит «в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон» следует признать неудачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако в данном случае необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах.

Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что термины «сделка» и «договор» имеют двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношений, а, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.

Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от возможности или невозможности наступления определенных обстоятельств, причем в данном случае стороны не знают, наступят эти обстоятельства или нет. Такие сделки называются условными, и в связи с этим различают сделки с отменительными и отлагательными условиями.

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Ст.157 ГК РФ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это не выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим.

По соотношению возникающих из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязательства, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездной является сделка, по которой имущественное предоставление получает лишь одна сторона.

Также различают консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами требуется так же передача имущества.

Каждая сделка имеет правовое основание - правовую цель, к достижению которой стремятся субъекты. В связи с этим можно выделить казуальные и абстрактные сделки. Из каузальной сделки видно, какую правовую цель она преследует, а абстрактные сделки как бы оторваны от своего основания. Абстрактность сделки означает, что ее действительность не зависит от основания - цели сделки.

В соответствии со ст.158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Письменная форма (простая или нотариальная) предусмотрена для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом или соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не рассматривается в качестве выражения воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов по общему правилу не считается нарушением требований к форме сделки. Такие реквизиты рассматриваются как дополнительные требования, поэтому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в соглашении, законе или ином правовом акте.

Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте или соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст.160 ГК РФ указываются основания подписания сделки не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно.

Главным последствием нарушения требования об обязательной форме является то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая это, имеет право использовать ограниченный круг доказательств (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства, заключение эксперта). Запрет на использование свидетельских показаний распространяется на случаи оспаривания самого факта совершения сделки. Если же спор касается ее содержания или факта исполнения (неисполнения) стороной, устная форма сделки не препятствует допуску свидетелей.

Нотариальное удостоверение сделки обязательно в случаях, установленных законом (рента, завещание). Несоблюдение нотариально заверенной формы сделки влечет ее недействительность. Сделка может быть нотариально удостоверена и в тех случаях, когда закон этого не требует, но стороны, для большей уверенности в своих правах, решают придать совершаемой им сделке нотариальную форму. Например, при ипотеке, купле-продаже жилого или иного помещения.

Также стоит отметить, что в соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и иным недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

1.2 Общие требования к сделкам с недвижимостью

При заключении сделок с недвижимостью необходимо знать общие положения, присущие всем сделкам. Только так можно выбрать оптимальный вариант сделки для каждого случая.

Каждая сделка - это юридический факт, влекущий за собой необходимый участникам правовой результат. Цель всех сделок с недвижимостью - переход права собственности на недвижимость либо возникновение права пользования недвижимым имуществом.

При заключении сделки с недвижимостью необходимо учитывать общие положения, в соответствии с которыми сделка является действительной:

1. условия сделки должны соответствовать внутренней воле ее участников, то есть после заключения сделки должен быть достигнут результат, к которому они стремились;

2. участники сделки должны четко осознавать свои действия и иметь достаточно полномочий для их совершения;

3. все положения заключаемой сделки должны соответствовать действующему законодательству;

4. оформление сделки также должно соответствовать требованиям закона.

Несоблюдение данных требований несёт в себе риск признания сделки недействительной (оспоримой либо ничтожной).

Большое значение для сделок с недвижимостью имеет государственная регистрация. Есть ряд сделок, которые будут считаться незаключенными, если пренебречь ею (например, ипотека).

Таким образом, при совершении сделок с недвижимостью необходимо знать тонкости процедуры государственной регистрации недвижимости, предъявляемые к необходимым документам требования и полномочия регистрирующих органов. Но стоит отметить, что каждый вид сделок имеет множество особенностей и нюансов, присущих именно ему. Не стоит забывать и о том, что общие положения для каждого вида сделки законодательно корректируются в зависимости от конкретной сделки, статуса её участников и особенностей правового статуса самого объекта недвижимости.

1.3 История правового регулирования оборота недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной (имущественной) частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27г. до н.э. - 193г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок.

Но в целом, как отмечал И.А. Покровский, «римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения». Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково.

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещей (traditio) при условии, что передающий являлся собственником вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. «Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А. Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее себе»).

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично - правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIIIв. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение ХIХв. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования " принцип публичности" и " принцип достоверности".

Принцип публичности состоит в том, что всякий акт, претендующий на вещно - правовое значение (передача права собственности, установление залога и т.п.), должен быть занесен в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц. Существо принципа достоверности заключается в том, что всякая запись в поземельной книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц и в том случае, когда она не соответствует действительности; заинтересованные лица вправе добиваться исправления записи в поземельной книге, но до этого момента она считается истинной.

Зарубежные правовые системы предъявляют специальные требования к форме установления права собственности на недвижимое имущество, а также к совершению сделок с таким имуществом. Юридические акты в отношении недвижимости совершаются на основе публичности и гласности. Всякая сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть заключена в письменной форме и зарегистрирована в специальном публичном реестре - поземельной книге или в ином реестре земельных участков и зданий.

Конкретные правила регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество, конечно же, различны для разных правопорядков. Так, по французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в официальном реестре у " хранителя ипотек". Однако сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. С момента их совершения сделки с недвижимостью признаются действительными в отношениях между сторонами по такой сделке, но до момента регистрации прав, возникших из сделки, в реестре указанные права не могут противопоставляться правам на это имущество третьих лиц ввиду отсутствия публичности сделки.

Иной подход отмечается в германском законодательстве. Никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Должностное лицо в соответствующем суде проверяет правомочия лиц, обращающихся с ходатайством о поземельной записи. Сделанная в книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений. При коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу.

Действует система регистрации прав на недвижимое имущество (real property) и в англо - американском праве, не знающем деления гражданских прав на вещные и обязательственные. В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или другого реального имущества еще не порождает перехода права собственности. Для этого необходим специальный акт, при осуществлении которого компетентное лицо проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности. В США, по законам штатов, акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме. Эти отношения оформляются документом " за печатью", подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом. По законам многих штатов документы " за печатью" должны быть зарегистрированы.

1.4 Законодательство о недвижимом имуществе

Взаимоотношения между участниками рынка недвижимости регулирует обширный свод российских законов.

ГК РФ определяет условия возникновения, перехода и прекращения прав собственности, виды собственности и права собственников, которые применяются, в том числе, при заключении разнообразных сделок с недвижимостью. Правила работы с жильем и права собственника жилья устанавливает Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

При регистрации права собственности на недвижимость необходимо руководствоваться нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), который устанавливает перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРИП). Именно регистрация недвижимости является основным действием, подтверждающим права на жилье или нежилую недвижимость.

При залоге недвижимого имущества или покупке его в кредит следует обратиться к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он устанавливает нормы, на основании которых осуществляются сделки по приобретению объектов недвижимости в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости либо имеющегося в собственности заемщика объекта недвижимости. Также данный закон определяет правила оформления недвижимости в залог, если лицо хочет взять кредит на другие цели.

Для регулирования вопроса перестройки или смены предназначения недвижимого имущества действует отдельная группа законов. Например, ЖК РФ определяет ключевые моменты жилищного законодательства, в частности, дает характеристику разным видам жилых помещений и соответствующих им назначений, устанавливает правила перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое, а также переустройства и перепланировки жилого помещения.

В случае приватизации недвижимости необходимо руководствоваться нормами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный закон определяет порядок бесплатной передачи в собственность граждан Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

При участии в долевом строительстве следует обратиться к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Также он устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Порядок и сроки уплаты налога на доходы физических лиц при заключении сделок по реализации и сдаче в аренду объектов недвижимости, приобретения прав собственности на объекты недвижимости на основании договора дарения или по завещанию, установлен главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

Глава 25.3 НК РФ устанавливает размер, порядок и срок уплаты госпошлины при совершении нотариальных действий и юридически значимых действий в отношении объектов недвижимости. Это государственная регистрация прав собственности, договора ипотеки, смены залогодержателя или владельца закладной по договору ипотеки, сервитутов (права ограниченного пользования объектом недвижимости), договора долевого участия, соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. В перечень юридически значимых действий, за совершение которых взимается госпошлина, входят внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, а также повторная выдача свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением изменений в запись, содержащуюся в ЕГРИП. В этой же главе указаны основания для предоставления льгот, правила предоставления рассрочки и отсрочки по уплате госпошлины при совершении сделок с объектами недвижимости. Кроме того, глава 23 НК РФ устанавливает основания для получения права на имущественный налоговый вычет при покупке жилья и порядок его предоставления физическим лицам.

1.5 Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая

характеристика)

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом актов субъектов Российской Федерации, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости. (Например: Закон Оренбургской области №318 от 23.10.2002 " О порядке оформления прав на недвижимое имущество государственной (федеральной, областной) собственности на территории Оренбургской области")

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.

1.6 Особенности правового регулирования совершения сделок с

недвижимым имуществом в коммерческой сфере

Современные подходы к пониманию коммерческого оборота позволяют определить его как совокупность актов, направленных на возмездный обмен не запрещенных к обращению объектов гражданских прав, систематически осуществляемых между предпринимателями либо между предпринимателями и иными субъектами гражданского права в случаях, когда последние осуществляют необходимую для их функционирования хозяйственную деятельность.

Признавая то обстоятельство, что коммерческие сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, необходимо отметить, что эти сделки обладают некоторой спецификой. Такая специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения.

Применительно к обороту недвижимости отметим, что сделка с недвижимым имуществом может быть квалифицирована как предпринимательская при условии, что ее участники (или один из участников) преследуют цель извлечения прибыли путем совершения такой сделки (сделка является предпринимательской в силу объективного характера), либо если ее участники (один из участников) являются индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (субъективный характер).

Предпринимательскими являются также сделки с недвижимостью, совершенные специальными субъектами - коммерческими организациями. Даже в том случае, если объектом сделки будет недвижимое имущество, непосредственно не предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности, такую сделку следует квалифицировать как коммерческую. Так, например, закрытое акционерное общество, приобретая жилое помещение, намерено использовать его для передачи в безвозмездное пользование для проживания своим работникам. Несмотря на то, что непосредственной цели извлечения прибыли от совершения в данном случае сделки с недвижимым имуществом не преследуется, тем не менее, такая сделка будет носить предпринимательский характер. Обусловлено это тем, что сделка является составной частью предпринимательской деятельности, которую ведет такое общество, и в совокупности с иными сделками и действиями этой организации соподчинена цели извлечения прибыли, которая достигается усилиями ее работников.

Особенностью является то, что поскольку коммерческая сделка с объектом недвижимости является разновидностью гражданско-правовых сделок, то, в зависимости от обстоятельств совершения, ее можно квалифицировать как коммерческую для одной стороны (стороны, которая выступает в роли предпринимателя) и некоммерческую для другой стороны (той стороны, которая предпринимателем не является). Соответственно, в отношении сторон сделки, выступающих в качестве предпринимателей, применяются правила специального (коммерческого) законодательства, а в отношении сторон сделки, которые предпринимателями не являются, - только общие правила гражданского законодательства.

Признание сделки с недвижимостью коммерческой имеет важные правовые последствия. Прежде всего такие последствия касаются особых правил налогообложения сделок, совершенных в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

В гражданско-правовом аспекте коммерческий характер сделок с недвижимыми вещами влечет особые правила их совершения, исполнения и ответственности. Так, коммерческим организациям запрещено дарение в отношениях между собой (ст.575 ГК РФ). В случае нарушения договорных обязательств в отношениях между предпринимателями они несут повышенную ответственность и пр.

1.7 Судебно-арбитражная практика по разрешению споров,

возникающих из сделок с недвижимостью в коммерческом обороте

Весьма значимой для коммерческого оборота является практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В зависимости от органа, который принимает решение, судебно-арбитражные акты могут быть классифицированы следующим образом.

- Постановления, принимаемые Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ. Этими актами даются разъяснения по вопросам судебной практики, которые имеют обязательный характер для арбитражных судов (ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995г. №1-ФКЗ " Об арбитражных судах в Российской Федерации").

Например в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. №8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав даны рекомендации арбитражным судам по разрешению споров с участием государственных или муниципальных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах с передачей вклада в виде недвижимого имущества, а также по разрешению споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. №11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства даются разъяснения по целому ряду вопросов, встречающихся при разрешении споров, возникающих из земельных правоотношений.

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного

Суда РФ при разрешении конкретных дел в порядке надзора. Они, как правило, публикуются в официальном печатном органе Высшего Арбитражного Суда РФ

- " Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров по конкретным делам в порядке надзора имеют прецедентное значение.

- Постановления, принимаемые Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ по результатам рассмотрения отдельных вопросов судебной практики. Этими судебными актами утверждаются обзоры судебно-арбитражной практики, которые доводятся до сведения арбитражных судов в виде информационных писем (ст. 16 Федерального конституционного закона " Об арбитражных судах в Российской Федерации").

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 №60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97 №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. №1;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2001 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.;

- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». // Вестник ВАС РФ. 2002. №3. и др.1)

1.8 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом

имуществе

Проблемы, порождаемые практикой применения законодательства о недвижимом имуществе, привели к тому, что появилась необходимость существенного изменения гражданского законодательства, касающегося этой сферы общественных отношений.

На основании инициативы Исследовательского центра частного права Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, в состав которой вошли известные специалисты в области гражданского права - В.В. Витрянский (председатель), В.М. Жуйков, А.А. Завьялов, А.А. Иванов, О.М. Козырь, А.А. Маковская, А.Л. Маковский, В.И. Сенчищев, Е.А. Суханов, Н.В. Сучкова, В.В. Чубаров. Рабочая группа разработала Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была принята на заседании указанного Совета 15 декабря 2003г.

В рамках разработки Концепции рабочая группа стремилась предложить на основе сложившейся правоприменительной практики комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости, а также Гражданского кодекса РФ и других законов, на совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества).

Концепция состоит из трех частей. Авторы Концепции в каждом разделе дали оценку действующему законодательству и высказали предложения по его совершенствованию.

Первая часть посвящена совершенствованию норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота и, в свою очередь, состоит из трех разделов:

- общие положения о недвижимых вещах;

В этом раздели предлагают ввести в ст.244 ГК РФ норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) ограничение распространяться не должно, т.к. злоупотребление собственником своим правом в этих случаях отсутствует.

- регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества;

В данном раздели утверждается что в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип " единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их " разделение" в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п.1 ст.239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п.4 ст.35 ЗК РФ).

Реализация принципа " единой судьбы" земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения) потребует ускорения осуществления мероприятий по созданию и ведению земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Такие мероприятия и в настоящее время должны осуществляться с максимально возможной скоростью, поскольку ЗК РФ установил, что объектом такой сделки, как купля-продажа, могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также то, что заключению как договоров купли-продажи, так и договоров аренды земельных участков должно предшествовать предоставление кадастровой карты (плана) земельного участка.

- специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества.

Согласно концепции изменения должны быть внесены и в ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, норма п.I ст.65 Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должны считаться недействительными и др.

Во второй части речь идет о проблемах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и формы сделок с ним. В этой части также три раздела:

- правовое значение государственной регистрации;

- предмет государственной регистрации;

Основное предложение по совершенствованию законодательства в этой области заключается в утверждении правила, согласно которому государственной регистрации может быть подвергнуто только право на недвижимую вещь, с исключением из предмета регистрации сделок с недвижимыми вещами. Должна быть упразднена ГР двух- и многосторонних сделок с недвижимостью (договоров). Такое исключение оправдывается явной избыточностью регистрации и прав, и сделок одновременно, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности допущение регистрации сделок не является необходимым.

- форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом.

Согласно концепции было бы целесообразно ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц и доверенностей по распоряжению недвижимым имуществом. Введение обязательной нотариальной формы сделок и доверенностей с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению достоверности возникновения прав и обязанностей сторон сделки, подтверждения подлинного волеизъявления участников гражданских правоотношений, реализации государством конституционного права граждан на получение квалифицированной юридической помощи (в том числе в определенных случаях и бесплатно), снижения риска заключения незаконных сделок, защиты прав добросовестного приобретателя, освобождения бюджета от бремени расходов по возмещению вреда вследствие регистрации прав на основании незаконной сделки).

Третья часть именуется «Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и состоит из двух разделов:

- структура органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников;

В этом раздели отмечается что сложившаяся система нуждается в совершенствовании путем приведения ее в соответствие с требованиями современного законодательства. Предлагается сформировать систему федеральных органов на основе действующих учреждения юстиции, БТИ и органов кадастрового учета для осуществления функций по техническому (кадастровому) учету и Государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а также иных функций, возложенных на них действующими нормативными актами. Система таких органов включает в себя федеральный орган исполнительной власти и систему УЮ в субъектах РФ, создаваемых по принципу одно учреждение в крупных субъектах, а для малочисленных субъектов с малым числом объектов недвижимого имущества допускается создание межсубъектных учреждений. Сами учреждения юстиции размещают свои территориальные структуры в соответствии с распределением населения на территории субъектов РФ.

- требования, предъявляемые к Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядку его ведения.

Разработчики концепции утверждают что в настоящие время необходимо установить жесткую последовательность заполнения реестра. Следует установить правило о том, что все разделы реестра заполняются строго последовательно. Необходимо решить вопрос о внесении записей о правах, возникших до введения процедуры ГР прав на недвижимые вещи.

Необходимо установить срок для внесения таких записей и, вероятно, пониженную ставку государственной пошлины (или предусмотреть вообще освобождение от таковой).

Также целесообразно установить обязанность по внесению записей относительно всех ранее возникших прав в течение некоего определенного срока, по истечении которого внесение записей о таких правах может быть осуществлено только после подтверждения их судом.

Процедура регистрации должна носить универсальный характер и, поскольку при регистрации любого права одной из сторон договора данному действию, как правило, соответствует прекращение правомочия другой стороны, предлагается осуществлять регистрацию на основании заявлений обеих сторон, за исключением регистрации на основании судебных актов, что не исключает юридической экспертизы основания для регистрации.

Из вышесказанного важно отметить, что реализация изложенных идей требует не механического наращивания массива законодательных актов, регламентирующих оборот недвижимости, а изменения их качества.

1.9 Особенности правового режима недвижимого имущества

Правовой режим — это порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Правовой режим недвижимости рассматривается, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством).

Частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, жилые помещения как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Гражданский Кодекс Российской Федерации закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) он закрепляет права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения);

2) особенности возникновения, перехода и прекращения прав. Все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные нормативные акты.

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения (ст.316 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

5) Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее.

6) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Например договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. (ст. 549 ГК РФ).

Особенность выражается и в том что правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.

В итоге правовой режим недвижимости можно определить как определенный набор способов правового регулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.

1.10 Классификация сделок с недвижимостью и их особенности

Для того чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?»

Понятие сделки – одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Сделка – это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско – правовой, административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.

При этом, следует учитывать, что понятие сделки, порядок ее заключения, признания недействительной и т.д. регулируется гражданским правом. Таким образом, публичность в отношениях сделок носит производный характер от частного (эта оговорка была приведена для уяснения сути последствий сделок в общем, и последствий сделок с недвижимостью в частности; т.к. именно там публичный элемент проявляется особенно явно – это не только теоретическая, но и в большей степени практическая посылка).

Итак, от общего определения понятия сделки перейдем к частному вопросу о сделках с недвижимостью. Необходимо выявить особенности с точки зрения частноправовой и публично - правовой составляющей. Сначала рассмотрим особенности совершения сделок в рамках цивилистической догматики. Особенности – это в частности, правовые основания выделения сделок с данной категорией объектов в отдельную категорию сделок с этими объектами.

К этим особенностям относятся: форма и содержание сделок, их государственная регистрация, субъектный состав (их правомочность и правовой статус), юридические средства защиты).

Сделки с недвижимостью, по общему правилу, как и все остальные сделки, должны соответствовать условиям действительности, - под которыми понимается признание за сделкой качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Эти условия делятся на две группы: общие и специальные.

Общие условия (применимы ко всем сделкам):

а) законность содержания (например, не должна ограничиваться правоспособность одной из сторон в двусторонней сделки);

б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке (например, в отношении юридических лиц – чтобы при заключении сделки, либо исполнительный орган не вышел за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);

в) соответствие воли и волеизъявления (например, во избежании, порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).

Специальные условия (применимы к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско - правовым режимом, в нашем случае, режим для объектов недвижимого имущества):

а) соблюдение формы сделки (в данном случае, по общему правилу, форма сделки - письменная);

б) содержание сделки (все существенные условия договора должны быть согласованны сторонами);

в) государственная регистрация (в данном случае имеется в виду, или регистрация принадлежности прав на недвижимость по сделке; или регистрация самой сделки; или и то и другое).

Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство не предусматривает единых договорных моделей для совершения различных сделок с недвижимостью (так, например, законодатель устанавливает нормы о купле-продаже недвижимости, но при этом специальные нормы об аренде установлены только в отношении одной из разновидности недвижимости - зданий и сооружений). Таким образом, классифицировать сделки на основании легальной концепции регулирования оборота недвижимости затруднительно.

Сделки с недвижимостью можно классифицировать сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст.549 ГК РФ; договор продажи предприятия, ст.559 ГК РФ; договор мены недвижимого имущества, ст.567 ГК РФ; договор дарения недвижимости, ст.572 ГК РФ; пожертвование, ст.282 ГК РФ; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст.583, 601 ГК РФ2); договор строительного подряда, ст.740 ГК РФ; договор участия в долевом строительстве;

- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст.650 ГК РФ; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст.606 ГК РФ; договор залога недвижимости (ипотеки), ст.339 ГК РФ; договор аренды транспортного средства с экипажем, ст.632 ГК РФ; договор аренды транспортного средства без экипажа, ст.642 ГК РФ; договор аренды предприятия, ст.656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст.671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст.665 ГК РФ;

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст.388, 389 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст.391 ГК РФ) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора в отношении недвижимости; уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости);

- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.389 ГК РФ);

- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст.391 ГК РФ);

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст.560 ГК РФ);

- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ);

- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);

- договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ);

- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст.573 ГК РФ);

- пожертвование недвижимости (ст.582 ГК РФ);

- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК РФ);

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года;

- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п.3 ст.609, ст.624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п.2 ст.658 ГК РФ);

- договор аренды участков лесного фонда (ст.32 Лесного кодекса РФ)

- договор концессии участков лесного фонда;

- договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);

- договор участия в долевом строительстве (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).

1.11 Существенные условия сделок с недвижимостью

Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу.

При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия — он вступает в силу, если даже не содержит никаких условий (ст.432 ГК РФ).

Существенным условием любой сделки с недвижимостью является предмет договора. Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по товару, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о её продаже не считается заключенным. Цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, может включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Существенным условием договора продажи жилых домов и квартир считается перечень лиц, сохранивших право пользования этими помещениями независимо от смены собственника, и имеющиеся у них права (ст.558 ГК РФ). В списки лиц, вещные права которых не прекращаются автоматически со сменой собственника, по закону входят:

- члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Состав их определяется по правилам ст.53 ЖК включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.677 ГК РФ);

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

1.12. Форма сделок с недвижимостью и последствия её несоблюдения

Как мы выше выяснили сделки (договоры) с недвижимым имуществом, по общему правилу, заключаются в письменной форме. В данном случае существуют специальные правила-исключения к письменной форме договоров.

Положения ГК о письменной форме сделки (п.1 ст.160) и о письменной форме договора (п.2 ст.434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Требования же к форме договора, где предметом выступает объект недвижимого имущества, сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Таким образом, суть специального правила о форме договора состоит в том, что исключается применение общего положения ГК РФ о форме договора (п.2 ст.434), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к рассматриваемой нами категории договоров, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки, ужесточая тем самым режим заключения договора.

Более того, в отличие от правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме подобного договора, влечет его недействительность.

К сделкам, в отношении которых требуется обязательная нотариальная форма, относятся: договор ренты во всех разновидностях (ст.584 ГК РФ); составление завещания (ст.1124 ГК РФ), и некоторые другие сделки.

Причем за нарушение требований закона к обязательной нотариальной форме сделки, такая сделка на основании ст.165 ГК РФ является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации, то она применяется трояко: либо только регистрация возникновения и (или) перехода вещного права по сделке, или как регистрация сделки, либо, как регистрация перехода права и регистрация самой сделки (договора).

Вообще же говоря, предназначение государственной регистрации состоит в том, что она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота. Государственная регистрация, является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как правило, при совершении сделок с недвижимостью регистрируется переход вещного права по сделке, в некоторых случаях регистрируется не переход права, а обременение права (аренда, доверительное управление, ипотека и т.д.). А в некоторых случаях регистрируется и сама сделка (обязательное условие оформления сделки, без которой она признается ничтожной), например, ипотека, дарение недвижимости, купля-продажа предприятия, купля-продажа жилого помещения, рента и т.д.

Естественно, что при совершении сделок с недвижимостью должны соблюдаться и общие условия действительности сделок. Это в частности, способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке.

Для физических лиц:

а) наличие субъективного вещного или обязательственного права на предмет сделки;

б) дееспособность;

в) доверенность, если лицо не является собственником недвижимого имущества; либо:

г) в необходимых случаях, наличие согласия органа опеки и попечительства;

Для юридических лиц:

а) согласие собственника, если стороной по распоряжению недвижимостью в сделке выступает унитарное предприятие;

б) сделка не должна выходить за рамки специальной правоспособности;

в) правомочность исполнительного органа (доверенность, или указание в учредительных документах о правах на совершение данной категории сделок (или единичной сделки, при выдаче конкретного вида доверенности) сделки и т.д.);

г) и другие условия в зависимости от конкретного объекта недвижимости и правового статуса стороны сделки.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий сделка будет признана действительной.

Если хотя бы одно условие будет не выполнено, то сделка будет признана недействительной, - как не обладающая качествами юридического факта, способного породить те гражданско – правовые последствия, наступление которых желали субъекты).

Необходимо также помнить, что существуют условия действительности договора (содержания).

Это в частности, условия о предмете (чтобы его можно было обособить от других подобных вещей, т.е. придать характер индивидуальной определенности); о цене, если договор носит возмездный характер; о сроке и т.д. Если в договоре будет отсутствовать хотя бы одно из существенных условий, необходимых для его заключения, то договор будет признан незаключенным, и не будет влечь за собой правовые последствия, ради которых заключался договор (ст.432, 168 и другие статьи ГК РФ).

Договор вступает в силу, по общему правилу, с момента заключения (концессуальный договор), если в законе или договоре не указано иное.

Договор, требующий государственной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации (ст.433 ГК РФ).

К частноправовым особенностям обеспечения сделок относятся также средства гражданско-правовой ответственности: виндикация, реституция, кондикция.

Виндикация – это истребование собственником или иным титульным владельцем своего имущества из чужого незаконного владения (например, когда не правомочное лицо по безвозмездной сделке передало это имущество добросовестному приобретателю) посредством обращения в суд.

Кондикция – это требование о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества.

Реституция – это возврат сторон в первоначальное положение, путем возвращения всего полученного по сделке, в случае признания сделки недействительной (ничтожной или оспоримой). Реституция может быть односторонней или двухсторонней.

В завершении хотелось бы отметить, что сделка – это важнейший движущий фундамент гражданских правоотношений, через нее живет и развивается имущественный оборот и рыночная экономика любого государства. Не только возможность нахождения недвижимости на том или ином праве у конкретного субъекта, но и возможность влияния на юридическую судьбу своего имущества, развивает активность и инициативность субъектов правоотношений, способствует их самоактуализации, служит мерой свободы и создает почву к созданию правового государства.

1.13 Экономическое содержание понятия недвижимости

Определение «недвижимость» необходимо рассматривать в двух категориях – юридическом и экономическом.

Под недвижимостью как экономической категории понимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода).

Недвижимость является товаром особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного инстинкта (наличие дома, квартиры для проживания). Основой деятельности юридического ли