Проведения государственной регистрации 7 страница

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии Скиба П.В.

Чем отличается регистрация сделки от регистрации права?

Многие не понимают принципиальной разницы в государственной регистрации сделки (договора) и государственной регистрации самого права собственности на объект недвижимости – квартиру, жилой дом, нежилое строение, земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ)

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (пункт 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ).

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

Подлежит государственной регистрации и договор участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Договор продажи нежилой недвижимости, в отличие от договора продажи жилой недвижимости, не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Согласно статье 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на нежилую недвижимость, а не сам договор купли-продажи (см. также Постановление президиума Московского областного суда от 21.09.2005 №514).

То есть, не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только предусмотренные законодательством РФ.

Одним из оснований в отказе в государственной регистрации права собственности является обращение с заявлением о государственной регистрации права ненадлежащим лицом (пункт 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Такое возможно, например, в случае, когда с соответствующим заявлением в регистрирующий орган обратился представитель по доверенности, в которой указано право на представление интересов доверителя при совершении действий по государственной регистрации договора, а право на представление интересов доверителя при государственной регистрации права собственности на имя доверителя не предусмотрено (такое часто бывает, когда помощник нотариуса по ошибке взяла не тот образец доверенности). Соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям проверяется регистрирующим органом на основании пункта 17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184.

Кроме этого, при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется, в том числе, факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара) (пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184).

В этих случаях происходит любопытная ситуация. Сделка (договор купли-продажи) будет зарегистрирована, а право собственности – нет.

Чем это чревато покупателю недвижимости?

Если в договоре аренды банковской ячейки документом, являющимся основанием для доступа к ячейке продавца квартиры, указан только зарегистрированный договор, тогда у продавца появляется возможность получить свои деньги, не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности, а покупатель начинает очень долгую и нудную процедуру по оформлению права собственности на свое имя.

И если в этой ситуации окажется, что с документами на объект недвижимости не всё в порядке, тогда все проблемы ложатся только на покупателя, так как продавца найти может быть вполне проблематично.

Также следует добавить, что продавец в данной ситуации вообще может предпринять усилия для заключения другого договора купли-продажи (см.: пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59).

Таким образом, необходимо всегда помнить, что государственная регистрация сделки (договора) и государственная регистрация права собственности – не одно и то же. Можно зарегистрировать сделку, но не зарегистрировать право собственности. Однако если не зарегистрирована сделка, подлежащая государственной регистрации, то и право собственности не будет зарегистрировано.

Следовательно, в сделках, для готорых обязательна государственная регистрация, для покупателя самым важным документом является свидетельство о праве собственности на объект недвижимости либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно эти документы следует указывать в договоре аренды банковской ячейки. В качестве альтернативного варианта возможно указание зарегистрированного договора купли-продажи с обязательным наличием на нем штампа регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности.