Объекты недвижимости - как объекты гражданского права

3.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества.

3.2 Характеристика отдельных видов недвижимого имущества.

3.3 Понятие, виды и общая характеристика земельного участка как объекта недвижимого имущества. Состав земель.

3.4 Обособленные водные объекты как недвижимое имущество. Понятие, признаки, размеры. Права на обособленные водные объекты. Водопользование, его виды и сроки. Оборотоспособность водных объектов. Государственная регистрация лицензии (распорядительная лицензия) на пользование водными объектами.

3.5 Общая характеристика и понятие леса, лесного фонда, участка лесного фонда. Земли лесного фонда. Виды договоров на основании которых участки лесного фонда предоставляются в пользование. Оборотоспособность объектов лесных отношений. Виды и сроки лесопользования.

3.6 Многолетние насаждения и древесно-кустарниковая растительность. Правовой режим пользования, владения и распоряжения древесно-кустарниковой растительностью. Агролесомелиорация земель.

3.7 Общая характеристика жилых помещений, в т.ч. квартир, коммунальных квартир, комнат в коммунальных квартирах; индивидуальных жилых домов. Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных кооперативах.

3.1 Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права. Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и

формально-юридические признаки недвижимого имущества

Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.

Под объектом гражданских прав понимаются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Недвижимые вещи являются объектами гражданских прав, и их правовой режим, а также условия оборота подчиняются особым правилам, установленным законодательством.

Действующее гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня объектов недвижимости. Хотя в ст. 130 ГК РФ и в ряде иных норм перечислены важнейшие объекты недвижимости, перечень недвижимых вещей остается открытым, поскольку понятие недвижимости законодателем определяется через указание на наиболее существенные признаки недвижимости (прочная связь с землей, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению).

Вместе с тем сформировавшая практика гражданского оборота позволяет выделить наиболее важные объекты недвижимости. К таковым относятся:

- земельные участки; - части земельных участков (ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость); - участки недр; - части участков недр (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость); - обособленные водные объекты; - объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно; - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения; - жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната - ст. 15, 16 ЖК РФ); - нежилые помещения; - части помещений (ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость) - воздушные суда; - морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты; - предприятия как имущественные комплексы; - части предприятий как имущественных комплексов; - иные имущественные комплексы; - объекты незавершенного строительства.

Регулирование правовых режимов и условий оборота отдельных объектов недвижимости неоднородно. Причем в некоторых случаях такая неоднородность представляется нецелесообразной и не объяснима ссылками на особенности тех или иных видов недвижимого имущества. Так, например, если земельные участки могут принадлежать тем или иным лицам на основании права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, то здания, сооружения и помещения могут принадлежать субъектам гражданского оборота на основе права собственности, права хозяйственного ведения и права оперативного управления. Различия в круге вещных прав, которые могут возникать на разные объекты недвижимости, вызывают справедливую критику, в связи с чем высказываются предложения об устранении разных режимов, которыми характеризуется юридическое состояние объектов недвижимости. Установление единого режима вещных прав в отношении разных объектов недвижимости будет способствовать предсказуемости и стабильности оборота.

Легальное определение понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому " разделению" этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его " юридическое разделение" возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость), однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также не свободно от недостатков.

В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин " постройка" является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости земельных участков;

- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времен, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как ее неразрывную связь с землей, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей.

Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения *(149). Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

3.2 Характеристика отдельных видов недвижимого имущества

Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Во-первых, к недвижимости согласно п. 1. ст. 130 ГК, относятся объекты естественного происхождения – участки земли и участки недр.

Немаловажное значение в характеристике природных объектов в качестве объектов права собственности имеют полезные для человека свойства, обеспечивающие их социально-экономическую ценность, и возможность использования этих свойств.

Во-вторых, природные объекты должны находиться в пределах государственных границ и континентального шельфа России.

В третьих, в Российской Федерации действует множественность субъектов права собственности на землю и иные природные ресурсы. Согласно ч. 2 ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней.

Вчетвертых, владение землей и природными объектами может быть не только полным, но и частичным. Если природный объект географически расположен на территории нескольких субъектов РФ, то порядок владения осуществляется между ними по достигнутому соглашению, а при необходимости – с участием РФ.

В пятых, право пользования землей и иными природными объектами характеризуется необходимостью соблюдения определенных правил их эксплуатации и охраны, при наличии постоянного государственного контроля, а также взиманием доходов, полученных в ходе использования природных объектов, через систему налоговых и иных платежей.

Здесь хотелось бы подчеркнуть именно экологические значения земли и других природных ресурсов. Земля как часть природы и основа развития всего живого на планете объективно не может иметь число потребительское значения, поэтому в правовое регулирование земельных отношений включены нормы, ограничивающие действия собственника в целях охраны природы и земли как объекта природы. Эти нормы опираются на положения Конституции РФ, которая утвердила, что каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42) и соответственно обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).

В этом смысле специфика земли как объекта выразилась в определенном перечне ограничений в использовании земельного участка, в регулировании вопросов приобретения и прекращения права собственности.

В шестых, особенностью земли и других природных ресурсов является и презумпция государственной собственности: в силу п. 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. То есть, данные объекты в принципе не могут быть бесхозяйными. Приоритет государства, когда речь идет о природных ресурсах, становится определяющим.

3.3 Понятие, виды и общая характеристика земельного участка как

объекта недвижимого имущества. Состав земель

Право собственности на землю, начало которому положил Закон РСФСР “О земельной реформе” от 23 ноября 1990г. и которое было закреплено Конституцией РФ, оказалось одной из наиболее сложных правовых конструкций для внедрения в российскую правовую деятельность.

Объектом права собственности на землю является земельный участок. Земельный кодекс РФ (ч.2 ст.6) предусматривает, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение содержится в ст.1 ФЗ от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре».

В качестве объекта права собственности земельный участок, как недвижимое имущество, обладает признаками, установленными для объекта гражданского права:

1. Земельный участок как объект права собственности строго индивидуализирован. Он имеет границы, площадь и местоположение. Эти сведения содержатся в государственном земельном кадастре и в документах, удостоверяющих право собственности на земельный участок. Территориальные границы земельного участка могут изменяться, например, в результате сделок с землей. Все эти изменения должны быть внесены в кадастровую документацию.

2. Право собственности на земельный участок, как объект недвижимого имущества, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

3. Оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

4. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ч.2 ст.6 ЗК РФ). Например, земельный участок крестьянского хозяйства, в соответствии с законодательством, является неделимым имуществом.

5. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения (ч.2 ст.261 ГК РФ).

Специфика реализации правомочий владения, пользования и распоряжения в земельных отношениях состоит в том, что в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, условия и порядок пользования земельными участками определяются согласно Конституции Российской Федерации непосредственно законодательством. При этом собственник может использовать землю так, как считает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Сам собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права.

Конституцией РФ (ст.9) установлено, что земля может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности.Собственниками земельных участков могут быть: физические и юридические лица, государственные (Российская Федерация и ее субъекты) и муницыпальные образования.

Государственная и муниципальная собственность на землюобеспечивает интересы больших групп людей: народа Российской Федерации в целом; населения, проживающего на территории субъекта Российской Федерации; лиц, проживающих на территории муниципального образования. Субъектами права государственной и муниципальной собственности являются государственные (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные территориальные образования.

Участие указанных субъектов в отношениях по поводу собственности на землю следует отличать от их роли в управлении земельными ресурсами. В первом случаи (через соответствующие государственные органы) они выступают в сделках как равноправная сторона, т.е. не как публичная власть, а как обычный собственник. На нее распространяются правила и нормы гражданского законодательства о юридических лицах. Во втором случае данные субъекты выполняют установленные законодательством публичные функции (контроль за использованием земельных ресурсов, организация землеустройства, ведение мониторинга и кадастра, привлечение к ответственности и др.).

В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства индивидуальных гаражей, предпринимательской деятельности, иных, не запрещенных законом целей.

Также, как и любой объект права собственности, земля может находиться в общей собственности (долевой или совместной). Говоря об общей долевой собственности применительно к земельным участкам, необходимо уточнить, что в некоторых случаях требуется специальное регулирование отношений собственности на землю нормами земельного законодательства.

б) Участки недр.

Закон РФ «О недрах» определяет недра в целом «как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения».

Участки недр, как и земельные участки, признаются самостоятельными объектами недвижимости. Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов на земле- и недропользования, который проявляется в двух основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РФ (ст.40), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РФ (ч.4 ст.88), предоставление земельных участков для разработки полезных ископаемых производится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.

Недра являются одним из природных ресурсов, используемым и охраняемым согласно Конституции Российской Федерации (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Законодательство о недрах не восприняло провозглашенный Конституцией РФ принцип множественности форм собственности на природные ресурсы. Согласно статье 1.2 Закон Российской Федерации «О недрах» «Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью». Тем не менее добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в как в государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации), так и в муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Право пользования недрами является производным от права собственности на недра. Это основной вид прав на участки недр. В зависимости от сроков пользование участками недр подразделяется на бессрочное («без ограничения срока») и срочное («на определенный срок»). Других видов прав на недра (аренда) – Закон РФ «О недрах» не предусматривает.

Статья 7 ЗК РФ. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

3.4 Обособленные водные объекты как недвижимое имущество. Понятие, признаки, размеры. Права на обособленные водные объекты. Водопользование, его виды и сроки. Оборотоспособность водных объектов. Государственная регистрация лицензии (распорядительная лицензия) на

пользование водными объектами

Обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст.1 Водного кодекса от 18.10.95г.)

В соответствии со ст.9 Конституции Российской Федерации, водные объекты могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Однако ВК РФ (ст.34) устанавливает, что в Российской Федерации предусмотрена только государственная собственность на водные объекты в целом. Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только в государственной собственности, но и в муниципальной, а также принадлежать на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Муниципальная и частная собственность допускается только на обособленные водные объекты.

Обособленные водные объекты, не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются государственной собственностью (ст.35 ВК). В государственной собственности находятся водные объекты, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и водные объекты, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (федеральная собственность), и водные объекты, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках своей компетенции.

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. (ст.35 ВК).

Обособленные водные объекты, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, являются муниципальной собственностью, владение, пользование и распоряжение которой осуществляют соответствующие органы местного самоуправления. В муниципальной собственности находятся обособленные водные объекты, предназначенные для муниципальных нужд (ст.39 ВК).

Статьей 41 ВК предусмотрены права на водные объекты лиц, не являющихся их собственниками:

- право долгосрочного пользования;

- право краткосрочного пользования;

- право ограниченного пользования (водный сервитут).

Водные объекты, находящиеся в государственной собственности, предоставляются гражданам или юридическим лицам в долгосрочное и краткосрочное пользование в зависимости от целей использования, ресурсного потенциала и экологического состояния водных объектов. Право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок от трех до двадцати пяти лет. Право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке. (ст.42 ВК).

Водным кодексом установлены формы ограниченного пользования водным объектом – публичный и частный водные сервитуты. Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный сервитут).

В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Общие положения о сервитутах, предусмотренные ГК, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ВК.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях:

- забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств;

- водопоя и пригона скота;

- использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств.

Водный сервитут устанавливается водным законодательством РФ или договором, для его осуществления не требуется лицензии на водоиспользование.

Права пользования водными объектами приобретаются и переходят от одного лица к другому на основании лицензии на водопользование, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда, и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом.

Использование водных объектов с применением сооружений, технических средств и устройств (специальное водопользование) осуществляется гражданами и юридическими лицами только при наличии лицензии на водопользование, за исключением случаев использования водных объектов для плавания на маломерных плавательных средствах и для разовых посадок (взлетов) воздушных судов.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в муниципальной собственности, допускается на условиях, установленных соответствующими органами местного самоуправления по согласованию специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Орган местного самоуправления обязан объявить в установленном порядке об условиях общего водопользования или о его запрещении на водном объекте, находящемся в муниципальной собственности.

Общее водопользование на обособленных водных объектах, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, допускается на условиях, установленных собственником по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда. Собственник обособленного водного объекта обязан объявить об условиях общего водопользования или о его запрещении в соответствии с порядком объявления, установленным органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

3.5 Общая характеристика и понятие леса, лесного фонда, участка лесного фонда. Земли лесного фонда. Виды договоров, на основании которых участки лесного фонда предоставляются в пользование. Оборотоспособность

объектов лесных отношений. Виды и сроки лесопользования

Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по использованию земель лесного фонда, являются Земельный кодекс РФ (ст. 101) и регулирующий особенности имущественных отношений, связанных с оборотом лесных участков и лесных насаждений, Лесной кодекс РФ, принятый 4 декабря 2006 г.

В статье 5 ЛК РФ в целях использования, охраны, защиты и воспроизводства лес понимается как экологическая система или как природный ресурс. Как экологическая система лес выступает основой жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ, и нуждается в охране, обеспечиваемой экологическим законодательством. Как природный ресурс лес является объектом гражданского оборота (лесным насаждением) и выступает предметом гражданско-правовых договоров и иных сделок с учетом ограничений, налагаемых требованиями охраны лесов. И, поскольку использование лесов невозможно без использования земель, на которых они расположены, лесопользование юридически связано с землепользованием. Эта взаимосвязь, проявляющаяся в особенностях правового регулирования лесов, и подлежит выяснению.

К землям лесного фонда на основании ст. 101 ЗК РФ относятся:

1. Лесные земли:

а) земли, покрытые лесной растительностью;

б) земли, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины и другие);

2. Нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и др.).

При этом ст. 6 ЛК РФ устанавливает, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются. Из этого следует, что если леса располагаются на землях иных категорий, предусмотренных ст. 7 ЗК РФ, например сельскохозяйственного назначения, то на них распространяется правовой режим земель конкретной категории и нормы, предусматривающие правила использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Руководящим для использования таких земель будет принцип лесного законодательства - обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребностей общества в лесах и лесных ресурсах.

Современное лесное законодательство в целях расширения объема оборотоспособности в лесных отношениях и введения рыночных механизмов разделило понятие леса как единой системы на две составляющие: лесной участок и лесные насаждения.

Статьей 7 ЛК РФ определяется понятие лесного участка как земельного участка, границы которого определяются в соответствии с правилами лесоустройства, проектирования и государственного кадастрового учета.

Лесные участки, находящиеся в составе земель лесного фонда, находятся в федеральной собственности. Право собственности на лесные участки, расположенные на других категориях земель, определяется в соответствии со ст. ст. 15 - 19 ЗК РФ, т.е. может принадлежать субъектам РФ, муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам.

Лесной кодекс не содержит четкого понятия лесных насаждений, но из смысла статей этого Закона следует, что в качестве таковых следует понимать деревья, кустарники, лианы и иные древесные и кустарниковые насаждения естественного и искусственного происхождения, произрастающие на лесных участках. Иными словами, это лесная растительность.

В связи с этим ст. 3 ЛК РФ устанавливается и разделение имущественных отношений на:

- имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков;

- имущественные отношения, связанные с оборотом лесных насаждений.

При этом ч. 2 ст. 3 ЛК РФ определяет регулирование данных имущественных отношений гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с п. 5 ст. 27 ЗК РФ лесные участки из состава земель лесного фонда ограничиваются в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Лесные участки из состава земель лесного фонда могут предоставляться только на праве:

- постоянного (бессрочного) пользования; - ограниченного пользования чужим лесным участком (сервитут); - аренды; - безвозмездного срочного пользования.

Лесные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются только государственным или муниципальным учреждениям и только для научно-исследовательской, образовательной либо рекреационной деятельности (ч. 2 ст. 40, ч. 4 ст. 41 ЛК РФ). Предоставление лесных участков для тех же целей, но юридическим лицам других организационно-правовых форм допускается только в аренду.

На праве безвозмездного срочного пользования в соответствии со ст. 47 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются религиозным организациям для осуществления религиозной деятельности.

Безвозмездное срочное пользование лесными участками в отношении иных организаций, в том числе в случаях, если лесной участок находится не только в государственной или муниципальной, но и в частной собственности, может возникать и прекращаться в соответствии со ст. 24 ЗК РФ.

Безвозмездное срочное пользование лесным участком должно оформляться письменным договором, в котором должен быть указан срок и другие условия пользования лесным участком. В соответствии со ст. 47 ЗК РФ право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен, а также по основаниям, предусмотренным для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев его сохранения за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи в случаях, предусмотренных законодательством.

Право ограниченного пользования чужим лесным участком (лесной сервитут) регулируется ст. 9, ч. 3 ст. 38 ЛК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ. В соответствии с ними сервитут может быть публичным и частным. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для лесного участка, в отношении которого он установлен.

Частный сервитут устанавливается по письменному соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка. Собственник (пользователь) участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Наиболее часто применяемым правом на лесные участки является право аренды лесных участков. На основании договора аренды лесные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в целях заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов, пищевых лесных ресурсов, сбора лекарственных растений и для других целей, предусмотренных ЛК РФ.

Лесной кодекс РФ установил разделение лесов в пределах лесного фонда РФ по целевому назначению на:

- защитные;

- эксплуатационные;

- резервные.

Земли, занятые эксплуатационными и резервными лесами, выделяются только в составе земель лесного фонда. Защитные леса могут выделяться в других категориях земель.

К защитным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях сохранения средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных и иных полезных функций лесов с одновременным использованием лесов при условии, если это использование совместимо с целевым назначением защитных лесов и выполняемыми ими полезными функциями.

В защитных лесах и на особо защитных участках лесов запрещается осуществление деятельности, несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями.

Отнесение лесов к ценным лесам, выделение особо защитных участков лесов и установление их границ осуществляются органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

К эксплуатационным лесам относятся леса, которые подлежат освоению в целях устойчивого, максимально эффективного получения высококачественной древесины и других лесных ресурсов, продуктов их переработки с обеспечением сохранения полезных функций лесов.

В эксплуатационных лесах допускается использование лесов всех предусмотренных ЛК РФ видов.

К резервным лесам относятся леса, в которых в течение двадцати лет не планируется осуществлять заготовку древесины.

Использование резервных лесов допускается после их отнесения к эксплуатационным лесам или защитным лесам.

В резервных лесах осуществляются авиационные работы по охране и защите лесов.

Отнесение лесов к эксплуатационным и резервным лесам и установление их границ осуществляются органами государственной власти, органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

1. Использование лесов может быть следующих видов:

1) заготовка древесины;

2) заготовка живицы;

3) заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;

4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;

5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;

6) ведение сельского хозяйства;

7) осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;

8) осуществление рекреационной деятельности;

9) создание лесных плантаций и их эксплуатация;

10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;

10.1) выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев);

11) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;

12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;

13) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;

14) переработка древесины и иных лесных ресурсов;

15) осуществление религиозной деятельности.

Прежде всего стоит отметить, что ни в гражданском, ни в лесном законодательстве нет точного юридического понятия " лесов" и " многолетних насаждений". Присутствуют только нормы определения, косвенно разъясняющие смысл каждого из понятий, но не проливающие свет на их гражданско-правовую сущность (в т.ч.имеющую отношение к ГРПНИ).

Так, в преамбуле Лесного кодекса РФ говорится, что регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. Очевидно, что данное определение включает в себя компоненты, не относящиеся к НИ.

Термин " многолетние насаждения" разъяснен только в таком подзаконном нормативном акте, как Общероссийский классификатор основных фондов, утвержденный постановлением Государственного комитета РФ по стандартизации, метрологии и сертификации от 26 декабря 1994г. №359. Согласно положениям данного документа одним из видов материальных основных фондов являются многолетние насаждения, к которым относятся все виды искусственных многолетних насаждений не зависимо от их возраста, включая:

- плодово-ягодные насаждения всех видов (деревья и кустарники);

- озеленительные и декоративные насаждения на улицах, площадях, в парках, садах, скверах, на территории предприятий, во дворах жилых домов;

- живые изгороди, с него и полезащитные полосы, насаждения, предназначенные для укрепления песков и берегов рек, овражно-балочные насаждения и т.п.;

- искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Объектами классификации данного подраздела ОКОФ являются:

— зеленые насаждения каждого парка, сада, сквера, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т.п.в целом, независимо от количества, возраста и породы насаждений;

— зеленые насаждения вдоль улицы, дороги (в границах за крепленного участка), включая индивидуальные ограждения каждого насаждения;

— насаждения каждого участка (района) полезащитных полос.

В контексте лесных и гражданско-правовых отношений наиболее близким к понятию " многолетние насаждения" является понятие Лесного кодекса РФ " древесно-кустарниковая растительность", которая не включается в состав лесов.

Уделить внимание данной группе объектов НИ стоит и потому, что в отношении данных объектов НИ установлен особый правовой режим. Особенности данного режима заключаются как в ограниченной оборотоспособности лесов, так и в том, что права пользования лесами и связанными с ними земельным участками осуществляются на основе признания многофункционального значения лесов, то есть одновременного использования разными лицами и в разных целях (ст.22 ЛК РФ).

В терминах Лесного кодекса РФ понятием " леса" охватываются следующие виды объектов:

- леса, входящие в лесной фонд РФ (ст.7 ЛК РФ);

- земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли, также входящие в лесной фонд;

- не входящие в лесной фонд РФ леса, а именно:

— леса, расположенные на землях обороны; — леса, расположенные на землях городских поселений — городские леса; — леса, расположенные на землях сельских поселений.

В соответствии со статьей 11 ЛК РФ древесно-кустарниковая растительность, о которой мы говорили выше, не включается в лесной фонд и в леса, не входящие в лесной фонд. При этом речь идет только о той древесно-кустарниковой растительности, которая расположена на: землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог); землях городских и сельских поселений, в том числе пре доставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов); землях водного фонда (на полосах отвода каналов); землях иных категорий.

Как было подчеркнуто выше, оборот лесного фонда не допускается (ст.12 ЛК РФ). Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации, а в части, не урегулированной им, гражданским законодательством.

Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Лесным кодексом РФ также предусмотрено, что участки лесного фонда могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в пользование на правах аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования.

Правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, являются безвозмездное пользование и краткосрочное пользование.

Следует подчеркнуть, что согласно статье 23 ЛК РФ права пользования участками лесного фонда, за исключением публичного лесного сервитута, возникают с момента государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда и договора концессии участка лесного фонда; подписания протокола о результатах лесного аукциона; получения лесорубочного билета, ордера или лесного билета.

3.6 Многолетние насаждения и древесно-кустарниковая растительность. Правовой режим пользования, владения и распоряжения древесно-

кустарниковой растительностью. Агролесомелиорация земель

В отношении древесно-кустарниковой растительности Лесной кодекс РФ установил, что такая растительность, если она расположена на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом.

Владение, пользование и распоряжение указанной древесно-кустарниковой растительностью осуществляются собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о растительном мире.

Древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.

Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации. При этом должны соблюдаться положения ГК РФ о государственной регистрации вещных прав на такие многолетние насаждения, а также переходов данных прав, их обременений и ограничений.

Агролесомелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений.

К этому типу мелиорации земель относятся следующие виды мелиорации земель:

- противоэрозионная - защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и других территориях;

- полезащитная - защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения;

- пастбищезащитная - предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений.

3.7 Общая характеристика жилых помещений, в т.ч. квартир, коммунальных квартир, комнат в коммунальных квартирах; индивидуальных жилых домов. Жилые помещения в жилищных, жилищно-строительных

кооперативах

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В качестве объекта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

К недвижимости в жилищной сфере отнесено:

- недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они «связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с Жилищным Кодексом, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.06 г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 №494).

В соответствии с пунктом 33 указанного Постановления, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Например, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг в холодный период года внутренняя температура воздуха должна быть в жилых помещениях не ниже + 18 0С (в угловых комнатах + 20 0С). Допустимое снижение температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) – не более 3 0С. Указанные требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной и при условии выполнения мер по утеплению помещений.

Жилые помещения, находящиеся в жилых домах, расположенных на территориях, на которых превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), а также в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, следует признавать непригодными для проживания в случаях, когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Под зоной вероятных разрушений при техногенных авариях понимается территория, в границах которой расположены жилые помещения и многоквартирные дома, которым грозит разрушение в связи с произошедшей техногенной аварией.

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1, 8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кв/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Виды жилых помещений.

В соответствии с ч.1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также иных коммерческих целей.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

На наш взгляд более оптимальное определение жилой квартиры было предложено А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой: под жилой квартирой они понимают «конструктивно обособленную сложную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенную и в административном порядке признанную пригодной для постоянного проживания граждан, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.

Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.

В теории гражданского права имеют место два противоположных взгляда: первый взгляд - нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно), второй - такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).

По мнению В. Н. Урукова и А. В. Уруковой, это, прежде всего, связано с нормами п.1 ст.36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы дополняется еще тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).

В этом плане авторы посчитали целесообразным привести одно из интереснейших дел, рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилого дома г. Чебоксары обратились с иском гражданам В. и С. о признании недействительным договоров купли-продажи помещений № 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома, общей площадью 375, 1кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И.Франко, 18, заключенных между РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» и В. и С., и о признании за ними права общей долевой собственности на помещения №1, 2 в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома №18 по ул. Франко г.Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновали на нормах ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ.

Калининским районным судом г. Чебоксары от 19 мая 2009г. были удовлетворены требования истцов на основании следующих обстоятельств (далее по тексту - извлечение из решения суда): истцы являются собственниками квартир, находящихся в доме №18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.

ГК РФ определяет среди объектов гражданских прав неделимые вещи (ст. 133) и главные вещи и принадлежности (ст. 135).

Квартиры, нежилые помещения, общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, лестничные пролеты, технические этажи, подвалы, чердаки, крыша) являются частями неделимого здания – жилого дома.

В ч. 1 статьи 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только не понятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

На наш взгляд, жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Согласно ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, или юридические лица.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Органами управления жилищного кооператива являются:

- общее собрание членов жилищного кооператива;

- конфере