Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

Основные требования Банка к жилым помещениям, принимаемым в ипотеку

В ипотеку может приниматься жилое помещение, являющееся отдельной квартирой в доме, отдельно стоящим жилым домом (коттеджем) или сблокированным домом (таунхаусом), предназначенным для постоянного проживания, состоящее из одной или нескольких комнат, на которое в установленном порядке оформлено право собственности.

Жилое помещение, принимаемое в ипотеку, должно соответствовать следующим требованиям:

быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Жилого помещения, а также к системе канализации;

быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);

в случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, при этом должны быть подведены все основные коммуникации: центральное водоснабжение, канализация и электричество;

в случае приобретения жилых помещений в сельской местности допускается отсутствие подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения и отсутствие канализации, при этом должно быть обеспечено автономное снабжение вышеуказанными коммуникациями.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в ветхом и/или аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос.

Основные требования к земельным участкам, принимаемым в ипотеку:

размер земельного участка должен находиться в пределах максимального и минимального значений размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различных категорий и целевого использования;

на земельном участке:

отсутствуют какие-либо строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, в том числе объект незавершенного строительства;

или присутствуют строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, которые принадлежат залогодателю на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтвержденном соответствующими документами. В данном случае земельный участок передается в ипотеку обязательно вместе с находящимися на нем объектами недвижимости;

или на земельном участке, помимо основного Предмета ипотеки (основной Предмет ипотеки определяется условиями Продукта), имеется:

— не завершенный строительством объект, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права собственности залогодателя;

— строения, не являющиеся капитальными, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, при условии подтверждения того, что строения не являются капитальными, в отчете об оценке, выполненном оценочной компанией, либо в документе БТИ.

При этом Банк при расчете стоимости Предмета ипотеки не учитывает стоимость указанных объектов. Залогодатель должен предоставить документы, подтверждающие возведение данных зданий/строений/сооружений, в том числе некапитальных или не завершенных строительством своими силами либо с привлечением третьих лиц (при наличии данных документов), за счет залогодателя, и заявление в письменной форме, подтверждающее, что данные здания/строения/сооружения, в том числе некапитальные или не завершенные строительством, возведены залогодателем/на средства залогодателя и правопритязания третьих лиц на них отсутствуют.

Земельные участки, принимаемые в ипотеку, должны отвечать следующим требованиям, предъявляемым к категории земель и видам разрешенного целевого использования:

земли населенных пунктов с разрешенным использованием:

— для индивидуального жилищного строительства;

— для дачного строительства (с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем);

Банк не кредитует

Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценка предмета ипотеки оценщиком должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до момента принятия Банком предмета ипотеки в качестве обеспечения.

Для всех продуктов по ипотечному кредитованию Банка Москвы существуют единые требования к Заемщикам/Созаемщикам

Гражданство — РФ. Регистрация Заемщика/Созаемщика (по месту жительства/пребывания) по месту нахождения приобретаемого Жилого помещения не является обязательной.

Допускается отсутствие гражданства РФ у супруга (-и) Заемщика, при этом такой (-ая) супруг(-а) не может выступать солидарным Заемщиком и должен (-а) предоставить брачный договор, подтверждающий раздельный режим собственности на предмет залога, и его (-ее) доход не должен анализироваться и учитываться при расчете суммы кредита, при этом приобретаемая с использованием кредита недвижимость оформляется в индивидуальную собственность Заемщика.

Возраст

— для женщин — от 21 до 55 лет;

— для мужчин — от 21 до 60 лет

Максимально возможный возраст Заемщика/Созаемщика, на который приходится последняя выплата по предоставляемому кредиту, может быть увеличен до 70 лет в следующих случаях:

— либо при условии привлечения солидарного Заемщика или Поручителя, которые будут полностью отвечать требованиям Банка на момент достижения Заемщиком возраста пенсии по старости;

— либо при условии, что согласно плановому графику погашения к моменту достижения любым из Должников максимально возможного возраста для назначения пенсии по старости коэффициент LTV должен быть менее либо равен 50%.»

Место работы — любой субъект на территории РФ.

Трудовой стаж — на последнем месте работы — не менее 3 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.

Форма подтверждения дохода: 2-НДФЛ либо справка по форме Банка. Для зарплатных клиентов - выписка по счету зарплатной карты, оформленному на имя клиента.

Если Заемщик состоит в браке:

Супруг(а) может выступать в качестве солидарного Созаемщика по Кредитному договору и его (ее) доход учитывается при расчете суммы кредита;

Супруг(а) Заемщика может выступать в качестве Солидарного Заемщика по кредитному договору, но его (ее) доход не учитывается при расчете суммы кредита, если чистый среднемесячный доход Заемщика (за вычетом всех обязательных платежей) при расчете платежеспособности достаточен для выдачи необходимого размера кредита, либо супруг(-а) Заемщика не соответствует требованиям, предъявляемым Банком к Заемщикам (за исключением требований, применяемых к гражданству Заемщиков/Созаемщиков/Поручителей);

Если супруг(а) Заемщика не является солидарным Заемщиком, и между ними не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим супругов на предмет залога, то такой супруг(а) Заемщика должен(а) предоставить перед ипотечной сделкой нотариально удостоверенное согласие на заключение кредитного договора и договора, влекущего возникновение залога приобретаемого или иного жилого помещения в пользу Банка.

В случае, если между Заемщиком и его супругом(ой) заключен брачный договор, закрепляющий раздельный режим собственности на предмет залога (собственником предмета залога является Заемщик), допускается непривлечение супруга(и) Заемщика в качестве солидарного Заемщика, при этом необходимо получение заключения юридической службы о действительности данного режима прав супругов.

Отношение к воинской обязанности. Лица мужского пола в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить Банку документальное подтверждение, что они прошли военную службу по призыву либо не подлежат призыву на военную службу по основаниям, установленным действующим законодательством РФ.

Клиенты, не предоставившие такое подтверждение, могут являться Заемщиками при условии привлечения Созаемщика либо Поручителя, соответствующего требованиям Банка.

По Кредитному договору может быть обязано несколько лиц, состоящих в родственных отношениях:

— Заемщик,

— супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

— близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Общее количество Должников не должно превышать 8 человек, при этом общее количество Должников, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности/достаточности обеспечения (поручительства), не должно превышать 4 человек. При этом учитывается совокупный доход следующих Должников:

— Заемщик,

— супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

— близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Доход членов семьи из числа братьев/сестер не учитывается в следующих случаях:

— если они проживают отдельно от Заемщика;

— если они имеют собственную семью/иждивенцев;

— если они имеют собственные кредитные обязательства.

Доля учитываемого дохода третьих лиц (помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика при наличии) в совокупном доходе Должников не может превышать:

— 50 % в случае, если помимо дохода Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход только их родителей;

— 30 % в случае, если помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход других членов семьи, указанных выше.

Не могут являться Заемщиками Банка клиенты, получающие доход как индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса.

Основные документы клиента:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Военный билет (в случае, если заемщику менее 27 лет и заемщик не имеет солидарного заемщика или поручителя).

Документы об образовании (дипломы, сертификаты, свидетельства) — необязательные.

Свидетельство о присвоении ИНН (при наличии).

Брачный контракт (при наличии).

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

Копия трудовой книжки (предоставляются только копии заполненных страниц, заверенные подписью уполномоченного лица и печатью компании-работодателя Заемщика, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика).

Для военнослужащих, государственных служащих, имеющих специальное звание или классный чин органов внутренних дел РФ, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, уголовно-исполнительной системы — заверенный работодателем контракт о прохождении военной службы или заверенная работодателем копия приказа (выписка из приказа) о назначении на должность или официальная справка работодателя, выданная по месту работы (прохождения службы).

Для зарплатных клиентов Банка предоставление копии трудовой книжки не обязательно.

Справка с места работы (основного, дополнительного — при наличии) о размере дохода за последние 6 календарных месяцев (форма № 2-НДФЛ либо справка по форме Банка). Для зарплатных клиентов Банка — выписка по счету зарплатной карты, для военнослужащих возможно предоставление справки из финансового отдела.

Документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т.д.).

Документы, подтверждающие активы Заемщика/Созаемщика на дату подачи документов (при наличии):

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.), и их копии.

Выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам, открытым для отражения и учета операций, совершаемых с использованием банковских карт, заверенные оформившими их банками.

Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.

В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации.

Документы, предоставляемые по желанию Заемщика:

Для подтверждения дополнительных доходов:

Копия декларации о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

Копии трудовых контрактов и соглашений (при наличии), заверенные компанией — работодателем Заемщика.

Документы, предоставляемые Солидарным заемщиком/Поручителем в случае, когда их доход не учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Один из документов, подтверждающих трудовую занятость:

– Либо трудовая книжка, заверенная в соответствии с требованиями Банка;

– Либо ненулевая налоговая декларация за последний возможный отчетный период и свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

– Либо справка с места работы Заемщика/Поручителя. Справка оформляется в произвольной форме и должна содержать:

информацию о занятости Должника;

должность, подпись и расшифровку подписи уполномоченного лица, подписавшего справку;

печать организации-работодателя/отдела кадров организации-работодателя»;

дату выдачи